Можно ли сменить управляющую компанию по дому

Самое важное по теме: "Можно ли сменить управляющую компанию по дому" с профессиональными комментариями. Если вы в процессе чтения не нашли ответ на интересующий вопрос или сомневаетесь, то его всегда можно задать дежурному юристу.

недвижимость

Вопросы покупки, продажи и аренды жилья

Как сделать ремонт самостоятельно или как найти профессионалов

Вопросы ЖКУ, ЖКХ, законодательство, новости и советы

Дизайн интерьеров для дома, квартиры, офиса, дачи

Новости и важные вопросы для жильцов дома №30

Как сменить управляющую компанию?

ОСНОВАНИЯ

Право на выбор новой УК закреплено в Жилищном кодексе РФ. Этому вопросу посвящен последний, восьмой раздел ЖК — «Управление многоквартирными домами». В разделе расписаны не только правила выбора способа управления домом, но и условия и основания смены одной УК на другую или передачи управления ТСЖ. Напомним, в Петербурге существует достаточно много государственных и негосударственных УК. К первым относятся почти все жилкомсервисы — самые крупные управляющие организации города. Однако не за горами то время, когда все эти ЖКС потеряют свой государственный статус.

В соответствии со статьей 162 ЖК РФ управляющая организация (далее — УК) управляет многоквартирным домом на основании договора управления с каждым собственником помещений дома. Такой договор каждая УК должна была заключить сразу после того, как жители или жилищный комитет выбрали ее в качестве управляющей организации. Срок действия договора — не менее года и не более 5 лет.

На деле в большинстве домов жители отнеслись к таким договорам несерьезно, подмахнули их, не читая, не пытаясь исправить, — если вообще что-то подписывали. Городские власти от разъяснительной работы по этому вопросу заслонились. Поэтому договоры чаще всего не соответствуют федеральному законодательству и ущемляют права жителей. Однако кое-чем воспользоваться все-таки можно.

ЕСЛИ СРОКИ ИСТЕКЛИ

Самый удобный момент воспользоваться возможностью выбора новой УК или сменить способ управления домом — истечение срока действия договора с прежней компанией. Узнать этот срок можно в самой УК или в ГУЖА. Город является собственником части помещений в большинстве многоквартирных домов Петербурга. Следовательно, в ГУЖА должны быть в наличии все договоры с УК (в том числе с жилкомсервисами), которым город отдал в управление свое имущество — квартиры на правах социального найма.

По пункту б статьи 162 ЖК РФ такой договор считается автоматически продленным на прежний срок действия, если по истечении срока его действия ни одна сторона не заявила о его прекращении. Следовательно, за месяц до истечения срока договора с УК собственники помещений должны направить ей уведомление о том, что они не хотят продлевать договор на прежних условиях или отказываются от ее услуг вообще.

Однако направлять такое извещение в индивидуальном порядке жители не вправе. Дело в том, что по закону в каждом доме может быть не более одной УК. Следовательно, собственники квартир и нежилых помещений должны предварительно договориться о том, когда и как они совместно будут избавляться от старой УК. Для этого придется провести общее собрание. Как это сделать — смотри ниже.

Несколько сложнее избавиться от УК в том случае, если срок договора еще не истек. Чтобы сменить УК, придется расторгнуть договор управления. Это легко сделать, если у вас уже есть на примете новая УК — она и возьмет на себя все юридическое сопровождение процесса расторжения. Однако если вы не хотите связывать себя с единственным преемником и предпочитаете иметь свободу выбора, действовать придется самостоятельно.

Расторжение договора управления осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом. Статья 450 ГК РФ предусматривает расторжение договора в следующих случаях:

  • по соглашению сторон;
  • по основаниям, предусмотренным в самом договоре;
  • по основаниям, предусмотренным ГК РФ;
  • по основаниям, предусмотренным другими законами;
  • по решению суда.

Разберем их подробнее:

ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН

Это предполагает, что и УК, и все собственники помещений (в том числе если они объединены в ТСЖ) согласны расторгнуть договор, то есть конфликтов и споров по этому поводу нет. В этом случае с прежней УК подписывается соглашение о расторжении договора. В нем обязательно должен быть определен порядок передачи новой УК:

  • технической документации на дом;
  • иных документов, связанных с управлением домом;
  • средств на текущий и капитальный ремонт, собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК;
  • средств на оплату поставленных ресурсов (воды, тепла и т. д.), собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК.

С новой УК заключается договор управления многоквартирным домом.

ПО ОСНОВАНИЯМ, ПРЕДУСМОТРЕННЫМ В САМОМ ДОГОВОРЕ

Договором с УК могут предусматриваться основания и порядок расторжения договора. Например, если владельцы помещений (ТСЖ, ЖСК) за месяц до даты расторжения письменно предупредят УК о своем намерении расторгнуть договор.

В СООТВЕТСТВИИ С ГК РФ

Статьей 451 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Что считать существенным? Например, развитие событий, при котором (если бы стороны могли их разумно предвидеть) договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на иных условиях. Если в этом случае добровольное согласие сторон о расторжении договора отсутствует, договор может быть расторгнут в судебном порядке.

ПО ДРУГИМ ЗАКОНАМ

Статья 161 Жилищного кодекса (ЖК РФ) дает право общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме в любое время изменить способ управления. Например, создать ТСЖ. По смыслу нормы закона такое решение должно повлечь расторжение договора с УК, в соответствии с которым эта УК управляла домом.

Однако в ЖК РФ ничего не сказано о порядке и сроках прекращения действия договора с УК в случае изменения самого способа управления домом, поэтому лучше такой порядок заранее предусмотреть в договоре управления домом. Если же такого в договоре нет, расторжение договора с прежней УК должно быть оговорено в решении общего собрания. Чтобы не мучиться с созывом собрания вновь, на том же собрании стоит утвердить текст договора с новой УК — в случае, если собственники захотят привлечь к управлению домом стороннюю организацию и не решатся управлять сами силами ТСЖ.

ПО РЕШЕНИЮ СУДА

Расторгнуть договор по решению суда можно при существенном нарушении его условий со стороны УК. Понятие существенности раскрывается в пункте 2 статьи 450 ГК РФ: «существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора».

К таким существенным нарушениям относятся, например, длительное несоблюдение в жилых помещениях температуры, установленной для отопительного сезона (+18°, а в угловых помещениях +20°), либо систематические перебои в водо- и электроснабжении, неисправные лифты, отсутствие текущего ремонта, дырявая кровля, вода в подвалах, плохая уборка и так далее.

Читайте так же:  Что делать, если трудовая книжка работника утеряна работодателем

Безусловно, все подобного рода нарушения должны быть подтверждены документально. Для этого надо определенное время фиксировать все нарушения в вашем доме путем обращения с жалобами в жилищную инспекцию, жилищный комитет, Роспотребнадзор, прокуратуру — и аккуратно собирать все ответы из ведомств, куда вы жаловались.

Не помешают обращения в аварийную службу вашей УК или города, где все они должны быть зафиксированы в журнале учета. Каждое нарушение, выявленное при таком обращении, должно быть устранено в срок, оговоренный нормативными документами правительства РФ. Нарушение сроков — тем более неоднократное — вполне нормальное основание для расторжения договора.

Наконец, не помешают также и акты о различных нарушениях со стороны УК, которые жители могут фиксировать самостоятельно. Такие акты составляются при участии соседей и с их подписями. В совокупности все эти доказательства вполне могут стать решающими для суда.

Однако одному собственнику обращаться в суд нет смысла, ведь договоры с УК имеет каждый из соседей, — даже если считает, что ничего подобного не подписывал. Следовательно, для обращения в суд «от имени дома» тоже придется созывать общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, принимать решение и выбирать уполномоченных, которым вдобавок придется оформлять нотариальную доверенность от каждого собственника.

ПРАВИЛА ДЛЯ СОБРАНИЯ

В каждом многоквартирном доме в соответствии с Жилищным кодексом (ЖК) есть свой «парламент» — высший орган самоуправления дома в виде общего собрания собственников жилых и нежилых помещений. Его права оговорены в статьях 44 — 48 ЖК. Они относятся ко всем домам — в том числе тем, в которых создано ТСЖ. Только общее собрание вправе принимать решения по делам, отнесенным к его исключительной компетенции. К ним ЖК относит следующие вопросы:

  • о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общедомового имущества;
  • о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
  • о передаче в пользование общего имущества;
  • о выборе способа управления многоквартирным домом.

Участие в общем собрании — право, но не обязанность собственников. Отказаться от участия в нем вправе любой из соседей. Но собственники, не принимавшие участия в общем собрании, должны знать: они обязаны будут исполнять решение собрания, принятое без их участия и против их воли.

По ЖК РФ собственники обязаны проводить общее собрание как минимум раз в год. Все прочие общие собрания считаются внеочередными. Инициатором проведения общего собрания может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме (в том числе нежилого) и по любому избранному им вопросу. Изменять повестку дня, обозначенную инициатором собрания, запрещено. Даже сами инициаторы вправе внести изменения в повестку не позднее десяти дней до даты собрания и лишь известив собственников в установленном ЖК порядке. Собрание может быть проведено в двух формах — очной и заочной.

Особое внимание при организации собрания надо уделить вопросам извещения соседей. Оповещение проводится не позднее чем за десять дней до даты начала собрания. Форм информирования три: заказным письмом, путем вручения каждому под роспись, размещением в помещении, доступном для всех собственников помещений в данном доме — например, на доске объявлений в каждом парадном. Обычно достаточно двух форм — одной из первых двух и третьей.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений должны быть указаны в обязательном порядке:

  • сведения об инициаторе или инициативной группе (поименно), которые созывают данное собрание;
  • форма проведения (собрание или заочное голосование);
  • дата, место, время проведения данного собрания. При заочном голосовании — место или адрес, а также дата начала и окончания приема бюллетеней для голосования;
  • повестка дня данного собрания, поскольку общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку данного собрания, а также изменять ее на самом собрании;
  • порядок и место ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании;
  • в бюллетенях для голосования (в том числе заочного) — председатель, секретарь собрания, счетная комиссия.

Кворум считается достигнутым при наличии 50% плюс один голос. Число голосов считают по долям в праве собственности на общее имущество, а не по количеству собственников. Доля каждого собственника пропорциональна площади квартиры. Обычно число голосов у одного собственника равно числу имеющихся в его квартире квадратных метров.

Решения собрания оформляются протоколом.

КТО ПОМОЖЕТ

Несмотря на все заверения городских властей, избавиться от плохой УК самостоятельно крайне трудно. Городские и районные структуры тут не помогут — скорее будут всячески препятствовать. Странности их поведения наглядно видны в одиозной истории с Жилкомсервисом N 2 Кировского района: с одобрения властей дома из государственной УК были переданы в частную, а на жалобы населения, возмущенного резким ухудшением обслуживания ГУЖА, районная администрация и жилищный комитет не реагировали вплоть до трагической гибели шестилетнего мальчика.

Так что определенную помощь в смене УК жителям смогут оказать только в обществах защиты прав потребителей. В некоторых из них есть подразделения, ориентированные именно на работу в сфере ЖКХ. Кроме того, имеются и коммерческие фирмы, оказывающие такого рода услуги. Обычные расценки — в пределах 30–150 тысяч рублей, что для большого многоквартирного дома, твердо решившего избавиться от УК, не слишком накладно — ведь платить придется в складчину. Фирмы берутся профессионально подготовить и провести собрание собственников и составить заявление в суд.

КРИТЕРИИ ВЫБОРА УК

До сих пор горожанам приходится выбирать УК вслепую. Связано это с тем, что сами УК саботируют постановление правительства РФ N 731, обязывающее их публично раскрывать о себе всю финансовую и иную информацию. Органы власти города им в этом способствуют — хотя давно должны были добиться исполнения и даже предоставить для этого свои сайты. Ниже мы приводим перечень данных, которые собственникам стоило бы выяснить при выборе новой УК:

С момента принятия решения общего собрания о смене УК старая УК в течение 30 дней обязана передать новой всю техническую документацию о доме.

Можно ли сменить управляющую компанию по дому?

Главная » Ответы на вопросы читателей » Можно ли сменить управляющую компанию по дому?

Вопрос от Кисловой Вероники Семеновны

г. Долгопрудный, Московской области

Управляющая компания нашего дома регулярно нарушает условия договора. Проблемы возникают с уборкой подъездов, заменой ламп освещения подъездов, прочее. Если возникают сложности, и мы вызываем нужных специалистов, УК не торопиться их присылать. Подскажите, что делать в этом случае, и есть ли возможность поменять УО?

Ответ

Читайте так же:  Куда жаловаться на мфц

Собственники помещений многоквартирного дома и управляющая компания заключают между собой договор. Если у вас такой договор есть, ознакомитесь с его содержанием. В нем должен указываться перечень работ, которые выполняют специалисты УК, и как часто они выполняются. Используя пункты данного соглашения, составьте жалобу на имя руководителя УК.

Кстати, не забудьте сделать копию жалобы, предварительно поставьте на ней отметку о принятии. В том случае, если от обращения с жалобой ничего не изменится, обращайтесь в государственную жилищную инспекцию или в суд. Именно в этом случае вам и понадобиться копия жалобы. По поводу смены управляющей компании – предложение подобного рода вы можете подать самостоятельно или заручиться поддержкой инициативной группы. При этом общее решение о смене УК должны сообща принимать все собственники помещений в МКД. На общем собрании необходимо решить вопрос о потенциальной УК или обсудить вопрос об иной форме управления домом.

Чтобы поменять управляющую компанию должно набраться более 50 % голосов лиц, присутствующих на общем собрании. Обратите внимание на такой факт – количество голосов одного собственника зависит от площади квартиры. Это означает, что у собственника трехкомнатной квартиры будет большее количество голосов, чем у владельца однокомнатной квартиры (ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

В ходе общего собрания составляется протокол, который передается коммунальщикам. Вместе с протоколом передается и уведомление о расторжении договора. С новой управляющей организацией составляется другой договор.

Важно, чтобы предыдущая УК передала новым управленцам все технические документы на МКД. Документы передаются в срок за 30 дней до окончания договора (ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Обратите внимание, если управляющая организация вашего дома не нарушала условия договора, но вы решили ее поменять, придется ждать окончания срока действия ранее подписанного договора. То есть, вы не можете прекратить действие соглашения в одностороннем порядке, если только нет никаких нарушений.

Если за управляющей компанией числятся перед жильцами какие-то долги или имуществу дома причинен ущерб из-за бездействия УК, это нельзя спускать с рук. Даже если действие договора прекратили в одностороннем порядке, вам обязаны перечислить сумму долга. В случае отказа выполнять подобные требования, пишите заявление и обращайтесь в жилищную инспекцию, суд или прокуратуру.

Если у вас есть вопросы, задайте их в форму ниже, мы ответим в кратчайший срок.

Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 322-73-27

Москва, Московская область

8 (812) 507-82-87

Санкт-Петербург, Ленинградская область

[2]

8 (800) 551-71-02

Федеральный номер для других регионов России

Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

Сменить управляющую компанию многоквартирного дома

Краткое содержание

  • При смене управляющих компаний надо составлять акт перадачи управления МКД?
  • Действия Совета МКД по смене управляющей компании.
  • Как правильно сменить управляющую компанию МКД?
  • Нам нужен образец протокола общего собрания жильцов МКД о смене управляющей компании.
  • Управляющая компания многоквартирного дома
  • Управляющая компания многоквартирным домом
  • Управляющая компания многоквартирного жилого дома
  • Права управляющей компании многоквартирного дома
  • Договор мкд с управляющей компанией

1. При смене управляющих компаний надо составлять акт перадачи управления МКД?

1.1. Есть Акт приема-передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением многоквартирным домом документов, а ваши идеи закон не предусмотрел

2. Действия Совета МКД по смене управляющей компании.

2.1. Здравствуйте!
Образуйте комитет с уполномоченным, заключите договор новой управляющей компанией, расторгайте договор со старой управляющей компанией, распускайте комитет.

3. Как правильно сменить управляющую компанию МКД?

3.1. Путем проведения ОС МКД

4. Нам нужен образец протокола общего собрания жильцов МКД о смене управляющей компании.

4.1. Установленных законом форм нет. Можно составлять в произвольной форме или ищите подобные образцы в интернете.

5. Сменилась управляющая компания в многоквартирном доме. Счета на квартиру в которой я являюсь собственником, выставляются на другого незнакомого человека, должна ли я оплачивать по данным счетам.

5.1. Нет. Но в гражданских правоотношениях следует быть добросовестным (смотрите ст. 10 ГК РФ), поэтому следует обратиться в УК и представить правильные данные по квартире, и получить правильную квитанцию об оплате за этот период.

6. Управляющая компания сменила название и генерального директора. Должен ли быть заключён новый договор на обслуживание многоквартирного дома?

6.1. Если УК сменила только свое наименование и руководителя, то достаточно получить от нее уведомление о смене фирменного наименования. Перезаключать договор в таком случае не придется.

7. Управляющая компания заключает договор по уборке в подъездах 9-ти этажного МКД с кансалтинковой компанией не проведя собрания с собственниками об изменении договора на оказание услуг с УК. Вправе ли они это делать без сбора подписей о смене компании оказывающей услугу по уборке подъездов. (ранее уборка проводилась по отдельной статье оплаты управляющей компанией)

Видео (кликните для воспроизведения).

7.1. Здравствуйте, Ольга! Да, управляющая компания вправе для своей деятельности заключать любые договоры с любыми организациями, не спрашивая решения общего собрания. При этом, заключение таких договоров никак не должно влиять на плату жителей за содержание жилья, то есть такая плата не должна меняться, а также способ ее внесения.

8. С 01 января 2019 года многоквартирный дом на основании общего собрания сменил управляющую компанию, прежняя же УК теперь пытается запугать жильцов нашего дома, собирает подписи под любым обманным путём, чтобы мы вернулись к ним, как с ними поступить, чтобы нас не тревожили.

8.1. Шутите — пригрозите полицией. Если что — напишите заявление. Хуже не будет. Напишите в Жилищную инспекцию (они контролируют УК).

9. Организация заключила договор с управляющей компанией МКД. В результате смены управл-й организации, договор необходимо заключить с новой УК.
Вопрос: в какой момент считается расторгнутым договор со старой УК? (в момент прекращения полномочий по управлению или организация должна направить уведомление старой УК с указанием даты?)

9.1. С момента направления опии общего собрания собственников в старую УК. Есть судебная практика по этому вопросу.

9.2. В соответствии со ст. 162 ЖК РФ 7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. 10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Читайте так же:  Нужно ли платить членские взносы, если дача в собственности

9.3. Договор будет считаться расторгнутым с даты уведомления о расторжении. По правилам, определенным в ст. 782 ГК РФ. Надо направлять уведомление об этом.
Потому что указанная статья является общей. Она не содержит каких-либо исключений применительно к Вашей ситуации.

9.4. Здравствуйте, Виктория. Стороны договора по взаимному соглашению могут его расторгнуть. При этом они сами и определят момент прекращения обязательства. Если договор допускает односторонний отказ и сторона договора примет такое решение, то договор считается прекращенным с момента получения уведомления об этом другой стороной.

9.5. В соответствии со ст. 162 ЖК РФ если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

10. Вопрос по жкх: у нас управляющая компания работает, которо мы оплачивает содержание и текущий ремонт, но в этом году выяснилось что она в начале года переименовалась из ООО в другое ООО, сменив реквизиты в платежах, теперь получается что ООО у них договор заключён на перевод денежных средств, правомерно ли это, без оповещения собственников, решать самим? И у кого должна лицензия быть на управление МКД.

10.1. Здравствуйте! Многие управляющие компании меняют свои реквизиты и названия с одной целью, спрятать свои предыдущие недочёты и так далее. УК обязана была не менее, чем за календарный месяц в письменном виде проинформировать всех жильцов о смене реквизитов, а по сути при смене ООО (название) это уже другая УК, которая обязана заключить новый договор. Напишите письмо в администрацию города с указанием всех фактов.

10.2. Неправомерно не оповещать собственников о смене ООО и тем более реквизитах.
Это является основанием для обращения в суд с иском о смене УК.

Pазъяснения

Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

Дополнение — в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта «Реформа ЖКХ»). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК.

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме.

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

а) проведении собрания в форме очно-заочного голосования,

б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок — 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),

Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).

Читайте так же:  Работодатель не подписывает заявление на увольнение

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

С 1 июля 2015 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.

Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

[3]

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

Если у вас остались какие-то вопросы, пожалуйста оставьте их в комментариях к данному материалу.

Дмитрий Иванов для нкжкх.рф

Образцы документов подготовила: юрист МОД «Народный контроль в ЖКХ» Серафима Виноградова.

Как поменять управляющую компанию или ТСЖ в доме, выбор новой УК

Если собственников квартир в многоквартирном доме не устраивает управляющая организация, то они могут ее сменить. Однако, могут ли они сменить не одну управляющую компанию на другую, а, например, создать свое ТСЖ? Или наоборот, перейти с УК на ТСЖ? Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, и многие другие вопросы рассмотрим в данной статье.

Можно ли сменить управляющую компанию на другую

Собственники вправе выбрать способ правления: так, они могут организовать товарищество владельцев жилья, либо же отдать правление в руки управляющей организации.

Начиная с 2015 года правила ведения деятельности для управляющих компаний сильно ужесточились: так, они обязаны проходить лицензирование. Однако их работа не всегда приносить удовлетворение владельцам квартир, тем более, что они платят за обслуживание дома приличные деньги. Именно поэтому так остро стоит вопрос о том, как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме.

Можно ли сменить УК на ТСЖ и наоборот

Если вас интересует краткий ответ, то он положительный: можно!

Самыми распространенными причинами, почему собственники решают сменить УК на ТСЖ являются ненадлежащее исполнение услуг, а также завышенные тарифы. Завышенные тарифы – это та причина, которая может быть объяснима. УК – это коммерческие организации и значит они не могут работать не получая прибыли. Ненадлежащее оказание услуг доказать достаточно сложно, однако, все реализуемо, если собственники знакомы с нормами, которых УК должна придерживаться.

Некоторые управляющие организации не выполняют все свои обязательства указанные в договоре с собственниками, и тогда перед владельцами жилых помещений также встает вопрос и том, можно ли поменять управляющую компанию, и если можно, то лучше ее поменять на другую подобную или же создать товарищество собственников жилья. Создать товарищество после работы с УК можно, и даже иногда просто необходимо.

Для того чтобы поменять УК на ТСЖ, нужно принять решение о создании товарищества собственников жилья, а также набраться терпения, ведь на практике большинство управляющих компаний не спешат передавать бразды правления товариществам собственников жилья.

Также возможна смена и ТСЖ на УК.

Вопрос о том, как поменять ТСЖ на другое товарищество не имеет большого смысла. В доме, который доверил бразды правления ТСЖ, обычно есть только одно товарищество собственников и перейти в другое не получится. Однако, можно переизбрать председателя товарищества собственников жилья, если работа предыдущего вас не устраивает.

Чтобы сменить председателя ТСЖ по всем правилам, необходимо разослать каждому собственнику уведомление о собрании заказным письмом. Можно и просто оповестить всех в доме о предстоящем собрании. На собрании для его легитимности должны присутствовать не менее 50% членов ТСЖ и также не менее 50% собственников жилья.

В ходе собрания должен состоятся избирательны процесс по форме открытого или закрытого голосования, по результатам которого и будет выбран новый председатель. Обязательный элемент любого собрания ТСЖ – это протокол. После назначения нового председателя необходимо разослать уведомления в ФНС и прочие инстанции о смене председателя. ИНФС также должно внести корректировку в ЕГРЮЛ товарищество касаемо его руководителя.
Также на собрании может быть принято решение о переводе обслуживания дома к какой-либо управляющей компании.

Читайте так же:  Алименты при лишении родительских прав отца

Вам также может быть полезно ознакомиться с данной схемой:

Законодательная база

Смена управляющей компании в многоквартирном доме – это вопрос, которым задавался каждый второй собственник жилья. Однако сменить УК на деле может оказаться намного сложнее и поэтому владельцы жилья должны разбираться в законодательной базе данного действия. Основным нормативным актом, выступающим в качестве регулятора деятельности управляющих компаний, является Жилищный кодекс РФ. По действующему жилищному кодексу можно узнать обязанности УК, а также причины, по которым собственники могут сменить УК.

[1]

Владельцы квартир в многоквартирном доме могут сменить управляющую компанию по следующим причинам:

  • по желанию большей части собственников, выраженному в ходе общего собрания (в данном случае уместно говорить о невыполнении УК своих обязательств или завышении УК тарифов на обслуживание);
  • отсутствие лицензии у УК;
  • если УК не выполняет свои обязательства или выполнение, но ненадлежащим образом.

Даже одной причины будет более чем достаточно для того чтобы собственники могли перейти в другую управляющую компанию или полностью сменить тип правления.

Порядок действий по смене УК в многоквартирном доме

Порядок смены одной УК на другую предусматривает прохождение нескольких этапов. Рассмотрим их:

  1. Принятие владельцами квартир решения о том, что пора сменить управляющую компанию.
  2. Выбор новой управляющей компании.
  3. Передача протокола собрания старой и новой УК.

Кроме этих шагов подразумеваются и промежуточные этапы, а именно проведения собраний собственников квартир жилого дома. Может быть проведено несколько промежуточных собраний, а также одно основное в ходе которого будет принято решение об отказе услуг предыдущей компании, а также по результатам которого будет принято решение о выборе новой организации.

Уведомление

Для того чтобы основное совещание считалось законным, уведомление о смене управляющей компании должно быть направлено каждому собственнику дома заказным письмом не ранее чем за 10 дней до ожидаемой даты собрания.

Если не уведомить хотя бы одного владельца квартиры, то и само совещание, и его результаты могут считаться незаконными. Также для того чтобы результаты собрания были законными на нем должно присутствовать не менее половины от общего числа собственников жилья.

Порядок передачи документов

Выбранное уполномоченное лицо, либо же избранная УК или председатель ТСЖ должен обратиться в старую УК с заявлением о передаче документации. К заявлению следует приложить паспорт, протокол о смене УК, а также свидетельство о регистрации (если в старую УК обращается представитель от ТСЖ или новой УК).

Если совещание, на котором было принято решение выбрать управляющую компанию, было заочным, то помимо всего прочего к заявлению прикрепляется реестр владельцев помещений в нежилом доме, документ, который подтверждает их оповещение о предстоящем собрании, а также документы, подтверждающие проведение голосования и набор достаточного количества голосов.

Согласно действующему законодательству (2017 год) старая УК может продолжать выполнять свои функции не более двух месяцев после принятия собственниками решения о ее смене.

Проверить документы от представителя новой УК или ТСЖ старая УК обязана в течение 2 дней со дня их приема. Если старая УК обнаружит в них ошибки, то она обязана уведомить о них отправителя.

Если же с документами все в порядке, то старая УК приступает к процессу передачи документов новой УК или ТСЖ. Документы должны быть переданы новой УК или ТСЖ в течение месяца до того, как у нового правления наступит обязанность по управлению многоквартирным домом.

Еще не все поняли? Посмотрите видео, в нем тоже все рассказано как следует:

Порядок смены ТСЖ на УК

Для того чтобы сменить товарищество на УК необходимо, также как и в случае со сменой УК, организовать собрание собственников, в ходе которого необходимо рассмотреть вопрос ликвидации товарищества, а также определится с управляющей компанией. Алгоритм действий похож на уже выше описанный.

  1. Первое, что необходимо сделать, это оповестить всех собственников о проведение собрания. Когда кворум собран, можно начинать собрание.
  2. По его результатам должен быть составлен протокол, который в последствии играть важную роль в при передаче документов от товарищества собственников жилья УК.
  3. У первого также имеется два месяца на то чтобы завершить все дела и передать их в руки новой управляющей организации.

Как видим, перейти из ТСЖ в управляющую компанию не сложно.

Особняком стоит такой вопрос, как отказ предыдущей УК от передачи документов новой УК. В таком случае можно обратиться с исковым заявлением в суд.

Выбор новой управляющей компании

Видео (кликните для воспроизведения).

Выбор новой УК состоит из нескольких этапов. Рассмотри каждый из них:

  1. Подготовительные мероприятия. Так, необходимо еще до проведения собрания примерно знать какую управляющую организацию стоит выбрать, на какую желаете сменить существующую. Также в подготовительные мероприятия входит рассылка уведомлений о предстоящем собрании и его повестке дня.
  2. Проведение собрания. Для того чтобы совещание считалось законным на нем должны присутствовать как минимум 50% от общего числа собственников. Выходным материалом считается протокол. Решение принимается просто большинством голосов.
  3. После проведения собрания необходимо сделать копии протокола и выслать и в старую и новую УК.
  4. Заключение договора с новой УК.
  5. Передача документов от старой УК к новой.
  6. Заключение новой УК договоров с ресурсоснабжающими предприятиями.

Источники


  1. Теория государства и права. В 2 частях. Часть 2. Теория права. — М.: Зерцало-М, 2011. — 336 c.

  2. ред. Яблоков, Н.П. Криминалистика: Практикум; М.: Юристъ, 2011. — 575 c.

  3. Марченко, М.Н. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебное пособие. Гриф МО РФ / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2017. — 535 c.
  4. Гришаев, П.И. Немецко-русский юридический словарь / П.И. Гришаев, Л.И. Донская, М.И. Марфинская. — М.: РУССО, 2016. — 622 c.
  5. ред. Качанов, А.Я.; Забарин, С.Н. Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам; М.: СПАРК; Издание 2-е, перераб. и доп., 2011. — 389 c.
Можно ли сменить управляющую компанию по дому
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here