Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации

Самое важное по теме: "Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации" с профессиональными комментариями. Если вы в процессе чтения не нашли ответ на интересующий вопрос или сомневаетесь, то его всегда можно задать дежурному юристу.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.

Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:

Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.

Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;

Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.

Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;

  • Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.
  • Расторжение до регистрации

    Будет гораздо проще закончить этот процесс, если государственная регистрация ещё не закончилась.

    Будет считаться, что квартира принадлежит только продавцу. Он сам может выдвинуть требование по расторжению сделки таким образом, чтобы для него рисков было меньше.

    При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.

    Расторжение после регистрации

    Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.

    Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.

    Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.

    Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.

    Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.

    Расторжение по соглашению сторон

    Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.

    Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней. В договоре можно указать другие сроки.

    При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.

    Расторжение через суд

    К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

    Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

    Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

    Потому важно соблюдать несколько основных правил:

    • Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
    • Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
    • Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.

    На что следует обращать внимание

    Требуется проявлять максимальную осторожность, оформляя любую сделку, чтобы в дальнейшем избежать сложностей.

    В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:

    • Срок, за который будут переданы денежные средства. Не важно, происходит это до завершения регистрации, либо после соответствующего действия;
    • Саму возможность расторжения, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства.

    Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.

    Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.

    Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.

    Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.

    Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора.

    Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.

    Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:

    Притворная или мнимая сделка.

    Первый вариант – когда она заключается для прикрытия других взаимоотношений, второй – когда не создаются какие-либо юридические последствия;

    Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.

    Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.

    Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;

    Читайте так же:  Как составить заявление в сбербанк на снижение ставки по ипотеке

    Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.

    Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;

  • Продавец или покупатель признаны недееспособными, ограниченно способными;
  • Нарушаются нормативные акты, нормы закона.
  • Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.

    Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.

    Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.

    Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.

    Любой объект может иметь свои недостатки, но иногда их становится слишком много. Можно перечислить лишь самые распространённые проблемы:

    • Не передаются основные документы по недвижимости;
    • Прописка граждан, которых невозможно выписать;
    • Обременение правами третьих лиц, использование в качестве залога;
    • Техническое состояние хуже, чем указано изначально в договоре.

    Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.

    Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.

    Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.

    Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.

    [2]

    Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.

    И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:

    За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.

    Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;

    Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.

    Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;

    Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.

    В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;

  • Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;
  • Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.
  • При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.

    Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости предполагает специальную процедуру, результатом которой является прекращение обязательств сторон соглашения. Об основаниях и процедуре расторжения такого договора и пойдет речь в нашей статье.

    Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, что может послужить основанием?

    Действующее законодательство (ст. 450 ГК РФ) общими основаниями расторжения любых договоров называет:

    • соглашение сторон;
    • судебное решение.

    При этом в первом случае процедура требует решения лишь 2 вопросов:

    • судьбы уже выплаченного задатка;
    • оформления соглашения в той же форме, что и основной договор.

    Для судебного порядка расторжения договора законодатель определил лишь ограниченный перечень ситуаций, при которых такой вариант развития событий возможен:

    [1]

    • существенное нарушение условий договора одной из сторон;
    • прямо предусмотренный в законе способ расторжения договорных обязательств через суд.

    Существенными признаются нарушения договора, которые явились результатом противоправных действий одной из сторон и принесли лишения контрагенту по сделке. Судебная практика исходит из еще более жестких позиций, определяя существенные нарушения по наличию и размеру убытков, факт которых должен доказать истец.

    Еще одним способом расторжения договора купли-продажи недвижимости, который также требует обращения в суд, можно назвать признание договора недействительным.

    Однако для расторжения обязательств таким образом необходимы основания для признания договора таковым. В частности, к ним относятся положения ст. 431.1 ГК РФ, которая дает отсылку к положениям § 2 главы 9 ГК — общим нормам о недействительности сделок.

    Сделка может считаться недействительной в случаях:

    • противоречия положений договора нормам законодательства;
    • недееспособности одной из сторон сделки;
    • заключения сделки с применением насилия, угроз или обмана;
    • несоблюдения прав третьих лиц.

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости — до или после регистрации?

    Важнейшее значение в механизме расторжения договора купли-продажи имеет факт проведенной регистрации или отсутствия таковой. С 01.01.2017 данные мероприятия проводятся в соответствии с положениями закона «О гос. регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ и предполагают регистрацию не самого договора, а перехода права собственности на недвижимость.

    Если переход права еще не зарегистрирован, расторгнуть договор достаточно просто, даже если документы уже переданы в регистрационную службу:

    • Если согласия между сторонами по указанному вопросу достигнуто, составляется соглашение о расторжении, которое передается в регистрирующий орган.
    • Если соглашения по расторжению достигнуть невозможно, то следует обращаться в суд. Перед этим необходимо соблюсти претензионный порядок разрешения спора, то есть направить другой стороне уведомление о расторжении с предложением исполнить его в месячный срок. По истечении отведенного времени можно обращаться в суд с исковым заявлением. Процедуру регистрации перехода права при этом можно приостановить в порядке ст. 30 закона № 218-ФЗ по заявлению заинтересованной стороны сделки.
    Читайте так же:  Как вернуть деньги за постройки на даче
    Видео (кликните для воспроизведения).

    После регистрации расторжение договора купли-продажи недвижимости возможно только в судебном порядке при существенном нарушении условий договора с другой стороны. К таким нарушениям могут быть отнесено, к примеру, отсутствие платы за имущество со стороны покупателя. При этом нужно обратить внимание, что требовать нужно именно расторжения договора, а не взыскания по нему выплаты от покупателя. Иначе можно выиграть дело, но получать свои деньги за недвижимость лишь через продолжительное время, оставшись без квартиры и фактически без денег.

    Соглашение о расторжении договора покупки недвижимости

    При расторжении договора покупки недвижимости по соглашению сторон субъекты правоотношений должны оформить письменный документ (сделки с недвижимостью должны осуществляться в письменной форме), определяющий основной порядок и условия прекращения ранее заключенной сделки. Единой формы такого документа законодательством не предусмотрено, однако правоприменительная практика позволяет определить необходимый набор сведений, которые должны присутствовать в соглашении о расторжении.

    1. Реквизиты документа. В соглашении нужно указать название документа с указанием реквизитов договора, который расторгается, а также номера, даты и места составления самого соглашения.

    2. Преамбула. Вступительная часть документа должна включать в себя данные продавца и покупателя по расторгаемому договору, и, если необходимо, данные документов, на основании которых действуют представители.

    3. Основная часть соглашения. Этот раздел соглашения о расторжении должен содержать пункты:

    • о расторжении конкретного договора (с указанием его идентификационных данных);
    • прекращении обязательств сторон с момента расторжения;
    • отсутствии претензий сторон друг к другу.

    Дополнительно в тексте соглашения можно подробно определить судьбу переданного задатка, руководствуясь положениями ст. 381 ГК РФ.

    4. Реквизиты (паспортные данные) и подписи сторон.

    Уведомление о расторжении договора

    Еще одним необходимым документом при осуществлении процедуры расторжения договора покупки недвижимости является уведомление, представляющее собой документальное удостоверение намерения одной из сторон сделки расторгнуть ее. При этом уведомление может быть первичным документом (перед заключением соглашения) либо представлять собой элемент претензионного порядка разрешения спорной ситуации, необходимого перед обращением в суд.

    Уведомление составляется в произвольной форме, но должно содержать максимально четкие и понятные формулировки, дабы минимизировать непонимание или двоякое толкование сложившейся ситуации со стороны контрагента.

    В частности, в уведомлении о расторжении договора покупки недвижимости нужно указать:

    [3]

    • Данные стороны сделки, которая обращается с просьбой о расторжении договора либо претензией о выполнении обязательств по сделке.
    • Информацию о договоре (дату, номер, место составления, наименования сторон).
    • Суть уведомления. В этой части может быть высказано предложение другой стороне расторгнуть договор, заключив соглашение о расторжении, либо заявлена претензия по поводу неисполнения условий сделки и выставлено требование об исполнении обязательств в течение 30 дней.

    Уведомление должно быть подписано и направлено второй стороне (отправлено по почте заказным письмом с уведомлением или доставлено контрагенту лично проставлением на копии отметки о получении). Отправленный таким образом документ можно будет представить в суде в качестве подтверждения соблюдения претензионного порядка разрешения спорной ситуации.

    Расторжение нотариального договора купли-продажи недвижимости

    Нотариальная форма оформления договора купли-продажи недвижимости, в соответствии с законодательством, не является обязательной. При этом некоторые правовые гарантии и особенности сдачи документов на регистрацию перехода права располагают к заключению его именно таким образом. Закономерно возникает вопрос о порядке расторжения такой сделки.

    Основная процедура расторжения нотариального договора купли-продажи аналогична общей процедуре. Отличие состоит лишь в порядке оформления: при расторжении договора, заверенного у нотариуса, требуется нотариальное оформление и соглашения о расторжении.

    Таким образом, расторгнуть договор покупки недвижимости возможно как по обоюдному согласию контрагентов, так и по инициативе одной из сторон. Однако порядок расторжения в этих случаях будет разным.

    Расторжение договора купли-продажи квартиры после регистрации

    Expert

    4 недели назад Оформление 0 62 Время чтения: 3 мин.

    Есть несколько способов того, как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации. Осуществить эту процедуру допускается как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке. Однако в большинстве случаев аннулирование происходит только через суд, поскольку вторая сторона будет не согласна с таким развитием событий. В теме разбирался наш эксперт по недвижимости Иван Лукин.

    Законодательная база

    Договор купли-продажи перестает действовать с того момента, как обе стороны в полном объеме исполнили все обязательства, связанные с этим документом. Классический вариант – продавец передает недвижимость в надлежащем состоянии, покупатель перечисляет всю сумму, как указано в договоре, после чего сделка исполнена. Соответственно договор прекратил действовать в том смысле, что граждане выполнили все его требования.

    Теперь они уже не могут отказаться от своих обязательств. Однако договор можно отменить – для этого предусмотрено несколько оснований (ст. 450 ГК):

    1. Взаимное, добровольное согласие каждой стороны (ст. 450 ГК).
    2. Решение суда.
    3. Односторонний отказ продавца или покупателя (законность такого действия может быть определена только судом, т.е. просто отказаться от исполнения обязательств невозможно).
    4. Наступил случай, который предусмотрен самим договором. Например, в случае непоступления средств в течение определенного срока покупатель утрачивает свои права, а продавец остается собственником квартиры.
    5. Форс-мажорные обстоятельства, на которые стороны объективно не могут повлиять (техногенная катастрофа, природная стихия, социальные беспорядки и др.).

    По обоюдному соглашению

    Наиболее простой способ прекращения соглашения – по обоюдному согласию. Однако расторжение договора купли-продажи после регистрации не допускается. Наоборот, стороны должны подать соответствующее заявление в Росреестр или МФЦ до окончания процедуры. Причины этого могут быть самыми разными – например, сложности при переезде, увольнении с работы, чрезвычайные обстоятельства, смерть близкого человека и т.п.

    При этом указывать в заявлении конкретную причину необязательно – главное, чтобы действия каждой стороны были добровольными. Но если регистрация уже прошла, т.е. новый собственник получил выписку из ЕГРН, договор можно расторгнуть в судебном порядке. Однако во многих случаях будет проще совершить обратную куплю-продажу.

    Наряду с заявлением понадобится составить соглашение о расторжении договора, в котором указывают:

    • личные, паспортные данные обеих сторон;
    • ссылку на договор купли-продажи;
    • новые права и обязанности каждой стороны в соответствии с изменившейся ситуацией (вернуть деньги, ключи, отменить регистрацию в Росреестре и т.п.).

    Обратите внимание! При продаже гражданин обязан уплатить налог 13% с полученной суммы (за вычетом 1 млн. руб.). Исключение составляют 2 случая – собственник владел квартирой более 5 лет либо он приобретает более дорогую недвижимость.

    В одностороннем порядке

    Отмена договора в одностороннем порядке может быть предусмотрена в самом документе. Но в подавляющем большинстве случаев это право реализуется только в суде. Гражданин вправе отказаться от выполнения своих обязанностей, если другая сторона существенно нарушила свои обязательства и другие условия сделки – например:

    1. отказывается выселяться;
    2. отказывается выписывать жильцов;
    3. не переводит деньги;
    4. удерживает часть суммы и т.п.
    Читайте так же:  Можно ли вернуть парфюм в магазин

    Просто «разорвать» или аннулировать договор не получается. Вначале продавец или покупатель пробуют договориться со второй стороной. Но если переговоры не дают результата, они обращаются в суд.

    Наконец, если стороны никак не могут прийти к соглашению, а документы уже зарегистрированы, им остается обратиться в суд, чтобы признать сделку ничтожной или оспоримой, что может быть связано с разными причинами:

    • договор подписал недееспособный человек;
    • квартира находится под арестом или в ипотеке, причем продавец не предупредил об этом покупателя;
    • расчеты не проведены или проведены не полностью, предоставлены фальшивые купюры;
    • по квартире имеется большая задолженность (коммунальные долги) и др.

    Таким образом, после регистрации договора аннулировать его можно не иначе, как в суде. Но если стороны пришли к соглашению, они могут попытаться отозвать документы во время их оформления в Росреестре. Если сделать это уже невозможно, допускается совершить обратную сделку купли-продажи.

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

    Сделка между продавцом и покупателем регламентирует договор купли-продажи. Если участников процедуры что-то не устроило, соглашение может быть расторгнуто. Процедуру проще всего осуществить до обращения в Росреестр. Если выполняется расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации, это может привести к возникновению ряда сложностей. Гражданин должен учитывать, что подобное действие можно выполнить далеко не всегда.

    Однако провести процедуру все же возможно. Для этого необходимо изучить случаи, когда закон позволяет признать недействительной ранее заключенную сделку. О действующем законодательстве, о процедуре расторжения договора до регистрации, а также о причинах, позволяющих выполнить действия после обращения в Росреестр, поговорим далее.

    Расторжение договора в соответствии с действующим законодательством

    Не всегда заключенное соглашение удовлетворяет обоих участников. Продавец может быть недоволен неполным или несвоевременным внесением денежных средств. Покупатель в процессе операции может узнать, что коммунальные услуги в приобретаемой недвижимости не оплачены или оплачены не полностью, а на территории объекта зарегистрированы третьи лица. Возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации регламентирует глава 29 ГПК РФ.

    Перед тем, как приступать непосредственно к процедуре, рекомендуется ознакомиться со следующими статьями Гражданского кодекса РФ:

    • 450 – содержит перечень причин, в соответствии с которыми может быть осуществлено расторжение зарегистрированной сделки;
    • 451 – отражает особенности расторжения договора, которое вызвано изменением обстоятельств;
    • 452 – фиксирует порядок проведения процедуры расторжения;
    • 453 – указывает последствия расторжения договора после регистрации.

    Все манипуляции с недвижимостью осуществляются на основании положений ФЗ №122. В соответствии с ним, все операции с жильем должны быть в обязательном порядке зарегистрированы. Процесс также должен выполняться при приобретении объекта и при расторжении договора купли-продажи недвижимости.

    В действующем законодательстве отражен срок исковой давности, в течение которого лицо имеет право обратиться в суд и расторжение соглашения. Закон позволяет продавцу и покупателю осуществить процедуру расторжения договора в течение 3 лет с момента регистрации соглашения.

    Если речь идет о жилом имуществе, предстоит пройти двойной процесс регистрации. Действие необходимо выполнить в отношении самой сделки и факта перемены собственника недвижимости.

    Расторжение договора купли продажи квартиры до регистрации

    После того, как процесс регистрации сделки купли продажи квартиры будет завершен, она считается заключенной. Заключив договор в отношении квартиры или дома, продавец и покупатель, которые приняли решение выполнить отказ от обязательств, должны успеть подать в ГРП соглашение о расторжении сделки.

    Действие необходимо выполнить до того, как регистрация будет завершена, и произойдет изменение собственника. На практике вышеуказанные действия чаще всего осуществляются одновременно.

    Если процедура заключения сделки выполнялась с привлечением нотариуса или агентства недвижимости, туда же нужно обратиться и при расторжении соглашения.

    Если договор купли продажи квартиры передан на регистрацию, однако еще не зарегистрирован, продавец и покупатель должны подготовить и совместно подать заявление в Росреестр с просьбой о пре. Если один из участников соглашения не согласен с расторжение сделки, выполнить действия удастся только через суд.

    Если регистрация договора купли продажи недвижимости уже осуществлена

    Если регистрация договора купли продажи квартиры завершена, и продавец передал права на недвижимость, а покупатель – деньги, расторжение соглашения может быть выполнено по желанию одной стороны или обоюдному согласию участников сделки. Если оба лица хотят отменить заключенное ранее соглашение, проще всего выполнить сделку в обратном порядке. В этом случае продавец становится покупателем, а покупатель – продавцом. Между участниками соглашения, в отношении которого выполняется расторжение, заключается новый договор, на основании которого будет выполнена передача прав собственности на недвижимость.Процесс осуществляется в соответствии с классическими правилами. Продавцу и покупателю предстоит повторно обратиться в Росреестр и зарегистрировать новый договор. Продажа недвижимости обычно осуществляется за ту же сумму.

    Если по каким-либо причинам продавец и покупатели не хотят выполнять сделку в обратном порядке, они могут обсудить все нюансы и составить соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости. Предстоит подготовить заявление, на основании которого договор можно аннулировать. Оно оформляется участниками соглашения совместно. Пакет документов нужно предоставить в Росреестр. На основании полученных бумаг будет сделана запись о прекращении сделки купли продажи дома и выполнено ее аннулирование.

    Если было осуществлено частичное исполнение, и сотрудники уполномоченного органа уже завершили процесс регистрации, соглашение о расторжении не станет основанием для прекращения действия заключенного ими договора.

    Если осуществить расторжение договора хочет только один участник процесса, эксперты рекомендуют попытаться достигнуть соглашения со второй стороной договора. Для этого потребуется отправить письменное предложение об отмене сделки. Если лицо отказывается от расторжения или не отвечает на поступившее уведомление в течение 30 дней, гражданин получает право на составление иска. Однако для расторжения ранее заключенного договора одного желания мало. Чтобы сделка была отменена, должны присутствовать веские причины. Среди них выделяют нарушения существенных пунктов договора, а также ряд иных случаев. Они зависят от особенностей сложившейся ситуации.

    Читайте так же:  Как написать расписку об отсутствии претензий

    Существенными условиями, которые могут стать поводом для отмены зарегистрированного договора, выступают:

    • покупатель не внес денежные средства за приобретение недвижимости или предоставил их не в полном размере;
    • в квартире прописаны третьи лица;
    • соглашение подписало лицо, не являющееся дееспособным;
    • гражданина принудили к подписанию документов;

    Действующее законодательство обязывает покупателя оплатить приобретаемый товар. Если речь идет о недвижимом имуществе, передача денежных средств должна быть подтверждена документально.

    Стороны могут оформить для этой цели следующие документы:

    • расписку;
    • выписку с банковского счета;
    • квитанцию, подтверждающую внесение денег в кассу, если сделка заключалась с юридическим лицом.

    Если покупатель отказывается предоставить денежные средства, продавец имеет право потребовать расторжение сделки в одностороннем порядке. Помещение в этом случае останется у его бывшего владельца. Если недвижимость была передана, а денежные средства не поступили, суд имеет право расторгнуть сделку и осуществить возврат жилья продавцу или признать сделку незаконной и обязать покупателя выплатить неустойку.

    В квартире прописаны третьи лица

    Разбираясь, можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации, нужно принять во внимание присутствие третьих лиц, прописанных в помещении. Так, на практике право пользования проданным жильем может быть сохранено за одним из его бывших владельцев. Если осуществляется переход права собственности, все обременения на помещение остаются. Это значит, что производить расчет по задолженности должен новый хозяин квартиры. На практике может сложиться ситуация, когда одно из лиц, которое не является хозяином помещения, но прописано в нем, на длительное время уезжает куда-либо или попадает в тюрьму. Хозяева жилплощади в это время выполняют реализацию недвижимости. Через какое-то время гражданин может вернуться. При этом за ним сохраняется право на пользование помещением. Новый хозяин будет вынужден делить жилплощадь с совершенно незнакомым человеком.

    Оказавшись в подобной ситуации, новый владелец недвижимости имеет право оспорить сделку в судебном порядке и выполнить расторжение договора. Правило действует, если с момента заключения сделки не прошло 3 года.

    Если суд согласится удовлетворить требование заявителя, денежные средства, уплаченные за приобретение жилплощади, будут возвращены покупателю.

    Признание сделки недействительной

    Граждане нередко обращаются в суд с требованием о признании заключенного ранее договора недействительным. Основанием для подобного наступает незаконность соглашения. Если суд согласится удовлетворить требования, договор не будет расторгнут. Однако сделку признают не действительной. Чаще всего такое решение принимается, если соглашение подписал недееспособный гражданин, или действие выполнено лицом, на которое оказывают насильственное давление. Введение в заблуждение также приводит к тому, что сделку признают недействительной. И если суд примет подобное решение, каждое из лиц вернется к тому же имущественному положению, которое было до момента подписания договора.

    Обстоятельства существенно изменились

    Разбираясь, как расторгнуть договор купли продажи квартиры после гос регистрации, человек выяснит, что действие может быть осуществлено, если обстоятельства существенно изменились. Сюда относят ситуации, при знании о наступлении которых, гражданин отказался бы заключать сделку.

    При этом ситуация должна соответствовать перечню требований, в список которых входят:

    • произошедшее возникло неожиданно;
    • ситуация входит в категорию непреодолимых;
    • произошедшее влечет за собой серьезный ущерб для участников сделки;
    • случившееся затрагивает интересы обоих участников соглашения.

    Произошедшие изменения будут признаны существенными, если выполняются все вышеуказанные условия.

    Чаще всего суд соглашается выполнить расторжение сделки на этом основании в следующих ситуациях:

    • действующее законодательство изменено;
    • осуществляется процесс ликвидации организации, не связанный с банкротством;
    • рыночная цена помещения сильно повысилась;
    • наступил финансовый кризис.

    Последнее обстоятельство признать существенным и выполнить на его основании расторжение договора довольно трудно.

    Масленников Иван Иванович

    С отличием закончил Государственную Юридическую Академию (ВСШ) по специальности правоведение. Большой опыт решения правовых вопросов широкого спектра.

    1. 5
    2. 4
    3. 3
    4. 2
    5. 1

    (20 голосов, в среднем: 5 из 5)

    комментария 2

    Не знал некоторые факты по поводу наследственных споров, сейчас родственники пытаются оспорить завещание с тем уклоном что документ был составлен не по правилам. Спасибо вашей статье теперь буду знать как оспаривать их заявление.

    Около года работала риэлтор. Сделки заключались с нотариусом, который перед тем как подписать все бумаги проверял квартиру (наличие лиц прописанных в помещении, задолженности по коммунальным услугам, находится ли квартира в аресте). Не сталкивалась за все время с требованием расторжения договора, да и коллеги тоже. Хотя статья интересная, но все же разорвать договор – это сложное и кропотливое дело, если одна сторона не согласна.

    Расторжение договора купли-продажи квартиры после его регистрации

    Перед заключением сделки купли-продажи нужно тщательно обдумать свое решение. Потому как после передачи недвижимости в другие руки у прежнего владельца не останется прав. Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации сложно. Для этого необходимо иметь веские причины, недостаточно просто хотеть вернуть себе квартиру. Всего есть два пути решения проблемы: попробовать договориться с покупателем либо обратиться в судебный орган.

    В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации

    Именно регистрация сделки считается завершающим этапом, после которого передача прав будет являться законной. До этого момента обе стороны могут отменить куплю-продажу без каких-либо последствий. Исключение составляет ситуация, когда был заключен предварительный договор. В этом случае человек, отказавшийся от договоренности, должен будет понести определенные потери. Конкретные моменты прописаны в предварительной официальной бумаге.

    Как только произошла регистрация сделки, аннулировать процедуру будет крайне сложно. Но, как показывает опыт, именно после этого момента может произойти что угодно. Допустим, покупатель вдруг обнаружит серьезные недостатки квартиры, которые раньше не были заметны. Либо даже окажется, что на недвижимость наложено обременение. Продавец может просто передумать реализовывать собственность.

    По сути, для аннулирования сделки в судебном порядке есть всего несколько веских оснований:

    1. Отсутствие оплаты. Обязанность покупателя отдать нужную сумму в срок. Если этого не происходит, тогда продавец имеет полное право расторгнуть сделку.
    2. Объект не был передан покупателю. Существуют также недобросовестные владельцы недвижимости, которые деньги получают, а собственность не отдают. Они могут оттягивать сроки либо вовсе игнорировать требования покупателя. Это тоже служит поводом для обращения в суд.
    3. Наличие обременения – прописанных в доме людей. Нередко может выясниться, что право пользования сохранилось за прежними жителями. Допустим, человек попал в тюрьму, а в это время квартиру продали. Он хоть и не является владельцем, однако, по закону, может жить на территории жилплощади. В такой ситуации покупатель может требовать отмену сделки, но только если с момента покупки прошло не больше трех лет.
    4. Сделка не действительная. Такое бывает, к примеру, когда одна из сторон признана недееспособной, либо купля-продажа произошла под давлением или по причине обмана. Потребуется доказать данные факты, чтобы признать процедуру ничтожной.
    Читайте так же:  Заявление на возврат налога на доходы физических лиц

    Отозвать договор можно как по соглашению обеих сторон, так и в судебном порядке. Конечно, первый вариант является наиболее удобным, однако, он далеко не во всех случаях осуществим. Поэтому стоит быть готовым к обращению в суд.

    По обоюдному согласию

    Легче всего осуществить процедуру, если было достигнуто обоюдное соглашение о расторжении договора. Но, как показывает практика, далеко не во всех случаях удается прийти к подобному решению. Нередко отказаться от сделки хочет только одна сторона. Допустим, покупателю не понравились условия проживания или сам район. Либо продавец пожалел о продаже в силу возникших обстоятельств.

    Если расторжение должно произойти из-за желания одного человека, то вторую сторону может подобное совершенно не устраивать. Когда была выполнена государственная регистрация договора, права полностью переходят новому владельцу. При этом покупатель и продавец уже не могут просто передумать совершать куплю-продажу.

    Важно! Именно поэтому можно попробовать договориться со второй стороной о том, чтобы расторгнуть сделку. Но тут уже придется убедить другого участника в том, что передачу прав действительно нужно отменить.

    Если удастся добиться нужного ответа, тогда легче всего будет осуществить обратную процедуру. В этом случае совершается точно такая же сделка, однако продавец и покупатель меняются местами.

    Минус подобного варианта заключается в том, что не будут компенсированы затраты на оформление документов, составление договора, государственную регистрацию и другие моменты. Поэтому люди все-таки понесут определенные затраты. Однако удастся достаточно быстро отменить куплю-продажу.

    По инициативе одной из сторон

    Отмена сделки по инициативе продавца или покупателя часто заканчивается судом. Потому как второй стороне может быть не выгодно возвращать все, как было. К тому же, это потребует времени, сил и материальных затрат. Да и не всегда жизненные обстоятельства позволяют поддержать инициативу второго участника.

    В такой ситуации потребуется подавать иск в судебный орган, но необходимы будут серьезные причины для расторжения. Также будет важно правильно составить иск и изложить все требования. Потому как суд может удовлетворить только те желания, которые будут прописаны в документе. Например, если человек ничего не скажет про возврат имущества, тогда данный вопрос не будет решен.

    Придется предоставить документы, которые докажут правоту истца. Их обязательно нужно перечислить в заявлении. После этого останется только подождать, пока в течение отведенного срока рассмотрят дело. Затем будет принято решение о том, удовлетворить требования истца или нет.

    Негативные последствия

    В России, Беларуси, Украине и других странах существует ряд негативных последствий, которые несет за собой расторжение договора. Проблемы возникают в том случае, если покупатель и продавец не учли при совершении сделки важные моменты. Допустим, в судебном порядке удастся добиться расторжения купли-продажи. Однако продавец не обязан возвращать деньги, а покупатель не должен отдавать недвижимость. Потому как данный момент должен быть прописан в договоре купли-продажи. Но если в официальной бумаге ничего не будет сказано про возврат при расторжении сделки, тогда обе стороны могут ничего не отдавать.

    В такой ситуации можно разве что попробовать договориться со второй стороной. Возможно, удастся прийти к обоюдному решению, которое позволит вернуть деньги и собственность. Однако нет никаких гарантий, что получится достигнуть соглашения. В крайнем случае, придется обращаться в суд, чтобы через него попробовать добиться желаемого.

    Можно ли оспорить расторжение

    По закону, есть возможность оспорить любое судебное решение, в том числе и по поводу расторжения сделки. Однако важно достичь желаемого результата. От людей обязательно потребуется обосновать фактами, почему аннулирование договора не является законным.

    Допустим, одна из сторон может подтвердить несоответствие фактов или заведомый обман судебного органа. Также можно потребовать пересмотреть иск о расторжении на основании новых обстоятельств. Стоит помнить, что отменить сделку нельзя будет после того, как люди выполнят все обязательства. Потому как расторгнуть удастся только действующий договор.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Порекомендовать можно, тщательно прописывать условия купли-продажи, а также действия при разрыве сделки. Тогда обеим сторонам удастся избежать многих неприятностей. Правильнее всего будет обратиться к квалифицированному специалисту, чтобы тот занялся оформлением бумаги.

    Источники


    1. Темнов, Е. И. Теория государства и права / Е.И. Темнов. — М.: КноРус медиа, 2014. — 589 c.

    2. Темнов, Е. И. Теория государства и права / Е.И. Темнов. — М.: КноРус медиа, 2014. — 589 c.

    3. Марченко, М. Н. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебное пособие / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2014. — 240 c.
    4. Андрианов Н. В. Гражданское общество как среда институционализации адвокатуры; Либроком — М., 2011. — 304 c.
    5. Данилов, Е.П. Жилищные споры: Комментарий законодательства. Адвокатская и судебная практика. Образцы исковых заявлений и жалоб. Справочные материалы / Е.П. Данилов. — М.: Право и Закон, 2018. — 352 c.
    Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here