Как продать долю в квартире

Самое важное по теме: "Как продать долю в квартире" с профессиональными комментариями. Если вы в процессе чтения не нашли ответ на интересующий вопрос или сомневаетесь, то его всегда можно задать дежурному юристу.

Не забудьте об отказах совладельцев! Пошаговая инструкция: как правильно продать долю в квартире

Бывают ситуации, когда право собственности распространяется лишь на долю в квартире.

При возможности улучшить свои жилищные условия собственник стремится ее продать.

Особенности процесса купли-продажи доли в квартире: рассмотрим возможно ли продать свою часть без согласия сособственников, нужен ли нотариус для оформления такой покупки и чем это опасно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что такое долевая собственность?

Под долей в квартире понимается часть права владения жильем наряду с другими совладельцами. Долевая собственность отличается от совместной. При совместной собственности доли в квартире никак не обозначаются. Т.е. оба собственника владеют всем помещением. Доли же выражаются в дробных числах: например, 1/5 от квартиры или 1/2. Притом, понятие «доля» относится именно к праву собственности, а не выражается в квадратных метрах.

Далее будет рассмотрено, как оформить и продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, какие документы нужны для этого.

Может ли один из собственников продать свою часть без согласия остальных?

Кто имеет право продажи доли:
  • Ее фактический собственник, т.е. лицо, указанное в документе на квартиру. Собственник может оформить доверенность на продажу на другое лицо. Доверенность должна быть заверена нотариально.
  • Собственнику должно быть больше 14 лет. Но если он не достиг совершеннолетия, сделка должна быть осуществлена с согласия родителей и органов опеки. До 14 лет в интересах ребенка действуют родители или опекуны.
  • Продавец должен быть дееспособен.

Когда накладывается запрет?

  • Если при продаже ущемляются интересы третьих лиц (несовершеннолетнего ребенка, супруга и др.).
  • Если имущество находится под залогом.
  • Если собственник не отправил уведомление другим дольщикам с предложением выкупить долю, сделка может быть признана недействительной. Другие дольщики могут оспорить ее в суде в течение 3 месяцев.

Как это правильно реализовать: пошаговая инструкция

С чего начать: уведомление совладельцев о продаже

Без предварительной отправки уведомления совладельцам квартиры продажа доли невозможна, право перехода прав на недвижимость не будет зарегистрировано. Если другие собственники откажутся покупать долю, право покупки переходит к посторонним лицам. Процедура уведомления других дольщиков состоит из трех шагов.

    Составление уведомления. Уведомление должно быть составлено в письменной форме и содержать существенные условия сделки. В уведомление входит:
  • ФИО адресата и продавца, их паспортные данные.
  • Реквизиты документа, удостоверяющего право собственности.
  • Адрес.
  • Цена и другие условия сделки. Цена, предложенная дольщикам, не должна быть выше цены, предложенной третьим лицам.
  • Характеристика продаваемого объекта.
  • Срок рассмотрения предложения о выкупе.
  • Дата и подпись отправителя.
  • Вручение документа. Как уведомить?
    • Вручить лично. Получатели должны расписаться в уведомлении и расшифровать свою подпись, поставить дату.

    Направить уведомление по почте с описью вложения и уведомлением о вручении. В статье 165.1 ГК РФ, говорящей об юридически значимых сообщениях, отмечается, что сообщение считается доставленным, если оно поступило адресату, но не было ему передано по обстоятельствам, зависящим от него.

    Направить уведомление через нотариуса. Нотариус от своего имени отправляет заказное письмо с уведомлением и предлагает известить о своем намерении приобрести или не приобретать долю. После истечения месяца со дня вручения письма нотариус выдает свидетельство о передаче.

    Если же уведомление не было вручено по обстоятельствам, зависящим от получателя, то нотариус выдает свидетельство о неполучении, доказывающее, что продавец предпринял все возможные попытки известить другого собственника о продаже. Однако свидетельство о невручении выдается не всегда. Нужно уточнять этот момент у нотариуса.

  • Ожидание, когда истечет срок ответа. После получения уведомления у других дольщиков есть месяц на то, чтобы дать свой ответ.
    • Скачать бланк письма-уведомления собственника о продаже доли в квартире
    • Скачать образец письма-уведомления собственника о продаже доли в квартире

    Как правильно написать отказ от покупки?

    В форму отказа входит:
    1. Наименование документа.
    2. Место оформления.
    3. Описание объекта, условий и воля собственника.
    4. Дата, подпись собственника.

    Отказ может быть написан в свободной форме с соблюдением формального стиля речи. Его необходимо заверить у нотариуса. Для этого нужен паспорт, уведомление и документы на квартиру. Если уведомление было отправлено и ответа нет в течение месяца, собственник может продавать свое имущество без официального ответа.

    Какие документы нужны, список

    • Паспорт. Для лиц, не достигших 18 лет, необходимо также свидетельство о рождении.
    • Технический паспорт жилого помещения (если он отсутствует, необходимо заказать его в службе БТИ).
    • Договор купли-продажи в 3-х экземплярах. В случае продажи доли его необходимо заверить у нотариуса.
    • Согласие супруга, заверенное нотариально (если имущество было приобретено после заключения брака).
    • Разрешение органов опеки и попечительства, если имущество является собственностью несовершеннолетнего. Об особенностях продажи доли несовершеннолетнего читайте тут.
    • Документ, удостоверяющий право собственности.
    • При получении имущества в дар или по наследству необходима справка из налоговой, подтверждающая, что налоги заплачены.
    • Официально оформленный отказ других дольщиков от права первоочередного выкупа.
    • Справка о том, что нет долгов по коммунальным платежам. Документ запрашивается в ТСЖ (УК, ЖСК).
    • Выписка из домовой книги о зарегистрированных жильцах.
    • Акт приема-передачи (либо соответствующий пункт в договоре).
    • Выписка из ЕГРН.
    • Паспорт.
    • Согласие супруга (если он есть) на покупку жилплощади, заверенное нотариально.
    • Квитанция об оплате госпошлины.

    Между близкими родственниками

    При составлении договора купли-продажи квартиры или доли квартиры нет разницы, продается имущество родственнику или незнакомому человеку. Однако для близких родственников уменьшается госпошлина за нотариальное удостоверение сделки.

    Сделка со вторым сохозяином

    Если владелец продает долю сособственнику, он может не оповещать других дольщиков. Требование оповещения действует лишь при продаже посторонним людям. Таким образом, не нужно собирать отказы от покупки. Однако договор в любом случае должен быть заверен у нотариуса.

    Нужно ли согласие других?

    Другие дольщики имеют приоритетное право покупки доли квартиры, однако ни как не смогут воспрепятствовать ее продаже.

    Перед оформлением сделки купли-продажи другим собственникам высылается уведомление с предложением купить долю. В случае их отказа имущество может продаваться третьим лицам.

    Читайте так же:  Затопило машину, куда писать заявление

    Как оформить по доверенности через нотариуса?

    Собственник может назначить лицо, которое будет действовать в его интересах. Такая доверенность должна быть заверена нотариально. В доверенности должны быть четко указаны полномочия представителя. Причем, одно лицо может представлять обе стороны сделки (продавца и покупателя), если они посчитают это нужным.

    Как определить стоимость?

    Рыночная стоимость доли в квартире будет ниже, чем рыночная цена всей квартиры, поделенная в соответствии с долей владения. В данном случае происходит деление на понижающий коэффициент.

    На размер понижающего коэффициента влияет количество жильцов, размер доли, количество комнат в квартире, тип жилого помещения, степень износа и др. Для расчета стоимости доли можно обратиться к специалистам по оценке.

    Порядок оформления договора

    Дополнительные пункты в договоре, связанные с продажей доли:

    1. При описании имущества указывается размер доли.
    2. Указание, что другие собственники квартиры оповещены о продаже. Сюда вносится дата оповещения и ссылка на письменный отказ от покупки.
    3. Соглашение о том, что существование других владельцев не является поводом для расторжения договора.

    Если доля продается между родственниками, эти пункты также необходимо вписать в договор. При продаже имущества другому дольщику можно не упоминать об оповещении остальных собственников.

    Регистрация сделки и пакет документов

    Документы, необходимые для регистрации:
    • Договор купли-продажи и акт приема-передачи (если он есть) в 3-х экземплярах: для каждой из сторон и один для хранения в Реестре.
    • Отказ других собственников от покупки доли. Либо документы, удостоверяющие, что уведомление было отправлено.
    • Документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя.
    • Заявление на перерегистрацию.
    • Другие документы, которые могут потребоваться в частных случаях (согласие супруга и др.).
    1. Стороны являются в МФЦ. Можно записаться заранее или воспользоваться электронной очередью.
    2. Когда подошла очередь, документы передаются сотруднику МФЦ. Он рассматривает их.
    3. Если пакет полный и нет недочетов, дается расписка о получении, где указана дата, когда можно приходить за документами.
    4. В назначенную дату стороны приходят за документами с паспортом и распиской. Приходить можно по отдельности.

    Расходы и сроки

    Госпошлина на перерегистрацию прав собственности составляет 2000 рублей. Госпошлина взимается с покупателя.

    В некоторых случаях с продавца может взиматься подоходный налог (если сделка не попадает под случаи исключения). Также необходимо оплатить услуги нотариуса. Оформление договора стоит в среднем 6000 рублей. Удостоверение отказа других собственников от покупки – 1500 рублей. Технические услуги нотариуса обойдутся в 3000 рублей + 0,3% от кадастровой стоимости квартиры. Стороны могут распределить стоимость услуг нотариуса между собой.

    Допускается ли реализация без разрешения и согласия одного из владельцев?

    Владелец доли может свободно распоряжаться своим имуществом. Если другие собственники не хотят воспользоваться своим правом на покупку, но при этом против продажи, долю все равно можно продать. Если дольщики не отвечают на уведомление, продавец может через месяц продать имущество без их согласия.

    Также существуют случаи, когда можно продавать долю без предварительного уведомления других дольщиков. К ним относится продажа с публичных торгов. Такое происходит, когда заемщик должен вернуть денежные средства, которых у него нет. Такая продажа возможна в случаях:

    • Когда доля в квартире стала предметом ипотеки.
    • Когда должник зарегистрирован и проживает по другому адресу. Т.е. эта доля не является его единственным жильем.

    Риски и подводные камни

    • Возможны махинации со стороны продавца, предлагающего оформить сделку в виде договора дарения. При расторжении сделки через суд покупатель не сможет получить назад свои деньги, т.к. они не были переданы официально.
    • Сложности в отношениях между собственниками. Неизвестно как другие собственники встретят нового жильца.
    • Возможные препятствия в купле-продаже. При продаже объекта бывает не так-то просто разыскать других дольщиков, если они там не живут. Также дольщики могут специально избегать получения уведомления.
    • Сложно определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику. Т.е. купив долю, покупатель не обязательно получит изолированную комнату.
    • Каждый из дольщиков может передать свое имущество в виде дарения, не спрашивая согласия других. Это значит, что в квартире может появиться совершенно незнакомый человек. Такое возможно и в случае продажи. Несмотря на риски, люди готовы идти на покупку доли, чтобы решить проблемы с пропиской и регистрацией.
    • Другие дольщики могут оспорить сделку в суде. Даже если суд встанет на сторону продавца и покупателя и сохранит право собственности, придется пройти через судебные тяжбы.

    В целом продажа доли отличается от продажи квартиры только необходимостью собирать отказы от других владельцев и сильным влиянием отношений между совладельцами на сделку.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Инструкция по продаже (отчуждению) доли в квартире


    Реализация долевой собственности происходит согласно установленному порядку с применением специальных процедур. Они касаются неукоснительного соблюдения прав других владельцев квартиры или частного дома, имеющих приоритет покупки и возможность оспорить сделку в суде. Представленная ниже пошаговая инструкция «Как продать долю в квартире» поможет собственнику избежать ошибок и не нарушить закон.

    Долевая собственность, доли выделенные и невыделенные

    В большинстве случаев долевая собственность предполагает ситуации, когда обладателями недвижимого имущества оказываются несколько человек. Соответственно причитающиеся им части жилого помещения не определены, и при продаже доли в квартире для каждого собственника выделяются путем пропорционального расчета.

    Иное дело, когда принадлежность конкретному лицу части помещения обозначена официальным документом. Это может быть брачный контракт, свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, дарения или иной действительный документ. Обычно выделенная доля имеет лишь бумажное выражение, а на деле используется всеми жильцами квартиры. Натуральное разграничение автоматически ликвидирует общее владение.

    Рыночная оценка выделенной доли в квартире производится по стандартной схеме. Объект сравнивается с аналогичными предложениями на рынке недвижимости, определяется средняя стоимость.

    Если же право на конкретное помещение в квартире или загородном доме за продавцом не закреплено, выделение доли происходит путем равного распределения площади на всех владельцев. В идеале количество комнат должно соответствовать числу совладельцев квартиры. Сторона, получившая меньшее по площади помещение, имеет право на денежное возмещение. Выделение доли производится в суде или посредством мировой договоренности участников.

    Одним из самых сложных случаев в практике риэлторов и юристов являются ситуации, когда претендентов больше, чем комнат. Даже если общая площадь распределяется посредством арифметического деления на равные доли, квартира рискует превратиться для совладельцев в камень преткновения и споров.

    [2]

    Пошаговое руководство

    Процедура реализации долевой недвижимости производится в четыре этапа. Предварительно владелец советуется с риэлтором либо самостоятельно изучает рынок, определяется с ценой.

    Читайте так же:  Налог на недвижимость для физических лиц

    Определение условий продажи доли в квартире как первый шаг сделки

    Первый шаг предполагает обсуждение и фиксацию договоренностей между продавцом и покупателем. Другие обладатели долевого имущества не могут принимать в нем участие.

    В процессе определяется:

    • предмет торга в виде части жилой недвижимости, ее габаритов, других характеристик;
    • сумма покупки (указывается полностью) и порядок уплаты (перечисления либо передачи) денег;
    • иные условия достигнутые сторонами, впоследствии они используются в переговорах с остальными владельцами.

    Если нуждаетесь в жилье, необязательно его покупать. Можно заключить договор ренты. Обо всех деталях здесь.

    Чем опасен период стагнации для экономики нашей страны: http://svoedelo-kak.ru/ekonomika/stagnatsiya.html.

    Уведомление содольщиков

    На втором шаге о предстоящей продаже доли в квартире и ее условиях ставятся в известность иные дольщики. Это носит обязательный характер, оказывая прямое влияние на успех процедуры. Любое отклонение от установленных правил является веским основанием для последующего обращения в суд, когда истцом может выступить другой владелец, и по результатам разбирательства продажа может быть аннулирована.

    Извещение производится следующим образом:

    1. Каждому обладателю имущества направляется письменное уведомление о продаже с подробным описанием цены и условий.
    2. Документ отправляется даже в случае, если покупателем выступает другой дольщик.
    3. В течение указанного срока (не превышает 1 месяца) другие собственники имеют приоритет покупки, выставленной на продажу доли.
    4. Информация о покупателе, в том числе его адрес и личные данные не указываются, не имея правовой важности.


    В течение месяца собственники могут отреагировать на уведомление. Отсутствие с их стороны каких-либо действий трактуется как согласие. При этом за дольщиками остается право ускорить процесс продажи, подписав отказ от приоритетной покупки.

    Сделка реализуется исключительно на условиях, отраженных в уведомлении.

    Правом преимущественной покупки обладают все дольщики, воспользовавшись которым, каждый может приобрести пропорциональную часть имущества.

    Нотариальное заверение

    Третий шаг: продажу подтверждает нотариус, чье обязательное участие в оформлении сделки установлено законом в 2016 году. До этого продажа долевой собственности сопровождалось массой нарушений, зачастую превращаясь в инструмент сведения счетов, что заставило государство принять меры.

    Оба участника сделки обращаются в действующую контору, представив следующие документы:

    • отказы других собственников от приоритетной покупки либо доказательства отсутствия их реакции в установленный срок. К ним относятся почтовые чеки, датированные корешки корреспонденции;
    • имущественное свидетельство либо выписка ЕГРП, техпаспорт БТИ, кадастровые документы;
    • соглашение о покупке;
    • личные документы продавца и покупателя;
    • санкция органов опеки, если затрагиваются интересы несовершеннолетних.

    Нотариус анализирует обстоятельства соглашения о продаже, реакцию других собственников. По итогам он заверяет сделку печатью и подписью, либо отказывает в оформлении, сославшись на обнаруженные нарушения. Решение вносится в нотариальный реестр, после чего стороны могут приступать к дальнейшим действиям.

    Государственная регистрация

    Четвертым заключительным шагом будет государственная регистрация сделки. Осуществляется она при обращении в ближайшее учреждение Российского реестра или районный Многофункциональный центр (МФЦ).

    Размер государственной пошлины за внесение изменений по объекту недвижимости в ЕГРН составляет 2 тыс. рублей. Квитанция об ее оплате прикладывается к поданному заявлению вместе с пакетом документов, ранее представленных нотариусу. Контрагенты решают все вопросы лично или через представителя, чьи права требуют наличия нотариальной доверенности.

    По улаживанию формальностей в соглашении купли-продажи ставится регистрационная печать, а переход прав собственности на долю в жилом помещении отмечается в ЕГРН. Участники получают подтверждающие документы: выписку, заверенный договор, кадастровый паспорт. Новый собственник вступает в законные права.

    Продажа долевого имущества при ипотеке

    Собираясь реализовать квартиру, взятую в ипотеку, собственник должен согласовывать все действия с банком, кредитные обязательства перед которым покупатель берет на себя. Сама процедура предусматривает получение разрешения от банка, нотариальное подтверждение соглашения, полную выплату покупателем задолженности. По итогам кредитор выдает документ об отсутствии претензий к должнику.

    В других случаях банк выступает непосредственным участником процедуры, предлагая покупателю две ячейки. В одну из них вносится искомая сумма покупки, в другую разница между ипотечной и реальной ценой. Все вопросы, связанные с регистрацией, решают банковские служащие.

    Закон об ипотеке прямо указывает на невозможность покупки отдельной доли, отмечая, что доля собственности не может выступать предметом залога. При этом приобретателю предоставляется возможность выкупа последней части. Т.е изначально он должен являться владельцем первой доли. После реализации сделки он становится единственным обладателем квартиры, которая в свою очередь, на 100% передается в банковский залог.

    Банки крайне неохотно идут на долевой выкуп, тем более, чаще всего подобные сделки заключаются между родственниками и разведенными супругами. По статистике лишь треть кредитных организаций идет навстречу клиентам. Даже при переоформлении долговые обязательства остаются за лицом, на которого оформлялся кредитный договор, в редких случаях выплаты распределяются на обоих дольщиков.

    Чаще всего владельцы прибегают к отказу от своей части имущества в пользу и с согласия другого заемщика. Банк проверяет его финансовую состоятельность и в отсутствие проблем переоформляет сделку.

    Продажа доли, если другой собственник несовершеннолетний

    Если одним из владельцев является несовершеннолетний гражданин, продавец направляет уведомление о сделке его родителям. Кроме этого требуется подтверждение органов опеки и попечительства, поскольку появление в квартире другого лица, может нарушить права и жилищные условия ребенка.

    Формально согласие опеки не требуется, поскольку законными представителями несовершеннолетних детей являются их родители. На практике справку из органов попечительства часто требуют нотариусы и регистрационные службы. Заинтересован в ней и покупатель, поскольку отсутствие санкции может стать поводом к судебному разбирательству и признанию договора недействительным.

    Пошаговая инструкция и ответы на основные вопросы о банкротстве физических лиц.

    Выгодоприобретатели и бенефициары – кто они?

    Судебные споры

    Разбирая споры дольщиков, суд учитывает несколько факторов, и в первую очередь подробное и своевременное уведомление других собственников. Если их права по выкупу доли в квартире или доме были нарушены, либо в уведомлении названа неверная цена и условия сделки, продажа может быть отменена.

    [3]

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Практика знает массу примеров, когда суд прекращает право собственности одного из дольщиков с выплатой ему компенсации. Причинами выступает:

    Как правильно продать долю в квартире .

    Довольно часто люди сталкиваются с необходимостью продать долю в квартире. Нередко в таком случае собственник ощущает растерянность, возникают вопросы «что делать» и «как правильно». Сделка по продаже доли отличается от продажи целой квартиры, и тут необходимо прояснить, о каких же отличиях необходимо знать собственнику, решившему продать долю в квартире. Ведь, как и в любой другой сделке, важно не допустить ошибок. В этой статье разберемся, как правильно оформить документы на квартиру, как не переплатить налоги и как избежать трудностей.

    Читайте так же:  Как подать в суд на должника – организацию

    Рады сотрудничеству .

    “Квартал-М” — это команда профессионалов, готовые оказать помощь на любом этапе проведения сделки.

    Как продать долю в квартире?

    Идеальный вариант владения всей квартирой в собственности доступен далеко не каждому. Иногда собственниками становятся несколько человек, и не всегда они состоят между собой в родственных отношениях. Такая собственность называется долевой.

    Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с продажей доли в квартире, то вам следует помнить, что:

    • Каждый случай уникален и индивидуален.
    • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
    • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

    Продать долю в квартире, принадлежащей нескольким собственникам, возможно только при соблюдении специальных условий, предусмотренных законодательством. В состав таких требований входит предварительное уведомление владельцев жилья, а также нотариальное удостоверение договора по распоряжению долевой собственностью.

    Законодательное регулирование долевой собственности

    Правовой режим имущественных активов, принадлежащих на праве долевой собственности, регламентирован в ст. 244 ГК РФ. В этом случае на единый объект недвижимого имущества определяются доли отдельных владельцев. Размер долей может устанавливаться в зависимости от оснований возникновения долевой собственности.

    Помимо норм ГК РФ, условия распоряжения долевой собственностью зафиксированы в Федеральном законе “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а также регистрации в органах Росреестра.

    Основания возникновения долевой собственности на квартиру

    1. Одним из оснований может быть заключение договора о безвозмездной передаче жилого помещения в собственность граждан (приватизации). Если в квартире зарегистрированы несколько человек, то все они могут стать участниками приватизации. И каждый получит долю в этой квартире.
    2. Другим основанием может быть договор купли-продажи квартиры – когда на стороне покупателя выступают несколько граждан, чаще всего члены одной семьи.
    3. Ещё одно основание для возникновения долевого права собственности – наследование квартиры несколькими наследниками.

    Каким бы не было основание долевой собственности, в случае возникновения необходимости продажи доли квартиры могут возникнуть сложности. Потому что, чем больше собственников квартиры, тем сложнее им бывает договориться о сроках, покупателях, цене, а иногда и о самом факте продажи.

    Порядок (процедура) продажи доли в квартире

    Продажа доли в квартире начинается с поиска потенциального покупателя. Отчуждение не целого объекта, а только его части, может существенно сузить круг предложения, да и стоимость доли всегда значительно меньше по сравнению с квартирами. Если покупатель найден, процедура продажи доли в квартире будет состоять из следующих действий:

    • согласование условий сделки и подготовка проекта договора;
    • направление уведомления о предстоящем заключении договора остальным владельцам долей, у которых возникает право преимущественной покупки на тех же условиях;
    • при получении от дольщиков отказа от приобретения доли, либо в отсутствие их ответа на протяжении месяца, необходимо обратиться в нотариальную контору для удостоверения договора;
    • после нотариуса можно обращаться в учреждение Росреестра или Многофункциональный центр, чтобы официально зарегистрировать сделку;
    • после проведения регистрационных мероприятий нужно получить выписку из ЕГРН, в которой будет отражен факт передачи прав на долю.

    Важно! Правила продажи доли в квартире предусматривают обязательное уведомление всех собственников жилого помещения. При отсутствии доказательства уведомления, документы для продажи доли в квартире не будут приняты регистрирующим органом.

    Если при рассмотрении уведомления дольщики примут решение воспользоваться правом преимущественного выкупа, порядок продажи доли в квартире изменится. В этом случае на стороне покупателя будут выступать владельцы остальных частей квартиры, хотя условия договора купли-продажи останутся неизменными.

    Закон о продаже доли в квартире предусматривает обязательное правило о нотариальном удостоверении договора. Для этого нужно представить не только сам договор, подписанный сторонами, но и иные документы:

    • правоустанавливающие документы (свидетельство, выписка ЕГРН);
    • уведомление остальных дольщиков о сделке;
    • письменный отказ от преимущественного права выкупа (если он имеется);
    • общегражданские паспорта участников договора.

    Нотариус поставит удостоверительную отметку на бланк договора и внесет данные в реестр. За удостоверение придется уплатить нотариальный тариф, сумма которого будет различаться в зависимости от региона.

    После этого продавец и покупатель могут обращаться в службу Росреестра или Многофункциональный центр за регистрацией сделки купли-продажи доли. Рассмотрим нюансы и условия продажи доли в квартире в отдельных случаях.

    Как можно продать долю в квартире

    В ряде ситуаций продажа и покупка доли в квартире могут потребовать соблюдения дополнительных нюансов, которые могут вообще исключить возможность совершения сделки.

    Другому собственнику

    Продажа 1/2 доли квартиры формально потребует выполнить тот же комплекс действий, т.е. направить уведомление и совершить нотариальное удостоверение. Сразу после вручения уведомления можно обращаться к нотариусу, если квартирой владеет только два собственника.

    В ипотечной квартире

    Можно ли продать часть доли в квартире, которая была приобретена по ипотечному договору? Нет. В этом случае распоряжение жильем запрещено, так как на долю зарегистрировано обременение (залог банка). Продажа будет возможна только при согласии банка либо после полного погашения кредитного обязательства.

    Без согласия других совладельцев

    Как можно продать свою долю в квартире, если остальные владельцы не отвечают на письменное уведомление и не дают согласие на сделку? В этом случае закон предусматривает месячный период ожидания. Если по истечении 30 дней на уведомление не получен ответ, продавец имеет полное право продолжить сделку.

    Долю квартиры, полученной по наследству

    Что нужно для продажи доли в квартире, полученной гражданами по наследству? В этом случае порядок действий продавца будет неизменным, потребуется обязательное письменное уведомление и нотариальное удостоверение.

    После развода

    В этом случае возможны следующие нюансы:

    • если доля принадлежала продавцу на момент заключения брака, он имеет право продать ее даже без уведомления второго дольщика;
    • если квартира приобреталась в браке на общие средства, для продажи доли потребуется не только уведомление второго супруга, но и нотариальное согласие на распоряжение общим имуществом.

    Важно! Правило о получении нотариального согласия не действует, если супруги установили раздельную форму владения долями. Это можно сделать путем заключения брачного контракта.

    По доверенности

    В этом случае на каждом этапе сделки представитель должен иметь нотариальную доверенность с полным перечнем полномочий. По доверенности может подписываться каждый документ, в том числе уведомление и договор купли-продажи.

    Читайте так же:  Заявление об отмене судебного приказа по услугам жкх

    Если владелец доли несовершеннолетний

    Как оформить документы, если осуществляется купля продажа доли квартиры, принадлежащей ребенку? В этом случае для отчуждения недвижимости потребуется получить письменное согласие органов опеки. Такой документ будет выдан только при подтверждении покупки несовершеннолетнему ребенку нового объекта, не ухудшающего жилищные условия.

    Перечень необходимых документов

    В зависимости от различных стадий, сторонам будут необходимы документы для купли продажи доли в квартире:

    • договор купли-продажи, удостоверенный нотариально, и передаточный акт;
    • правоустанавливающие документы – свидетельство о праве или выписка ЕГРН;
    • письменное уведомление остальных дольщиков и их официальный отказ от приобретения (если он оформлялся);
    • общегражданские паспорта контрагентов и свидетельства о рождении (в зависимости от состава участников);
    • доверенность на представителя;
    • документ, подтверждающий оплату госпошлины за регистрацию сделки;
    • заявление о совершении регистрационных действий.

    Важно! В документы, необходимые для продажи доли в квартире, входят свидетельство о праве или выписка ЕГРН. Оба документа имеют одинаковую юридическую силу, однако с июля 2016 года выдача свидетельств прекращена. Для подтверждения права выдается только выписка ЕГРН.

    Порядок продажи доли в квартире предусматривает необходимость заполнять обязательные документы.

    На нашем сайте вы можете бесплатно скачать образцы документов, которые потребуются для продажи:

    Чтобы избежать ошибок при заполнении документов, обратитесь к нашим специалистам. Мы поможем с оформлением любой документации, которая потребуется при продаже недвижимости.

    Как через суд продать долю в квартире

    Такая возможность законодательством не предусмотрена, никто не может обязать собственника доли продать часть его имущества. Такое же позиции придерживается Конституционный Суд РФ в Определении от 07.02.2008 № 242-0-0.

    Принудительная реализация доли возможна в рамках исполнительного производства, когда собственник отказывается исполнять законное решение суда. В этом случае будут проводиться публичные торги, а остаток вырученных средств будет перечислен владельцу доли.

    Налоговая ставка

    Как оформить куплю-продажу доли в квартире, чтобы не платить налог на доходы? В этом случае нужно учитывать следующие особенности:

    • налог не уплачивается, если период владения долей составил более трех лет;
    • налог не уплачивается, если от продажи доли не получен доход (сумма по договору продажи не превысила расходы по приобретению доли);
    • если от продажи имеется налогооблагаемый доход, налог будет уплачиваться по ставке 13% от суммы такого дохода.

    При заполнении декларации 3-НДФЛ мы рекомендуем обратиться за помощью к нашим специалистам, чтобы правильно заполнить все документы в налоговую инспекцию. Для связи с нашими консультантами заполните форму обратной связи или позвоните по одному из указанных телефонов.

    ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

    Продажа квартиры по долям одному покупателю

    Сами по себе сделки с недвижимостью представляют достаточно серьёзный процесс, требующий от сторон предельного внимания – необходимо определиться с ценой объекта, с порядком расчёта, с моментом фактической передачи… А если на стороне продавца не одни, а несколько собственников, то такая продажа может создать проблемы как для самих продавцов, так и для покупателя.

    Сделки со множественностью лиц на стороне могут быть проведены без проблем и лишних затрат времени и нервов в случае, если продавец и покупатель заранее обговорят условия, дату и время подписания договора и подачи его в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделки с ним.

    Обычно продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, осуществляется заключением договора купли-продажи, по которому все собственники выступают на стороне продавца. Такая сделка проводится единовременно (договор подписывается всеми, расчёт с продавцами производится в одно время, покупатель становится собственником всей квартиры) и является самым оптимальным вариантом продажи.

    Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с продажей квартиры по долям, то вам следует помнить, что:

    • Каждый случай уникален и индивидуален.
    • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
    • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

    Продажа всей квартиры, находящейся в долевой собственности

    Хоть такая сделка и является оптимальной, всё же в целях избежания возможных накладок и недоразумений долевым собственникам следует обсудить и решить три вопроса:

    [1]

    Важно! Если собственники долей в квартире, являющиеся продавцом, своевременно обсудят и решат все три вопроса, то сделка пройдёт без особых затрат времени, сил и нервов.

    Определиться со стоимостью квартиры лучше всего ещё на этапе принятия решения о продаже. То есть, если все долевые собственники выразили готовность продать каждый свою долю, то принимается решение о цене квартиры и о размере стоимости каждой доли.

    Многие граждане заблуждаются относительно размера денежных средств от продажи доли, полагая, что он должен соответствовать таким обстоятельствам, как постоянное проживание и содержание квартиры, постоянная регистрация, наличие детей… Однако никаких преимуществ в цене продаваемой доли ни постоянная регистрация, ни дети, ни что-то другое не предоставляют.

    Важно! Каждый собственник доли имеет право рассчитывать на сумму, пропорциональную его доле.

    То есть, если доли равные, то цена квартиры делится на число долей – получается сумма, причитающаяся каждому долевому собственнику в результате сделки, и эта сумма будет равной у всех. Если же размер долей разнится, то вся сумма стоимости квартиры распределяется между продавцами в соответствии с размером их долей.

    К примеру, есть три собственника: у одного ½ доля, а у двух других по ¼ доле. Квартира продаётся за два миллиона рублей. Собственник половины квартиры получит миллион рублей от продажи, а другие – по пятьсот тысяч.

    Таким образом, перед началом продажи всем собственникам надо определиться с ценой продаваемой квартиры, чтобы каждый из них знал, на что он может рассчитывать в результате сделки. Главное, чтобы такая цена понравилась покупателю.

    Пройдя начальный этап подготовки к сделке и определив цену, продавцы должны вместе с покупателем обсудить вопрос порядка и способа расчётов между сторонами.

    Порядок расчётов по договору – это условие, предусматривающее и момент, и объём фактической передачи денег от покупателя продавцам. Обычно расчёт производится в полном объёме в момент подписания договора. Но бывает и иной порядок:

    1. передача денежных средств в два этапа – часть в момент подписания, а другая часть в день сдачи документов на государственную регистрацию перехода права;
    2. передача денег в полном объёме после подписания договора в срок не позднее ____ дней, но до подачи документов на государственную регистрацию перехода права;
    3. передача части денежных средств до подписания договора (что оформляется распиской), а оставшейся части – в момент подписания договора (либо после подачи документов на государственную регистрацию).
    Читайте так же:  Что делать, если виновник дтп без страховки

    То есть, решение о порядке расчётов является важным для проведения сделки. Сам момент получения денег продавцами очень важен, поэтому его необходимо отразить подробно в условиях договора.

    Способ расчётов – это то, каким образом будут передаваться денежные средства. Их всего два – наличный и безналичный.

    Если стороны выберут безналичный расчёт, то в договоре надо будет указывать номера счетов всех продавцов и указывать суммы, зачисляемые на эти счета.

    Может сложиться так, что кому-то из продавцов захочется получить свою долю наличными деньгами (такое бывает в тех случаях, когда продавец является должником по исполнительному производству, и его счета в банках находятся под бдительным оком судебного пристава). И тогда условия договора купли-продажи усложняются тем, что способ для каждого собственника определяется по-разному, кому наличными деньгами, а кому путём перечисления на счёт в банке.

    После того, как все долевые собственники договорятся о цене и способе получения денег по сделке, наступает самый сложный для большинства продавцов этап – это момент подписания договора купли-продажи.

    Дело в том, что по причине участия нескольких лиц на стороне продавца составление договора купли-продажи усложняется описанием каждого собственника и характеристик его доли. Сам документ по содержанию очень перегружен, поэтому не только составлять, но и проверять его сложно.

    Важно! А проверить обязательно надо! И никакие доводы о полном доверии не должны звучать – каждый лично проверяет свои данные и свою сумму по сделке.

    Хорошо, если все собственники проживают в одном городе, а ещё лучше – прямо в продаваемой квартире. В таком случае они могут изучить черновик договора все вместе, а потом и сам договор проверить и одновременно подписать.

    А если собственники проживают не только в разных домах, но и в разных городах или регионах – этот этап становится настоящим испытанием для покупателя. Поэтому желательно не портить ему нервы, а просто известить уже о дате и времени, когда все продавцы готовы будут явиться в Росреестр для подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.

    Если же собрать всех собственников никак не представляется возможным, то в этом случае на помощь может прийти оформление доверенности (или даже – доверенностей) на проведение сделки на кого-то из продавцов. То есть, обычно к моменту подачи документов деньги уже (во всяком случае, частично) у продавцов, дальнейшего обсуждения моментов по продаже не требуется, поэтому те собственники, которые не могут физически присутствовать в Росреестре, могут уполномочить на это того собственника, у которого нет никаких препятствий. Доверенность оформляется у нотариуса.

    Продажа квартиры по долям одному покупателю

    Бывает и такое, что всех собственников не только не собрать вместе, но и убедить их продавать квартиру одновременно со всеми практически невозможно. Учитывая, что право долевой собственности возникает иногда в результате принятия наследства либо раздела имущества супругов, можно себе представить, какие «родственные» чувства связывают собственников. И в таких случаях рассчитывать на оформление доверенности даже не приходится.

    И если покупатель желает приобрести именно эту квартиру, то он готов к таким трудностям, как заключение договоров купли-продажи долей в квартире.

    Важно! Продажа квартиры по долям – это заключение отдельного договора купли-продажи на каждую долю либо на несколько долей. Но не на квартиру в целом.

    Трудности такой продажи для самих продавцов не будет – каждый из них подпишет договор и в удобное для себя время наведается в Росреестр. Зато для покупателя такая форма «выкупа» квартиры по долям становится настоящим испытанием – во-первых, составление нескольких договоров, во-вторых, несколько визитов в Росреестр, в-третьих, оплата госпошлины за государственную регистрацию перехода права производится каждый раз, когда подаются документы. Кроме того, при покупке последней доли покупатель закажет очередное свидетельство уже на целую квартиру, которая до этого была у него в долях и оформлена отдельными свидетельствами на каждую долю.

    Чем меньше трудностей будет при проведении сделки с долями квартиры, тем легче будет договориться по цене с покупателем. Разумеется, составление и проверка (подписание) договора с участием всех долевых собственников занимает массу времени и внимания. Но при хорошей и серьёзной подготовке со стороны продавцов к этой процедуре сама сделка проходит гладко, за что покупатель готов платить.

    Если же по каждой доле будет проводиться отдельная купля-продажа, то это увеличивает расходы покупателя (на которого они обычно и возлагаются по условиям договора), то в целом квартира будет продана значительно дешевле.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

    Источники


    1. Розен, Александр Последние две недели. Прения сторон / Александр Розен. — М.: Советский писатель. Москва, 2016. — 528 c.

    2. Бурлаков, С. А. Крупные сделки юридических лиц. Правовое регулирование / С.А. Бурлаков. — М.: Инфотропик Медиа, 2013. — 224 c.

    3. Королев, А. Н. Комментарий к Федеральному закону от 26 декабря 2008 года №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» / А.Н. Королев, О.В. Плешакова. — М.: Деловой двор, 2009. — 160 c.
    4. CD-ROM. Теория государства и права. Электронный учебник. Гриф МО РФ. — Москва: СПб. [и др.] : Питер, 2006. — 577 c.
    5. Новиков, В. К. Организационно-правовые основы информационной безопасности (защиты информации). Юридическая ответственность за правонарушения. Учебное пособие / В.К. Новиков. — М.: Горячая линия — Телеком, 2015. — 178 c.
    Как продать долю в квартире
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here