Что нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке

Самое важное по теме: "Что нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке" с профессиональными комментариями. Если вы в процессе чтения не нашли ответ на интересующий вопрос или сомневаетесь, то его всегда можно задать дежурному юристу.

Проверка документов при покупке квартиры на вторичном рынке

Приобретение квартиры для человека представляет огромную важность в жизни. Однако это отнюдь не простой процесс: в нем множество тонкостей и юридических особенностей, с которыми следует ознакомиться каждому потенциальному покупателю жилплощади. Именно об этих особенностях и будет рассказано в статье.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Какие документы нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке

Вы приметили квартиру, и настало время для закрепления ее за собой. Это можно осуществить путем выплаты продавцу денежной суммы в качестве части от общей стоимости квартиры, однако, это должно быть оформлено соответствующим образом.

Несоблюдение надлежащей формы может привести к потере этих денег. Именно поэтому, в данном случае, рекомендуется заключить предварительный договор купли-продажи.

В данный договор в обязательном порядке включаются следующие условия:

  • Контактные, паспортные данные заключающих договор сторон, а также данные об их фактическом местонахождении;
  • Характеристика квартиры (адрес, идентифицирующие признаки), которая выступает как предмет договора;
  • Срок совершения основной сделки и подписания данного договора купли-продажи;
  • Цена покупки квартиры с учетом данной выплаты, установление запрета на ее изменение;
  • Сумма задатка (аванса);
  • Обязательно заключение авансового соглашения;
  • Срок, в который залог (задаток) будет возвращен, если договор будет незаключен по вине продавца;
  • Срок, в который квартира «освобождается», т. е. проживающие выписываются и забирают свои вещи.

Как проверить документы перед покупкой квартиры, читайте тут.

В чем же разница между авансом и задатком? Прежде всего, по способу возврата. Так, сумма возвращенного задатка в два раза больше. Факт передачи задатка обязательно нужно задокументировать в расписке от покупателя.

Теперь остановимся непосредственно на самих документах, которые должны быть оригиналами. Их нужно изучить очень тщательно:

Теперь более подробно о самих правоустанавливающих документах. К ним относятся гражданско-правовые договоры и сделки – дарение, купля-продажа, наследование. Отметим, что то, каким образом право собственности перешло, значение имеет и определяет дополнительные документы.

Приведем примеры:

  • Так, для наследования нужно согласие других наследников, выраженное в письменной форме;
  • У дарения есть своя специфика: право собственности может быть отчуждено дарителем в случае, когда имуществу нанесен значительный вред;
  • И для купли-продажи есть особенности. К примеру, требуется письменное согласие супруга на покупку квартиры, если имущество приобретено в браке.

Особенно тщательно осматривайте дату выдачи документов, которые закрепляют право собственности. В случае, если этот период больше трех лет и превышает срок исковой давности, то уменьшаются риски при покупке квартиры.

Домовая книга – документ, по которому вы можете узнать, кто был прописан в квартире и кто выписан из нее. Рекомендуется поговорить с соседями либо с прежними собственниками квартиры, чтобы уточнить, кто проживал в квартире до этого.

Отметим, что жилищное законодательство быстро изменяется, поэтому важно постоянно следить за этими изменениями.

Покупка квартиры на вторичном рынке: риски

Причины риска

В гражданском праве сделки с недвижимым имуществом представляют наибольшую сложность: это и юридическое оформление, и длительность, и проверка «чистоты» и т. д. Также в деле будут фигурировать большие деньги, что может побудить мошенников к действиям.

Разделим проблемы, с которыми гражданин может столкнуться при покупке жилья, на категории, к которым отнесем:

  • Юридические проблемы. Уровень правовой грамотности покупателей, как правило, невысок, а договор покупки недвижимости очень сложен, в нем множество нюансов. Данный риск наиболее серьезен, поскольку может повлечь даже потерю права собственности на квартиру;
  • Проблемы, которые связаны с техническими особенностями квартиры, документами на нее. На право собственности это не влияет, однако, условия проживания в жилище могут создаться крайне неудовлетворительные. Риск связан, прежде всего, с финансовыми потерями. В качестве примера можно привести незаконную перепланировку в квартире.

Применительно к первой группе, можно смоделировать несколько особенно подозрительных ситуаций:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как полностью проверить квартиру при покупке на вторичном рынке? Юридическая чистота и страхование рисков

Приобретение вторичной недвижимости всегда несет в себе определенную долю риска. Чтобы минимизировать возможность возникновения нежелательных последствий требуется внимательное изучение документации на объект недвижимости. В этой статье речь пойдет о том, как проверить чистоту сделки при покупке квартиры на вторичном рынке в 2019 году. Кроме того, бонусом будет рассмотрен вопрос о страховании рисков при совершении сделок.

Какие существуют риски на вторичном рынке недвижимости?

Квартиры, бывшие в употреблении, имеют свою историю, которая не всегда бывает прозрачной и гладкой. Возможны ситуации, когда из-за действий или бездействия хозяев ликвидность объекта снижается. Желая продать квартиру быстрее, недобросовестные продавцы могут умалчивать о некоторых обстоятельствах. Это впоследствии приводит к тому, что проблемы приходится решать уже новым собственникам, а в некоторых случаях возможна даже потеря денег. Вот самые распространенные обстоятельства, которые способны создать проблемы покупателю:

  • обременение в силу ипотеки или иных причин;
  • неразрешенные семейные, наследственные или хозяйственные споры;
  • наличие прописанных лиц, нежелающих выписываться или неизвестно где находящихся;
  • поддельная доверенность;
  • нарушения в ходе проведения процедуры приватизации;
  • юридические или технические ошибки в ходе проведения предшествующих сделок;
  • арест недвижимости в ходе исполнительного производства или в порядке обеспечения по судебным процессам;
  • наличие коммунальных долгов.
Читайте так же:  Как снять автомобиль с учета после продажи

Это самые главные пункты, которые нужно проверить в первую очередь до принятия решения о приобретении объекта.

Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке?

Существует несколько способов приобретения жилья. От выбора варианта зависит, кто может проверить чистоту сделки при покупке квартиры на вторичном рынке:

  • при покупке квартиры из базы данных агентства недвижимости все проверки проводят юристы фирмы. Это самый надежный способ, так как специалисты обладают не только необходимыми знаниями, но и богатым опытом;
  • если жилье приобретается в ипотеку, то проверку осуществляет служба безопасности банка. Этот вариант тоже очень надежен, ведь кредитная организация не может позволить себе понести убытки;
  • о том, как правильно проверить документы при покупке квартиры на вторичном рынке, неплохо знают частные риэлторы. Однако здесь все зависит от квалификации и добросовестности агента.

Однако, многие выбирают вариант самостоятельного приобретения жилья за собственные деньги. В этом случае нужно четко себе представлять, что и как проверяют при покупке квартиры на вторичном рынке.

Проверка по базам данных государственных органов

Большая часть информации об объектах недвижимости содержится в государственных базах данных. Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который администрирует Росреестр, создан для сбора, анализа и обобщения всей имеющейся информации о российской недвижимости. Заказать онлайн выписку из этой базы можно бесплатно на сайте Росреестра. В ней содержится основная информация о квартире, ее собственнике, имеющихся обременениях. Для оформления заявки достаточно знать адрес или кадастровый номер объекта.

Наличие или отсутствие арестов можно проверить по базе судебных приставов. Это тоже делается в онлайн режиме на сайте ФССП. Если возникли сомнения в порядочности продавца, и вы подозреваете, что он пытается совершить мошенничество, возможность проверки тоже существует. При наличии знакомого, работающего в органах внутренних дел, гражданина можно проверить по базам МВД. Возможно, он уже привлекался ранее за мошенничество. К сожалению, ситуации с обманом повторяются с завидной регулярностью. Только стоит помнить, что отсутствие судимости не является гарантией.

Проверка документов

Какие документы нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке в 2019 году? При встрече с продавцом необходимо запросить у него следующие документы:

  • копию личного паспорта;
  • документы на квартиру;
  • справку из паспортного стола об отсутствии прописанных лиц;
  • справку из ТРИЦа об отсутствии коммунальных долгов;
  • технический паспорт квартиры (для проверки наличия или отсутствия перепланировки);
  • если была перепланировка, то разрешение на нее;
  • если покупаете долю в квартире, то уведомления других собственников о намерении продажи;
  • при наличии несовершеннолетних собственников необходимо разрешение органов опеки.

Особо внимательно нужно отнестись к ситуации, когда сделка заключается через доверенное лицо. В этом случае главное, что нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке – доверенность. Она должна быть написана на специальном бланке и заверена нотариусом. Это обязательно должен быть оригинал. Не поленитесь проверить существование указанного нотариуса. Сделать это можно на сайте нотариальной конторы вашего региона. Созвонитесь с собственником и уточните подробности о доверенном лице и действиях, которые он уполномочен совершать.

Осмотр квартиры

Проведение визуального осмотра квартиры не только удовлетворяет любопытство покупателя, но и позволяет убедиться в технической пригодности жилья. Серьезные недостатки могут быть упущены при поверхностном осмотре, потому что проверять при покупке квартиры на вторичном рынке нужно все и очень тщательно. Косметические недостатки не играют важной роли в отличие от повреждений коммуникаций. Проверьте трубы отопления, водопровода и канализации. Все должно быть в нормативном состоянии.

Как полностью защитить себя от рисков на рынке вторичной недвижимости?

Любая, даже самая дотошная проверка не способна на 100% защитить покупателя от риска лишиться добросовестно приобретенной недвижимости. Ведь гражданское законодательство позволяет в некоторых случаях забирать квартиру. Срок исковой давности 3 года достаточно большой, чтобы могли появиться ранее неизвестные претенденты на жилье.

В исключительных случаях такой срок может достигать даже 10 лет.

Чтобы защитить свои риски полностью можно произвести страхование покупки квартиры на вторичном рынке. Правильно это называется – страхование титула. Многие страховщики предлагают этот продукт достаточно успешно, ведь он защищает от:

  • заключения сделки с недееспособным гражданином;
  • нарушения норм законодательства при заключении договора купли-продажи и от технических ошибок в нем;
  • покупки квартиры юридическим лицом, которое не имеет на это права;
  • отчуждения квартиры без обязательного согласия органов опеки;
  • так называемой кабальной сделки;
  • продажи квартиры втайне от супруга;
  • ущемления интересов наследников;
  • нарушения правил приватизации;
  • использования поддельной доверенности или иных документов при заключении сделки.

Такое страхование рисков при покупке квартиры на вторичном рынке призвано компенсировать покупателю потери при возможном изъятии квартиры.

Теперь вы знаете, какие документы надо проверить при покупке квартиры на вторичном рынке, и в каких базах посмотреть сведения о приобретаемой недвижимости. Эти знания позволят минимизировать риски при покупке жилья, а для полной уверенности можно и вовсе оформить страхование титула.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупая квартиру, следует иметь в виду ряд моментов: как правильно выбрать, как оформить документы? Иначе можно легко оказаться жертвой мошенников, потеряв деньги и возможность стать полноправным собственником жилья.

Когда выгоднее покупать

Риэлторы и юристы в этом вопросе придерживаются единого мнения – приобретать жилье на «вторичке» выгоднее всего весной и осенью. Именно в это время рынок недвижимости заметно оживляется, появляются новые предложения, поэтому можно заключить выгодную для обеих сторон сделку. А вот зимой, в разгар праздников, или летом, когда большинство проводит время в отпусках, наступает некоторое затишье.

Как покупать на вторичном рынке

Пошаговая инструкция осуществления этой сделки заключается в следующем:
  1. Поиск квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков в дальнейшем, можно обратиться в риэлторское агентство.
  2. Осмотр жилплощади. На этом этапе обязательно нужно обратить внимание на документы, а также на техническое состояние не только квартиры, но и всего здания.
  3. Проверка продавца. При покупке вторичного жилья всегда есть риск того, что продавец может оказаться не его собственником.
  4. Проведение переговоров. Стороны должны обсудить стоимость объекта недвижимость, сроки и другие нюансы сделки.
  5. Заключение договора купли-продажи. Присутствие нотариуса при подписании документа в большинстве случаев является обязательным.
  6. Регистрация договора в Росреестре.
Читайте так же:  Как получить инвалиду земельный участок бесплатно

Это стандартные действия при покупке квартиры, которые обязаны осуществить стороны сделки.

Порядок оформления

Процедура оформления сделки осуществляется на основании договора купли-продажи. Его заключение и регистрация – это завершающий этап, подтверждающий переход права собственности на имущество.

Если недвижимость находится в долевой собственности, то по новым правилам договор необходимо заверять нотариально.

Далее документ подается в Росреестр с остальными бумаги. Стороны сделки могут сделать это лично или передать их через многофункциональный центр. Что касается передачи денег, то хозяин квартиры и покупатель обязаны договориться об этом заранее. Деньги могут быть переведены на расчетный счет, переданы лично в руки или через банковскую ячейку.

Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.

Договор купли-продажи должен быть составлен по правилам, установленным гражданским законодательствам. Документ обязательно включает существенные условия:
  • адрес, по которому находится недвижимость;
  • характеристики имущества (метраж, этаж и т. д.);
  • стоимость;
  • сведения о собственнике;
  • условия оплаты.

Для оформления сделки стороны обязаны предоставить:

  • личные документы;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца;
  • доверенность (при необходимости);
  • заявление (для регистрации договора);
  • справку об оплате пошлины;
  • дополнительные бумаги.

К дополнительным документам относится согласие на сделку совладельцев или органов опеки. Покупатель имеет право потребовать от владельца жилплощади:

К сведению: если хозяин квартиры отказывается показывать эти бумаги, есть вероятность мошенничества с квартирой.

Правила покупки

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:
  1. Выплата аванса. Продавец может потребовать небольшую сумму наперед и имеет на это все основания. Для покупателя аванс является гарантией того, что сделка «не сорвется». Но юристы все же советуют заключать договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги обратно в случае непредвиденных обстоятельств. Документ также должен содержать информацию о штрафных санкциях за отказ от сделки.
  2. Если стороны решили заключать соглашение об авансе, также необходимо составить отдельное приложение о техническом состоянии квартиры. К нему прилагаются фотографии и другие документальные доказательства.
  3. Передавая аванс продавцу, покупатель должен получить расписку. Именно она подтверждает получение продавцом денег, а не договор авансирования.
  4. На следующем этапе покупатель должен начать процедуру подготовки документов. Если квартира приобретается по ипотеке, то список необходимых бумаг предоставит банк.

Далее осуществляется оформление сделки и передача всей суммы за квартиру.

[2]

Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов:

  1. Когда продавец и члены его семьи выпишутся из продаваемой квартиры?
  2. Когда они освободят жилплощадь физически (если продавец проживает в квартире)?
  3. Что в помещении продавец оставит покупателю?
  4. В какой срок бывший владелец вывезет вещи?

Все эти и другие важные вопросы должны решаться сторонами сделки до заключения каких-бы то ни было официальных бумаг.

Справка: особенно это касается выписки жильцов, так как после осуществления купли-продажи эта процедура может затянуться. И новому собственнику придется выписывать посторонних людей самостоятельно.

Сделки с недвижимостью нередко срываются по причине того, что владелец квартиры поднимает цену. У покупателя есть несколько вариантов действий:

  1. Отказаться от покупки.
  2. Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
  3. Дать согласие на повышение цены.

Риски. Как не дать себя обмануть

Такая сделка имеет некоторые «подводные камни», о которых покупатель обязательно должен знать:

Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье. Любой настораживающий факт должен заставить его перепроверить предоставленные документы или продолжить поиски квартиры дальше.

Вопросы-ответы

Как проверить историю квартиры перед ее покупкой?

Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца. Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.

Как обезопасить себя при сделке по доверенности?

Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена. Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк. Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично. Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год. При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица.

Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски.

Рекомендации на видео

О рисках и правилах покупки жилья на вторичном рынке — личное мнение в блоге Романа Гринева.

Что проверять при покупке квартиры на вторичном рынке?

Приобретение жилья — едва ли не один из самых серьезных шагов в жизни любого человека. По этой причине, в подходе к этому вопросу необходимо быть крайне внимательным.

Покупка отдельного жилья всегда влечет появление целого набора различных нюансов и юридических тонкостей, которые известны далеко не каждому покупателю.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Покупка квартиры на вторичном рынке: что нужно знать

Первым делом, на что нужно обращать свое внимание при приобретении на «вторичке» жилья, – это присутствие у продавца всего необходимого перечня документации.

Читайте так же:  Выписка из егрн онлайн официальный сайт бесплатно

К подобной документации относят:

  • Свидетельство, подтверждающее статус владельца определенного жилья;
  • Документы, подтверждающие наличие дополнительных владельцев (при совместном имуществе);
  • Кадастровый и технический паспорта на недвижимость.

Ни в коем случае не должна быть заключена сделка, если какой-то документ из перечня будет отсутствовать. Это можно назвать наиболее распространенной ошибкой, которую допускают большинство покупателей на «вторичке».

Частенько мошенники выдумывают различные причины того, что такие документы они, по тем или иным причинам, забыли, и покажут их немного позже. Это обычая схема обмана.

Видео (кликните для воспроизведения).

Достать какие-либо документы в качестве доказательства этих фактов невозможно, да и вся ответственность лежит именно на покупателе.

Кроме того, нужно убедиться, что все проживающие в квартире, к моменту совершения сделки, сняты с регистрации по адресу. В особенности, это относится к лицам, у которых есть право проживания по адресу, даже если произошла смена собственников.

Считается, что они временно выселены:

  • Лица, пребывающие в местах заключения;
  • Военные, проходящие срочную службу;
  • Дети из детдома;
  • Проходящие лечение в психиатрических диспансерах.

Этот пункт считается излюбленным среди аферистов в сфере недвижимости. Схема такая: к примеру, в жилье могут проживать лица, которые через полторы недели будут выписаны из диспансера.

У нового владельца, согласно законодательству, нет права выселения такого лица. Часто это приводит к запутанным и долгим конфликтам.

В таком случае, эти аферисты выходят на связь и, за определенное вознаграждение от собственника жилья, дают обещание о создании более приемлемых для него условий общего проживания. Порой, они уверяют, что смогут перепродать эту квартиру. Как итог, исчезают и деньги, и сами аферисты.

Нужно раздобыть сведения о том, есть ли у других лиц определенные права на приобретаемую недвижимость и не могут ли быть задействованы в отношении жилья ограничения обременяющего характера.

Вот для примера список вероятных ситуаций:

Важно получить информацию о том, менялась ли планировка жилья до реализации, и была ли она узаконена ее владельцем. К подобной юридической категории можно отнести реализацию жилья согласно доверенности при наличии совладельцев, не достигших совершеннолетия либо реализации жилья, изначально приобретенного в период брака.

Первый случай подразумевает, что если планировка была изменена, однако, не узаконена в определенных структурах, то следующий владелец жилья должен будет подобную процедуру узаконить.

Если продавец относится к числу опекунов ребенка, не достигшего совершеннолетия, и у которого есть право на жилье, ему нужно будет разрешение дополнительного плана, получить которое можно в органах опеки и попечительства. При иных обстоятельствах, сделку нельзя будет считать законной.

Если же говорить о реализации жилья, приобретенного в период нахождения в браке, нужно будет не только согласие супруги (в письменной форме), но также и документы для удостоверения личности.

Реализация жилья по доверенности является отдельной темой для обсуждения. Это также одна из излюбленных аферистами схем. Проводится поиск объявлений и прозвон указанных владельцами номеров. Узнаются все данные о конкретном объекте, после чего мошенники выезжают для его осмотра.

Далее они составляют и распространяют свои объявления с указанием, что продажа выполняется согласно доверенности, и порой даже предоставляя подобные поддельные документы.

По этой причине, когда видите указание того, что жилье продается согласно доверенности, внимательно просмотрите этот документ. Согласно закону, предусмотрено обязательное условие ее нотариального заверения.

Проверка квартиры на чистоту.

Как проверить квартиру при покупке, читайте тут.

Каждому владельцу жилья об этом прекрасно известно. Если в доверенности нет отметки о ее заверении, можете быть уверены в том, что вы имеете дело с мошенником. Обычно можно легко раскусить такого человека, просто попросив посмотреть квартиру.

Следует знать, что встречаемые отговорки довольно неправдоподобны, но все же некоторые лица умудряются верить им. Вам могут объяснить, что временно ключей от жилья нет, поскольку хозяин еще не успел их передать, а обстановка в самой квартире соответствует указанной на фото, снижение цены аргументировано срочностью реализации и т. п.

Помимо прочего, если жилье было оформлено на нынешнего его собственника в результате наследования и реализуется, то следует уточнить, выполнено ли ее переоформление, и относится ли лицо, занимающиеся его продажей, к единственному собственнику, и есть ли еще претенденты на реализуемое имущество.

Если последний случай будет иметь место, то даже если сделка будет совершена, наследники могут отсудить у вас все права, если не на жилье в целом, то на его часть точно.

При этих обстоятельствах, суд примет именно их позицию, поскольку в том, что информация о недвижимости была собрана не в полном объеме, вина исключительно покупателя.

Как обеспечить правильную проверку продавца

Большая часть сведений в отношении квартиры получается из ЕГРП. Первое, что необходимо проверить, не имеются ли обременяющие ограничения на реализацию данного жилья.

Для этой цели, нужно зайти на ресурс Росреестра. Эти действия совершаются самостоятельно или же через продавца. Когда с жильем все в порядке, то и выписка электронного формата будет это подтверждать.

[3]

Здесь же вы можете просмотреть более существенные сведения касательно перечня сделок, где объектом выступало именно обозначенное жилье. Подозрения должны возникать только, когда становится известным, что жилье реализовывалось и приобреталось больше 3 раз и за относительно незначительный период времени.

Это показывает на наличие проблем с подобным жильем, поскольку, вполне понятно, нормальная квартира часто перепродаваться не будет.

Говоря о планировке, то ее можно легко проверить самостоятельно. Для этого будет нужен лишь техпаспорт на жилье. Просто берем сам документ и попутно проводим осмотр жилья.

Несовпадение данных в паспорте с наглядной планировкой может означать только то, что она не узаконена. В этом случае, подобный недостаток необходимо устранить за счет собственника, в противном случае, платить придется тому, кто купит квартиру.

Доверенность следует проверять у нотариуса. Нужно понимать, что нотариальное удостоверение доверенности не может говорить о ее подлинности.

Читайте так же:  Договор дарения дома и земельного участка между родственниками

Нужно связаться непосредственно с собственником, чтобы удостовериться в том, что выписка доверенности проходила по обоюдному согласию и в условиях нормального психоэмоционального состояния владельца. Множество мошенников оформляют генеральную доверенность, используя случай, когда у собственника нет дееспособности.

Прописка и выписка

Документ, удостоверяющий факт того, что к моменту совершения сделки все жильцы выписаны, подготавливается продавцом. Последний может взять его в паспортном столе.

Чтобы обеспечить полную безопасность от появления форс-мажорных обстоятельств, следует попросить собственника жилья подготовить для вас копии нотариально удостоверенных паспортов лиц, проживающих в жилье.

Страница, содержащая прописку, будет иметь определенную запись со штампом. Это же относится и к временно выписанным лицам, сохраняющим право проживания в жилье, и в тех случаях, когда владельцы его меняются. Сведения о последних также можно уточнить в паспортном столе.

Следует настоять на том, чтобы владелец предоставил письменное заверенное нотариусом заявление от указанных граждан о том, что их проинформировали касательно реализации жилья, и они не будут претендовать на проживание в нем. В ряде случаев, могут возникнуть сложности с получением такого согласия на продажу жилья.

Для проведения проверки жилья на присутствие совладельцев, наличия согласия супруга и граждан, имеющих право претендовать на наследство, нужно обратиться к нотариусу совместно с владельцем жилья.

Если последним не будут вам предъявлены документы в подтверждение согласия каждой из сторон или об их отсутствии (потенциальных наследников, совладельцев, не достигших совершеннолетия), то информация должна проверяться у нотариуса.

Также нужно проверить покупаемое жилье на долги. Если владельцем опять не предоставлены такие документы, тогда попросите его о том, чтобы он собрал подобные справки и выписки.

Лучшим решением будет отправиться на сбор документации совместно с ним. Подобные меры предосторожности необходимы, поскольку ни у кого нет желания покупать жилье с целым «мешком» долговых обязательств.

Это не только головная боль, но и, в ряде случаев, довольно существенные затраты. Самим же сотрудникам ЖКХ безразлично, кто именно выступает должником.

Если не заплатил прошлый владелец, то оплату будут требовать от нового, хоть подобные действия и нельзя счесть законными. Для того чтобы расставить все точки над «и» в данном вопросе, продавцом должна быть полностью ликвидирована сумма долга с фиксацией этого факта в ходе заключения договора купли-продажи.

Также можно вписать условия о том, что при появлении каких-либо сумм задолженности, они должны быть погашены прошлым владельцем. Это продиктовано законом.

Порой случается так, что покупатель не всегда имеет возможность самостоятельной проверки указанных фактов. Порой просто нет времени, а иногда желания, совершать каждодневные изнуряющие походы по различным инстанциям.

Если ваши финансы вам могут это позволить, то лучше для такой цели нанять специалиста. Множество фирм могут предоставить возможность воспользоваться независимым экспертом в этой сфере, который весь процесс сбора документов возьмет на себя и подготовит все результаты.

Покупка квартиры на вторичном рынке: риски

Сделки, совершаемые в сфере недвижимости, составляют довольно сложную структуру гражданско-правовых отношений: это касается напрямую процесса проверки «юридической чистоты» квартир, отдельных этапов и периода, отведенного для осуществления сделок, выполнения расчетных действий, а также самого договорного оформления.

Следует учесть, что именно большие суммы, которые постоянно сопровождают любую сделку с недвижимостью, являются серьезной приманкой для всех нынешних аферистов и мошенников.

Согласно условному распределению, все проблемы, возникновение которых связано с приобретением жилья на «вторичке», могут быть разделены на такие категории:

  • Юридического плана, напрямую затрагивающие вопрос определения чистоты жилья. Риск здесь довольно велик, поскольку он может привести к угрозе утраты всех прав владельца на жилье. Подобный риск обуславливается существенной сложностью самой сделки, а также тем, что большая часть покупателей в правовых вопросах являются неосведомленными;
  • Затрагивающие характеристики жилья и техническую документацию на него. Это, конечно, не может повлиять на право владения, но создает ощутимую некомфортность условий проживания. Если проводить сравнение, то хоть это не столь страшно, как проблемы юридические, но может повлечь ощутимые финансовые потери. Ярким примером подобного риска можно назвать несанкционированное проведение перепланировки;
  • Затрагивающие безопасность процесса оформления соглашения.

Давайте более детально обсудим первый, наиболее существенный, фактор.

Проблемы юридического плана:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

[1]

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как определить чистоту сделки? Какие документы надо проверить при покупке квартиры на вторичном рынке?

Вторичный рынок жилья представлен большим количеством предложений. Определившись с ценой и параметрами будущей квартиры, вы находите объект, который устраивает по всем требованиям. Теперь необходимо проверить квартиру на чистоту и подготовить необходимые документы для регистрации.

Для начала выясните цель продажи квартиры и договоритесь о цене. Если вас все устраивает, то начинаем проверку и сбор необходимых документов.

Что нужно знать?

На начальном этапе потребуется проверить и собрать стандартный набор документов, который включает себя:

  1. Паспорта собственников + свидетельство о рождении детей (до 14 лет), если они являются собственниками долей в квартире.
  2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение:
  • свидетельство о государственной регистрации права;
  • выписка из единого государственного реестра недвижимости;
  • документ, на основании которого зарегистрировано право собственности (договор о безвозмездной передачи квартир в собственность граждан, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д).
  • Справки из жилищно-коммунального хозяйства:
    • выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах;
    • архивная (расширенная) выписка;
    • справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
    • копия финансового лицевого счета.

    При определенных обстоятельствах могут дополнительно потребоваться следующие документы:

    1. нотариальное согласие одного из супругов;
    2. разрешение органов опеки и попечительства.

    При покупке квартиры по ипотечному кредитованию вам дополнительно потребуется:

    1. технический паспорт или экспликация квартиры;
    2. оценка квартиры;
    3. свежая выписка из ЕГРН;
    4. справки от нарколога и психиатра.

    Какие вопросы риэлторы советуют задавать продавцу вторички?

    Главный вопрос: цель продажи квартиры. Это может быть:

    • Улучшение жилищных вопросов. Молодая семья ждет пополнения и ей нужна новая квартира с большей площадью.
    • Разъезд родственников. Семья разводится и ей нужно разменять квартиру на две жилплощади.
    • Уменьшение квадратных метров. Человек остался один и продает квартиру с целью покупки жилья меньшей площади.
    • Нужны деньги. Срочно понадобились деньги или квартира досталась по наследству и больше не нужна.
    Читайте так же:  Как составить жалобу в фас на аукционную документацию по 44 фз

    Узнав причину продажи, задайте уточняющие вопросы, а именно:

    • Кто соседи? Важно задать вопрос по соседям на лестничной площадке, а также узнать кто проживает вверху. Бывают ситуации, когда квартиру продают из-за конфликта с соседями.
    • Тепло ли в квартире? Зайдя в квартиру, пощупайте батареи (зимой) или спросите у жильцов. Если для вас этот вопрос важный лучше задать его соседям. В этом случае вы получите более правдивый ответ.
    • Слышно ли соседей? Звукоизоляция в квартире зависит от материала стен и перекрытий. Уточните этот вопрос у жильцов.
    • Сколько платите за жкх? Довольно часто задаваемый вопрос при покупке квартиры. Попросите квитанцию об оплате у собственников.
    • Есть ли проблемы с квартирой и документами? Задайте этот вопрос жильцам и попросите показать правоустанавливающие документы.
    • Сколько лет в собственности? Если квартира находится в собственности менее 3-5 лет, то при определенных условиях придется заплатить налог с продажи.
    • Была ли перепланировка? Уточните насчет ее законности.

    На остальные вопросы вы получите ответы из правоустанавливающих документов:

    1. Из выписки из ЕГРН узнаете: кто собственник квартиры, когда и каким способом она была приобретена. Также там содержится информация о существующих ограничениях прав и обременений на объект.
    2. Из справок из жэка: кто зарегистрирован в квартире и о наличии временно отсутствующих, задолженности по коммунальным платежам. Также эту информацию можно узнать из квитанций.
    3. Из паспорта можно узнать: женат (замужем) продавец или нет по штампу в паспорте или его отсутствии.

    Как определить чистоту сделки?

    1. Закажите свежую выписку из ЕГРН. Из нее вы узнаете всю информацию о собственниках и параметрах квартиры: площадь, этаж, кадастровая стоимость и номер, на основании чего получено право собственности, когда оно было зарегистрировано и о существующих ограничениях прав и обременений на объект.
    2. Возьмите свежие справки из жэка. Из них вы узнаете о всех зарегистрированных лицах, временно отсутствующих, наличии долгов и историю квартиры (архивная выписка).
    3. Проверьте паспорта собственников.

    Если вопросов не возникло, то можете начинать собирать документы и готовить сделку.

    Действия после проверки

    Дальнейшими действиями должны стать:

    1. Заключение предварительного договора. В нем прописываются все условия покупки: сроки, цена, порядок расчетов, параметры квартиры, кто прописан и т.д.
    2. Договор аванса или задатка. Если вы заинтересованы в покупке квартиры, то лучше оформить задаток, так как в нем прописываются штрафные санкции. Это накладывает определенную ответственность и дисциплинирует продавцов.

    При необходимости (ипотека) вы собираете дополнительные документы и сдаете в банк. После получения одобрения:

    1. составляется основной договор купли-продажи;
    2. оплачивается государственная пошлина (покупатель);
    3. документы сдаются на регистрацию в МФЦ:
    4. после регистрации вы становитесь собственником квартиры;

    Как узнать, что жилье находится в залоге?

    Закажите свежую выписку из ЕГРН, обратившись с соответствующим запросом в МФЦ. В выписке содержится информация об ограничении прав и обременений на объект недвижимости. На второй странице в пунктах 4,5,6 должно стоять: не зарегистрировано. Если в любой из этих граф стоит другой ответ, то на квартиру наложены ограничения, и на данном этапе купить квартиру вы не сможете.

    Выясните причину у собственника и найдите решение этой проблемы или откажитесь от покупки данного объекта.

    Причины для торга

    • Завышенная цена. Как правило, собственник жилья намеренно завышает цену и при торге предоставит вам скидку.
    • Объявление с торгом. Причиной для торга может быть объявление, в котором собственник указывает, что торг уместен. Вам необходимо уточнить сумму этой скидки.
    • Срочная продажа. Как правило, собственник идет на существенные уступки в цене, если ему срочно нужны деньги или квартира досталась в наследство.
    • Квартира с долгами. У собственника кредитная задолженность и ему срочно нужны деньги для погашения. В этом случае вы сможете добиться существенных уступок.
    • Продается давно. Если хозяин не может длительное время продать свою недвижимость, то предоставит вам определенную скидку.
    • Отсутствие ремонта.
    • Первый и последний этаж.
    • Неудачное расположение дома.

    Надеюсь, что статья была полезна, и вы сможете применить полученные знания при покупке квартиры. Если вы ни разу не покупали недвижимость, обратитесь за помощью к знакомому риэлтору, который сможет сделать эту работу.

    Полезное видео

    В данном видео вы узнаете еще больше информации о том, как проверить чистоту сделки при приобретении квартиры на вторичном рынке:

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Источники


    1. Пивоваров, Ю.С. История судебных учреждений России / Ю.С. Пивоваров. — М.: ИНИОН РАН, 2015. — 222 c.

    2. Судебная бухгалтерия. — М.: Юридическая литература, 2015. — 344 c.

    3. Воробьев, А. В. Теория адвокатуры / А.В. Воробьев, А.В. Поляков, Ю.В. Тихонравов. — М.: Грантъ, 2015. — 496 c.
    4. Ванская, Г.П. Библиотечно-библиографическая классификация. Средние таблицы. Практическое пособие. Выпуск 2: 65/68 У/Ц Экономика. Экономические науки; Политика. Политология; Право. Юридические науки; Военное дело. Военная наука / Г.П. Ванская. — М.: Либерея, 2017. — 883 c.
    5. Чернявский, А. Г. Теория государства и права в схемах. Учебное пособие / А.Г. Чернявский. — М.: КноРус, 2016. — 112 c.
    Что нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here