Как определить срок владения квартирой

Самое важное по теме: "Как определить срок владения квартирой" с профессиональными комментариями. Если вы в процессе чтения не нашли ответ на интересующий вопрос или сомневаетесь, то его всегда можно задать дежурному юристу.

Как определить срок владения жильем?

Всегда ли срок владения жилой недвижимостью исчисляется с момента регистрации права собственности?

Жилая недвижимость приобретена в собственность по договору купли-продажи

В этом случае датой возникновения права собственности является дата внесения записи в ЕГРП (дата регистрации свидетельства о праве собственности). В ЕГРП сделки купли-продажи регистрируются, начиная с 31.01.1998. Реестр ЕГРП содержит и информацию о залоге (ипотеке), ренте, аресте, нахождении имущества в судебном споре. Регистрации сделок купли-продажи, осуществленных до 31.01.1998, происходила в БТИ.

Жилая недвижимость приобретена по договору долевого участия

В этом случае датой возникновения права собственности является дата внесения записи в ЕГРП (дата регистрации свидетельства о праве собственности). Акт-приема передачи и договор долевого участия не являются правоустанавливающими документами, но для целей получения имущественного налогового вычета при покупке жилья этих документов достаточно. При продаже такого жилья срок владения недвижимостью определяется с момента регистрации права собственности.

Заметим, что при покупке жилой недвижимости по договору долевого участия год возникновения права на вычет отличается от года возникновения права собственности и соответственно года возникновения права на вычет при продаже такого жилья.

  • Если квартира приобреталась по Договору купли-продажи, то годом возникновения права на вычет при покупке или продаже является дата регистрации права собственности
  • Если квартира приобреталась по инвестиционному договору, то годом возникновения права на вычет при покпке яввляется дата Передаточного акта, при продаже — дата регистрации права собственности

Жилая недвижимость приватизирована

Право собственности на приватизированное жилье возникает в момент внесения записи в ЕГРП. На основании этой записи собственнику выдается свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Про момент возникновения права собственности при приватизации можно прочесть здесь.

Жилая недвижимость получена по наследству

Если квартира получена по наследству, право собственности на нее у наследника возникает со дня открытия наследства (со дня смерти наследодателя) независимо от даты свидетельства о переходе права собственности.

При этом на основании свидетельства о праве на наследство в ЕГРП вносится соответствующая запись и наследнику выдается свидетельство о государственной регистрации права собственности. Об этом говорится в Письмах Минфина от 11.08.2010 N 03-04-05/7-445 и от 25.03.2010 N 03-04-05/7-134.

Исключение составляет случай, если наследник ранее владел долей в наследуемой недвижимости на условиях совместной собственности, полученной в порядке приватизации. В этом случае срок владения жильем в полном объеме как единым объектом не зависит от изменения состава собственников (письмо Минфина от 07.06.2013 N 03-04-05/21219).

Например: Муж и жена владели квартирой по ½ в доле каждого с 2005 года. После смерти жены в 2012 году муж на основании свидетельства о праве на наследство получил свидетельство о государственной регистрации права на квартиру как единый объект. В случае продажи мужем квартиры в 2014 году, срок владения будет исчисляться, начиная с 2005 года.

Таким образом, переход имущества к одному из участников совместной собственности не означает для указанного лица прекращения права собственности на него. Изменение состава собственников предусматривает государственную регистрацию. Моментом возникновения права собственности на квартиру у участника совместной собственности является не дата получения свидетельства о праве собственности на нее в связи с изменением состава собственников, а момент передачи в его собственность указанного имущества в порядке приватизации.

Право собственности на квартиру в многоквартирном доме в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК)

Пайщик ЖСК приобретает право собственности на квартиру (долю) в случае полной выплаты паевого взноса.

Государственная регистрация права собственности членов кооператива носит подтверждающий характер. Отсутствие правоустанавливающих документов может ограничивать возможность совершения сделок, но никак не влияет на факт возникновения права собственности.

Право собственности вследствие судебных решений

Решение суда носит правоустанавливающий характер. Внесение записи в ЕГРП и оформление свидетельства о гос. регистрации производится на основании решения суда вступившего в законную силу. При этом в Письме Минфина от 02.04.2010 N 03-04-05/7-162 разъяснено, что право на имущественный вычет предоставляется с момента вступления решения суда в законную силу, а не с даты, указанной в свидетельстве о государственной регистрации права собственности.

Таким образом, по скольку право собственности налогоплательщика на квартиру признано решением суда, моментом возникновения этого права является дата вступления в силу решения суда.

Про вычет при продаже квартиры в недострое, если регистрация доли признана по решению суда, можно прочесть здесь.

Про срок владения жильем при наличии судебного решения можно прочесть здесь.

Про Вычет при сделках продажи долей недвижимости с разным периодом владения долями можно прочесть здесь.

Про срок владения имуществом при дарении доли можно прочесть здесь.

Специалисты ААА-Инвест вы полнят для Вас услуги за полнения и подачи налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц, в том числе дистанционно для клиентов из любого региона РФ.

Невозможность очной встречи не является препятствием для вы полнения услуг нашими экспертами!

Квартира разделена на две: каков срок владения в целях НДФЛ при продаже одной из них

Уплата НДФЛ с дохода от продажи разделенной квартиры зависит от оформления такого раздела

Письмо Минфина от 15.07.2014 N 03-04-05/34425

О применении НДФЛ, если в 2007 году налогоплательщик приобрел квартиру, которая в 2013 г. была разделена на две квартиры без изменения внешних границ, а в 2014 году одна из них была продана

Из обращения следует, что в 2007 году налогоплательщиком приобретена квартира, которая в 2013 году была разделена на две квартиры без изменения внешних границ, на каждую из которых зарегистрировано право собственности. В 2014 году одна из указанных квартир была продана.

В соответствии с п. 1 ст. 210 Кодекса при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.

Читайте так же:  Заявление на отсрочку уплаты госпошлины в суд

Вместе с этим п. 17.1 ст. 217 Кодекса установлено, что не подлежат налогообложению НДФЛ доходы, получаемые ФЛ, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Ст. 235 ГК РФ предусматривает основания прекращения права собственности: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества, утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Из положения п. 67 Правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, следует, что изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой без изменения внешних границ не влечет за собой прекращения или перехода права на него.

Таким образом, факт госрегистрации налогоплательщиком двух квартир, полученных в результате раздела одной квартиры, как отдельных объектов права собственности не прерывает срока нахождения имущества в собственности налогоплательщика в том случае, если обе из этих квартир поставлены на учет как части одного объекта недвижимости, внешние границы которого не были изменены, и правовое основание для регистрации права на них то же, что указано при приобретении квартиры до ее раздела.

В этом случае моментом возникновения права собственности у налогоплательщика на вновь зарегистрированные два объекта недвижимости (квартиры) является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на данные объекты, а момент первоначальной госрегистрации права собственности на квартиру до ее раздела.

При таких обстоятельствах доход, полученный от продажи одной из квартир, не будет подлежать обложению НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 Кодекса.

В случае если две квартиры, полученные в результате раздела одной квартиры, поставлены на учет не как части одного объекта недвижимости и правовое основание для регистрации права на них иное, чем при приобретении квартиры до ее раздела, доходы от продажи указанных объектов недвижимости подлежат обложению НДФЛ на общих основаниях. При этом налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, в размере не превышающим в целом 250 000 рублей.

Специалисты ААА-Инвест вы по лнят для Вас услуги за по лнения и по дачи налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц, в том числе дистанционно для клиентов из любого региона РФ.

Невозможность очной встречи не является препятствием для вы по лнения услуг нашими экспертами!

Срок владения недвижимостью исчисляется с момента регистрации права собственности

Срок владения квартирой рассчитают с момента выдачи свидетельства о праве собственности

Минфин в письме от 19.07.2012 N 03-04-05/9-885 разъясняет порядок исчисления НДФЛ, возникающий при продаже квартиры, если налогоплательщик приобрел право на квартиру в строящемся доме в рамках договора долевого участия, полностью произведя оплату, в один налоговый период, акт приема-передачи квартиры подписал в другой налоговый период, свидетельство о регистрации права собственности оформил в третий налоговый период.

Ситуация

Полная стоимость квартиры по договору долевого участия выплачена в декабре 2007 года

Акт приема-передачи подписан в июле 2008 года

[1]

Налоговые вычеты в порядке п. 2 ст. 220 НК РФ предоставляются с 2008 года

Фактическая дата оформления свидетельства о праве собственности оформлена мной только в декабре 2011 года. Задержка с оформлением свидетельства связана с плохим состоянием здоровья

Вопрос

Применимо ли в моем случае право на освобождение по НДФЛ при продаже принадлежащей на правах собственности квартиры в порядке пункта 17.1 ст. 217 НК РФ?

Ответ

Из обращения следует, что налогоплательщик в 2007 году приобрел право на квартиру в строящемся доме в рамках договора долевого участия, полностью произведя оплату. Акт приема-передачи квартиры подписан в 2008 году, свидетельство о регистрации права собственности на данную квартиру оформлено в 2011 году. В дальнейшем квартиру планируется продать.

Согласно п. 17.1 ст. 217 НК не подлежат налогообложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

П. 1 ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Срок нахождения в собственности налогоплательщика объекта недвижимости следует определять с даты его регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учитывая изложенное, если квартира продана ранее трех лет с даты государственной регистрации права собственности, оснований для освобождения от налогообложения налогом на доходы физических лиц в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК не имеется.

Комментарий ААА-Инвест

Срок нахождения в собственности налогоплательщика объекта недвижимости следует определять с даты его регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заметим, что при покупке жилой недвижимости по договору долевого участия год возникновения права на вычет отличается от года возникновения права собственности и соответственно года возникновения права на вычет при продаже такого жилья.

  • Если квартира приобреталась по Договору купли-продажи, то годом возникновения права на вычет при покупке или продаже является дата регистрации права собственности
  • Если квартира приобреталась по инвестиционному договору, то годом возникновения права на вычет при покупке яввляется дата Передаточного акта, при продаже — дата регистрации права собственности

Таким образом, если жилая недвижимость приобретена по договору долевого участия, то право собственности определяется датой записи в ЕГРП (датой регистрации свидетельства о праве собственности). Акт-приема передачи и договор долевого участия не являются правоустанавливающими документами, но для целей получения имущественного налогового вычета при покупке жилья этих документов достаточно. При продаже такого жилья срок владения недвижимостью определяется с момента регистрации права собственности.

О том, как определить срок владения жилой недвижимостью, можно прочесть здесь.

Различные ситуации по применению налоговых вычетов можно прочесть не только в подразделах к настоящему разделу, но и в подразделах к разделу Про все налоговые вычеты: вопросы и ответы.

Для удобства навигации по сайту вы можете использовать сервис Поиск или воспользоваться картой сайта.

Специалисты ААА-Инвест выполнят для Вас услуги заполнения налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц и помогут оптимизировать налогообложение

Читайте так же:  Как снизить процент по ипотеке

Как определить срок владения квартирой, приобретенной членом ЖСК

НДФЛ: определяем срок владения квартирой, приобретенной членом ЖСК

Департамент налоговой и таможенной политики в письме Минфина России от 07.02.2018 г. № 03-04-05/7224 рассмотрел вопрос об определении срока владения квартирой, приобретенной членом ЖСК до 01.01.2016 г. в целях правильного расчета НДФЛ, и сообщает следующее.

Пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса (в редакции, действующей в отношении имущества, приобретенного в собственность до 1 января 2016 года) установлено, что не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В то же время в соответствии с пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Таким образом, момент возникновения права собственности члена жилищно-строительного кооператива в недвижимом имуществе кооператива определен специальной нормой Гражданского кодекса и связан с полным внесением паевого взноса и фактом предоставления помещения.

Учитывая изложенное, если квартира по акту приема-передачи передана налогоплательщику, являющемуся членом жилищно-строительного кооператива в 2014 году, и на этот момент налогоплательщиком полностью внесен паевой взнос за указанную квартиру, в целях обложения налогом на доходы физических лиц срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с 2014 года.

Если квартира находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет, то доход от ее продажи подлежит обложению налогом на доходы физических лиц.

Вопросы и ответы

Добрый день. Помогите, пожауйста разобраться в сроках владения квартирой. Свидетельство о собственности от 18 января 2012 года. Правильно ли я понимаю, что если я продаю эту квартиру в декабре 2014, то это продажа имущества, находившегося у меня в собственности 3 года и я не плачу налог и не подаю декларацию? Ведь неполные месяцы владения январь 2012 года и декабрь 2014 года считаются как целые и в итоге выходит 36 месяцев. Важно ли осуществить продажу после 18 декабря 2014 года или главное, чтобы наступил декабрь? Заранее огромное спасибо за ответ.

Проблема в том, что законодательство не определяет входят ли полные месяцы в расчет или нет. По мнению налоговой службы, чтобы прошел 3-х летний срок квартира должна быть продана 18 января 2015 года или позднее (подробнее см ссылку). По сути для них 36 месяцев — это 365 дней х 3. Если она будет продана раньше, возможны споры с налоговиками. Результат предсказать не берусь. Вопрос не урегулирован законом. К слову сказать мы его уже рассматривали подробно (см. ссылку)

Вопросы и ответы

Здравствуйте, я приобрела квартиру по договору уступки права требования, который был зарегистрирован в регпалате 21.07.2009 г., а свидетельство о госрегистрации было выдано 04.02.2010. Какая из дат будет определяющей срок владения квартирой? «Если вы получили квартиру в собственность по практически любому договору (купля-продажа, мена, дарение), то этот срок начинает отсчитываться от той даты, когда договор был зарегистрирован в регистрационной палате(дата его регистрации указывается на том экземпляре договора, который останется у вас)» на какие официальные док-ты можно сослаться при споре с налоговой? Заранее благодарна за подробный ответ.

Давайте обратимся прежде всего к Гражданскому кодексу. Несколько цитат из него:

«Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом».

Статья 131

«Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней».

А теперь несколько цитат из Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

Видео (кликните для воспроизведения).

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Ну вроде бы понятно. Датой госрегистрации (и, следовательно, получения права собственности) является день внесения соответствующей записи в госреестр. Именно эту дату и указывают в договоре при его регистрации. Дата физической выдачи Свидетельства о праве собственности никакого значения не имеет. Свидетельство — лишь бумажка, которая удостоверяет, что у вас есть право собственности на объект. Не более того. Если, например, вы ее потеряете это вовсе не будет означать, что вместе с ней вы утратили и право собственности.

Как определить срок владения имуществом для целей имущественного вычета?

Очень часто на практике возникают такие вопросы – с какого момента необходимо отсчитывать срок владения, к примеру, квартиры, если один из ее совладельцев умер и квартира полностью перешла в собственность другого совладельца. Или такой случай – один из совладельцев квартиры продал свою долю, будет ли каким-то образом эта сделка влиять на срок владения имущество для другого совладельца и т.п.

Если мы обратимся к положениям Гражданского кодекса, то станет ясно, что срок владения недвижимостью начинает исчисляться с даты государственной регистрации права собственности. Если речь идет об автомобиле (транспортном средстве), то тут срок владения имуществом начинает исчисляться с даты покупки движимого имущества. Основание – п. 1 ст. 130 и п. 2 ст. 225 ГК РФ.

Объект недвижимости изменился

Стоит помнить, что при объединении объектов (выделение объекта) недвижимости образуется новый объект, который требует новой регистрации права собственности. Например, объединение квартир в результате перепланировки или разделение (объединение) земельного участка. Право собственности начинает исчисляться с момента новой регистрации права собственности на новый объект недвижимости.

[2]

Изменилось назначение объекта недвижимости

Если, например, произошла смена назначения объекта недвижимости – нежилое помещение получило статус «жилого», то в таком случае срок нахождения имущества в собственности начинает течь заново. Потому что необходимо зарегистрировать право собственности на объект уже с другим назначением.

Читайте так же:  Как составить доверенность от физического лица

Изменился размер долей на один объект недвижимости

Например, гражданин купил 1/3 долю в жилом доме в 2005 году. Далее, в 2010 году он выкупил остальные доли и в 2012 году решил продать дом. Будет ли он платить НДФЛ?

В данном случае срок владения жилым домом следует отсчитывать именно с даты регистрации 1/3 доли в 2005 году.

Разъяснено, что срок владения недвижимостью определяется по дате первоначальной госрегистрации права собственности на нее

Финансисты разъяснили вопрос о необходимости уплаты НДФЛ с дохода от продажи квартиры в 2015 году, в случае, если размер доли в ней, принадлежащей налогоплательщику, изменился менее трех лет назад (письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 15 февраля 2016 г. № 03-04-05/8077 «О налогообложении доходов физических лиц, полученных от продажи недвижимого имущества»).

Так, ситуация, которая возникла у налогоплательщика, следующая. В 2009 году в общую долевую собственность налогоплательщика и членов его семьи была приватизирована квартира. А в 2015 году он стал ее единоличным собственником и продал жилье.

Поскольку квартира была приобретена до 1 января 2016 года, то при решении вопроса о налогообложении возникшего дохода применяются положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ в соответсвующей редакции. А именно, доход освобождается от налогообложения, если квартира находилась в собственности налогоплательщика три и более лет. При этом срок владения имуществом будет рассчитываться начиная с 2009 года. И то, что размер доли налогоплательщика в реализованной квартире увеличился никак не сказывается на исчислении срока владения недвижимостью, пояснили финансисты.

Дело в том, что изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей собственности, не влечет для этого лица прекращения прав собственности на указанное имущество (ст. 235 ГК РФ). На этом основании специалисты Минфина России заключили, что моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на имущество является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников имущества и размера их долей, а момент первоначальной госрегистрации права собственности на данное имущество.

Таким образом, в данной ситуации квартирой налогоплательщик владел более трех лет, а значит и доходы от продажи этого имущества не подлежат обложению НДФЛ. А следуя разъяснениям финансистов, которые они недавно дали в другом своем письме, обязанность декларировать данный доход у гражданина также отсутствует. Мы писали об ранее.

С какого момента начинается отсчет владения квартирой?

Особую актуальность вопрос установления срока собственности приобретает при расчете налогов при продажи такого жилья.

Рассмотрим подробно каждую ситуацию с подробным правовым пояснением

Ситуация 1. Наш офис посетил Евгений, получивший квартиру по наследству от отца в 2009 году. Он подал заявление нотариусу, по истечении 6 месяцев получил свидетельство о наследовании, но не подавал документы на получение свидетельства о собственности. Через 6 лет было решено расширять жилплощадь и он спросил, считается ли уже собственником?

На основании закона «О праве на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ №122) распоряжаться имуществом владельцы жилья вправе после регистрации прав в Росреестре.

Исключение — случаи принятия имущества по наследству. При отсутствии данных о квартире в Росреестре, наследник считается законным владельцем жилья при наличии нотариального свидетельства о наследстве. Однако продать, обменять, заложить или иным способом передать квартиру в собственность иному лицу он может только после получения свидетельства (выписки) Росреестра.

[3]

Время на обращение в службу законом не ограничено (ч.4 ст.1152 ГК РФ). Гражданин, принявший наследство, в любое время вправе обратиться за внесением данных о собственности в государственный реестр.

Для того чтобы осуществить регистрацию в Росреестре, наследник предоставляет документы:

  • удостоверение личности;
  • свидетельство о наследстве;
  • квитанция госпошлины из банка (2 000 руб.);

Только после этого он вправе совершать сделки с жильем: продавать, завещать, закладывать, обменивать и т.д.

Ситуация 2. Елена купила квартиру в новостройке путем участия в долевом строительстве. На руках у нее контракт с застройщиком и акт приемки недвижимости. Елена спрашивает, является ли она собственницей квартиры и с какого момента она может распоряжаться жильем по своему усмотрению: вселяться, прописываться, обменивать. Когда возникает обязанность по оплате коммунальных услуг? с какого момента начинается отсчет 5 летнего срока для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже? а так же когда можно получить налоговый вычет?

На основании ст. 16 ФЗ № 214 от 30.12.2004г. об участии в долевом строительстве.

Для квартиры приобретенной по договору долевого участия либо инвестирования, срок владения начинает исчисляется с момента возникновения права собственности.

При обращения в Росреестр для регистрации права требуются заявления от организации-застройщика и дольщика.

Строительная компания предоставляет документы:

  • проектная декларация;
  • план дома;
  • разрешение на строительство;
  • договор поручительства или страхования деятельности строительной компании;
  • акт о вводе в эксплуатацию;
  • акт о выделении земли под строительство.

От покупателя требуются оригиналы:

  • договор долевого участия в строительстве;
  • акта приема-передачи;
  • пошлины (2000 руб.) оплачивается в банке.

С момента подписания акта передачи жилья, застройщик считается исполнившим обязательства по контракту в силу п.1 ст. 12 ФЗ №122. Таким образом, дольщик несет ответственность за оплату коммунальных услуг, электричества с момента подписания акта приемки.

Распоряжаться квартирой, продавать, обменивать, регистрировать ограничения (ипотека, залог и т.д.) дольщик вправе только после завершения в органах Росреестра. Отсчет 5 летнего срока владение квартирой начинается с момента оформления права собственности на квартиру.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами — при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме)

Ситуация 3. Женщина обратилась к нам с договором приватизации от 31.08.1992г. с отметкой БТИ. Ее интересовало, можно ли продать квартиру и является ли она собственницей?

Регистрация собственности на недвижимость осуществляется с 1998 года. Ранее проведенная приватизация признается законной на основании ст.6 ФЗ №122. Обратиться в органы Росреестра владельцы недвижимости могут по собственному желанию в любое время. Для осуществления сделок с недвижимостью, продажи, мены, внесения залога, предоставления свидетельства (выписки) Росреестра не требуется.

Читайте так же:  Как получить бесплатные лекарства

Таким образом, вы является полноправным собственником квартиры, переданной в порядке приватизации по договору 1992 года.

Когда платить налог с продажи недвижимости?

На основании ст. 220 НК РФ, доход, полученный от передачи прав на имущество, владение на которое установлено менее чем 3 года назад, облагается налогом в размере 13% от его стоимости. Как определить срок владения квартирой при наследовании, при покупке новостройки или наличия договора приватизации?

По общему правилу, собственность на жилье возникает с момента права на имущество (в Россреестре) – ст.223 ГК РФ.

В отношении владения новостроек, принимается во внимание момент регистрации права собственности. С этого момента отсчитывают 3-годичный срок владения жильем для освобождения от уплаты налога.

Квартиры, переданные по договорам приватизации до 1 января 1998, находятся во владении граждан не зависимо от факта регистрации прав в Росреестре. Это означает признание раннее установленных прав на основании вводной ст.6 ФЗ №122. Таким образом, сроки владения недвижимостью, переданной в частную собственность до этой даты, исчисляются с момента приватизации. Например, в ситуации с договором от 31.08.1992, 3-летний срок владения для начисления налога исчисляется с указанной даты подписания договора.

По соглашениям о приватизации, заключенным после 01.01.1998г., срок владения собственностью исчисляется с момента получения подтверждающего документа из Росреестра. Данное положение разъяснено Минфином РФ в письме от 18.07.2014 г. №03-04-05/35433.

Исключение из правил при исчислении срока владения собственностью представляют случаи получения квартир по наследству. Согласно п.4 ст.1152 ГК РФ, наследники считаются собственниками имущества с даты открытия наследственного дела – смерти наследодателя. Данную позицию разъяснил Минфин РФ в письме от 20.09.2013 за №03-04-05/39127.

Новые правила

Согласно поправок в НК РФ, с 01.01.2016г. в кодекс вводится статья 217.1. В силу нового порядка, трехгодичный срок по освобождению от уплаты от налогов при продаже жилья будет распространяться только в отношении унаследованной, подаренной, переданной по договору приватизации и пожизненной ренты недвижимости. Во всех остальных случаях минимальный срок владения имуществом составит пять лет.

С 1 января 2016 года, увеличен срок владения недвижимостью после которого освободят от уплаты налога при продаже квартиры, если раньше нужно было ждать 3 года, то сейчас срок увеличился до 5 лет, так же важно понимать, что закон обратной силы не имеет, то есть, ко всем сделкам совершенным до 1 января 2016 года применяются старые правила. Важно. Это относится лишь к квартирам, собственники которых приобрели ее по договору купли-продажи либо путем участи в долевом строительстве. Во всех остальных случаях, действуют старые правила, то есть если недвижимость досталась вам по наследству, в результате приватизации, по договору дарения или ренты, для вас действуют старые правила, то есть что бы продать квартиру и не платить налог с продажи, вам нужно ждать 3 года. Во всех остальных случаях придется ждать 5 лет.

Увеличен срок владения жильем без начисления налогов

С целью предотвращения спекуляций на рынке жилой недвижимости, Минфин РФ и Правительство России выступили с рядом инициатив об увеличении налоговой нагрузки при продажах квартир. В результате принятия поправок в налоговое законодательство, срок владения жильем для получения налоговой льготы был увеличен с трех до пяти лет. Изменения вступят в силу с 1 января 2016 года.

Цель принятия изменений о сроке владения.

Проект нового закона об увеличении срока владения собственностью выдвинул Андрей Макаров, Председатель комитета по бюджету и налогам. Для прекращения перепродаж недвижимостью с целью получения прибыли, он предложил освобождать от НДФЛ граждан, владеющих квартирой сроком более семи лет. Срок в три года предлагалось оставить для наследников-близких родственников умершего и получивших имущество в дар.

Впервые налоговые изменения обсуждались в Минфине. Необходимость их принятия озвучивали в Кремле и Правительстве. Поскольку чиновники посчитали, что резкое увеличение срока до семи лет могло вызвать общественный резонанс, было решено осуществить переход постепенно в течение 10-15 лет. Со следующего года от налога на доходы физ.лиц будут освобождены собственники, владеющие квартирой не менее 5 лет.

Сегодня Налоговый кодекс действует в редакции ФЗ №122 от 23.07.2013 года. Льгота в размере 13% предоставляется при условии владения недвижимостью стоимостью до 1000000 рублей. Для освобождения от уплаты налога, имущество должно находится в собственности не менее 3 лет (п.17.1 ст.217 НК РФ).

Новые требования к владению для налоговых льгот.

С 1 января 2016 года срок владения имуществом увеличен до пяти лет (в редакции ФЗ №382-ФЗ от 29.11.2014г.). Стоимость жилья, подпадающая под льготы, останется прежней – 1.000.000 рублей.

Минимальный срок владения может изменяться на региональном уровне в отношении определенных видов недвижимости или категорий собственников до нулевого значения.

При согласовании изменений планировалось ввести пункт об освобождении от налога при продаже единственного жилья. Однако данное положение законодатели убрали для недопущения финансовых махинаций на рынке недвижимости.

Дополнительные налоговые льготы сделаны для покупателей квартир по ипотеке. Согласно новой редакции закона вычет в размере 13% владельцы жилья смогут получить не только со стоимости квартиры и процентов по кредиту, но и по кредитам в рамках рефинансирования (пп.4 п.1 ст.220 в редакции ФЗ от 23.07.2013 №212-ФЗ).

К примеру, гражданин получил кредит под 30% годовых на 5 лет. Через 2 года он меняет место работы с меньшей зарплатой. Выплачивать займ в прежнем размере заемщик не может. Он обращается в другой банк для получения нового кредита на более выгодных условиях: сниженный процент (как пример, 22%), долгосрочный период выплат (для сравнения, 7-10 лет). Старый займ погашается за счет нового кредита. Задолженность выплачивается на условиях нового договора банковского кредитования. В новом договоре кредитования обязательно должно быть указано «для рефинансирования». Это позволит сохранить право на получение вычета по процентам по новому договору с учетом возвращенных из бюджета сумм.

Отметим, что в отношении процентов по кредиту вычет предоставляется с суммы не более 3 млн рублей.

Согласно ст.217.1 НК РФ (в ред. ФЗ №382-ФЗ от 29.11.2014 года) срок минимального владения имуществом в три года продолжает действовать в отношении недвижимости:

  • полученной в наследство, в дар от близких родственников;
  • при возникновении собственность по договору приватизации;
  • переданной плательщику ренту по договору пожизненного содержания с иждивением.
Читайте так же:  Взыскание разницы ущерба с учетом износа и без учета износа при дтп

Напомним, что в 2014 году были внесены изменения в положение о расчете налога на недвижимость исходя из кадастровой стоимости. Учитываемая ранее инвентаризационная оценка, по мнению парламентариев, не соответствовала рыночным ценам, что влекло занижение налоговых отчислений в бюджет. Закон был дополнен статьей 378.2 НК РФ (ФЗ от 02.11.2013г. №307-ФЗ в редакции от 02.04.2014г.) об определении кадастровой оценки.

Социальные последствия принятия закона.

Увеличение срока владения квартирой для освобождения от налога приведет к ряду последствий. Поправки в закон обеспечат дополнительные поступления в бюджет. Пострадают от нововведений собственники, вынужденные продать свою квартиру до истечение пяти лет.

В связи с введением нового закона ожидается повышение цен на жилье. Вероятно некоторые продавцы недвижимости будут закладывать налог в размере 13% в стоимость жилья, чтобы получить «на руки» необходимую сумму. Так, например, при продаже квартиры по цене 4 млн рублей, налоговый вычет составит 1 млн рублей. Подлежит оплате в бюджет НДФЛ в размере 390 тыс руб. (3 000 000*13%). В итоге выставлена на продажу квартира будет по стоимости 4 390 000 рублей.

Региональные власти вряд ли воспользуются правом на снижение срока владения имуществом, поскольку налоговые поступления от продажи квартир составляют значительную часть местного бюджета. Воспользуются такой возможностью только субъекты с низкой плотностью населения.

Как определить срок владения квартирой?

Главная страница Форум Гарант
Видео (кликните для воспроизведения).

Как известно, 3-годичный срок владения квартирой освобождает от уплаты налога при ее продажи. Если квартира получена по наследству, то от какой даты исчислять этот срок:
— от даты открытия наследства?
— от даты Свидетельства о праве на наследство по закону?
— от даты Свидетельства о гос. регистрации?

В одной налоговой ответили — от даты открытия наследства и сослались на ГК, в другой — от даты Свидетельства о гос. регистрации и сослались на НК (про ГК они знают, но между ГК и НК есть несоответствие и считать они все равно будут по НК, а если не нравится — идите в суд).

Пожалуйста, ответьте, кто прав и какова правоприменительная практика?

Эх, юристы, юристы.
Текст письма опубликован
«Московский налоговый курьер», 2008, № 17-18

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ
ПИСЬМО
от 14 июля 2008 г. № 28-10/066949

Вопрос: Физическое лицо после смерти наследодателя в 2008 г. получило в собственность квартиру. Свидетельство о праве на наследство выдано в 2001 г., свидетельство о регистрации права собственности на квартиру оформлено в 2008 г. Вправе ли физическое лицо получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ в случае продажи квартиры в 2008 г.?

Ответ: Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей в целом 1 000 000 руб. При продаже квартир, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной им при продаже указанного имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ имущественный налоговый вычет предоставляется на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.

На основании п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно ст. 1114 ГК РФ днем открытия наследства является день смерти гражданина.

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Об этом сказано в п. 1 ст. 1153 ГК РФ.

На основании п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию является достаточным доказательством наличия и объема прав на наследственное имущество.

Следовательно, право собственности на наследственное имущество возникает у наследника со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя) независимо от даты государственной регистрации указанных прав.

Таким образом, срок владения имуществом в данном случае исчисляется с 2001 г., и при продаже квартиры в 2008 году физическое лицо вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной при продаже указанного имущества. При этом размер налоговой базы, подлежащей обложению налогом на доходы, будет равен 0.

Согласно п. 1 ст. 229 НК РФ физические лица, получившие доход от продажи имущества, принадлежавшего им на праве собственности, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию в срок не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Заместитель
руководителя Управления
советник государственной
гражданской службы РФ
2 класса
Е.А.ОСТАНИНА

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ
от 10 марта 2011 г. N 03-04-05/9-122

Заместитель директора Департамента С.В. Разгулин

Источники


  1. Все о пожарной безопасности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. — М.: Альфа-пресс, 2010. — 480 c.

  2. Андрианов Н. В. Гражданское общество как среда институционализации адвокатуры; Либроком — М., 2011. — 304 c.

  3. Трудовое право; Юнити-Дана — Москва, 2010. — 504 c.
  4. Берус, Виталий А.С. Лаппо-Данилевский. История. Философия. Методология / Виталий Берус. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2014. — 160 c.
  5. ред. Яблоков, Н.П. Криминалистика: Практикум; М.: Юристъ, 2011. — 575 c.
Как определить срок владения квартирой
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here