Оспаривание сделок с недвижимостью

Самое важное по теме: "Оспаривание сделок с недвижимостью" с профессиональными комментариями. Если вы в процессе чтения не нашли ответ на интересующий вопрос или сомневаетесь, то его всегда можно задать дежурному юристу.

Оспаривание сделок с недвижимостью

Наши специалисты проведут оспаривание сделок с недвижимостью, защитят в спорах по договорам купли-продажи или признают сделку незаконной.

Земельные юристы нашей компании проведут оспаривание сделок с недвижимостью на всех уровнях. Мы организуем досудебные мероприятия, либо сразу признаем сделку незаконной, а договор недействительным. Учитывая размер вложений в недвижимое имущество, действовать нужно грамотно. Иначе рискуете потерять деньги или свою собственность.

Споры по договорам купли-продажи недвижимости

Существует множество спорных моментов, касающихся договоров купли-продажи объектов недвижимости. К ним относят:

  • оспаривание завершенных сделок;
  • признание таковых ничтожными или незаключенными;
  • принудительную регистрацию перехода прав на жильё;
  • понуждение к подписанию соглашения и прочее.

Учитывая такое разнообразие, главная сложность кроется в выборе правильного способа защиты. И действовать нужно последовательно:

  1. Следует изучить положения договора купли-продажи;
  2. Необходимо запросить актуальную информацию о недвижимости;
  3. Затем идет проверка имеющейся документации (акт передачи и прочее);
  4. Если вопрос касается возмещения расходов, нужно собрать подтверждения наличия таковых;
  5. Когда речь заходит о существенных недостатках квартиры, нужны заключения экспертов.

Желательно начинать с проведения досудебных мероприятий. Тогда повышаются шансы на успешное рассмотрение дела в суде.

Выявили дефекты недвижимости после ее приобретения, и о них не было сказано в договоре – зафиксируйте каждый проблемный участок, пригласив специалистов, а затем подайте претензию продавцу. В ней нужно указать срок для устранения недочетов или возврата части уплаченных средств. Ответа нет или продавец отказал – готовьте обращение в суд. В этой инстанции лучше доверить ведение дела профессионалу.

Незаконная сделка с недвижимостью

У данного вида сделок законом предусмотрены конкретные признаки. Незаконными признают сделки с недвижимым имуществом:

  • совершенные в результате сговора сторон (и продавец, и покупатель получают определенную прибыль);
  • организованные в ходе мошеннических действий (продавец не указал в договоре, что на жильё наложен арест или иные ограничения);
  • заключенные под влиянием угроз или шантажа (так принуждают продавать квартиры по заниженной цене);
  • совершенные в момент, когда одна из сторон находилась в тяжелом положении, а вторая злоупотребила этим;
  • заключенные с недееспособными лицами, либо с несовершеннолетними гражданами;
  • организованные только для видимости или превышающие полномочия хотя бы одной стороны.

[3]

Чтобы признать сделку с недвижимостью незаконной, надо сначала определить наличие у нее признаков таковой. Затем следует собрать доказательства несоблюдения закона, составить иск и обратиться в суд.

Существуют и конкретные последствия признания сделки не соответствующей закону.

  1. Приобретенное имущество вернут продавцу (если покупатель не уплатил за него средства);
  2. Обе стороны получают изначально утраченное (покупатель вернет деньги, а продавец — квартиру);
  3. Одна сторона возвращает полученное в ходе сделки, а недвижимость переходит в государственную собственность.

В данной ситуации есть еще много нюансов, разобраться с которыми помогут юристы нашей компании.

Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным

Чтобы организовать подобную процедуру, потребуются серьезные основания. Они аналогичны причинам, по которым признают сделку незаконной:

  • недееспособность одной из сторон договора;
  • принуждение к заключению соглашения;
  • нарушение прав детей или третьих лиц;
  • несоответствие договора требованиям закона;
  • недочеты в оформлении документов и прочее.

Наличие вышеперечисленных освований позволяет признать договор купли-продажи недвижимости недействительным через суд. Если покупатель не переводит оставшиеся средства по договору (помимо уже внесенного аванса), но требует передачи прав на недвижимость, это тоже является основанием для обращения в суд.

В исковом заявлении можно заявить дополнительные требования, касающиеся возмещения убытков или выплаты незаконно полученного дохода от использования чужих денежных средств. Нюансов здесь очень много, но главное – учесть сроки обращения в судебную инстанцию. Наши юристы сделают все быстро, с гарантией добившись признания недействительным договора.

Помощь по оспариванию сделок с недвижимым имуществом!

Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!

Бесплатное изучение Ваших правоустанавливающих документов на недвижимость в нашем офисе. Оценка перспектив дела.

Юристы по земельному праву с опытом от 8 лет. Действующие адвокаты. Кадастровые инженеры. Оценщики. Проектировщики.

Решения сложных вопросов

Защита интересов доверителя в судах всех инстанций, федеральных и муниципальных органах власти. Обжалование вступивших в силу решений!

Представительство в регионах

Специалисты нашей компании готовы обеспечить серьезную поддержку в любом регионе, даже в самой сложной ситуации!

Признание договора купли-продажи недействительным 2019

Содержание:

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

  • Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
  • Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
  • Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
  • Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
  • Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
  • Срок давности оспаривания договора купли-продажи
  • В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

[1]

  • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
  • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

  • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
  • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
  • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
  • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
  • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)
Читайте так же:  Социальный налоговый вычет на лечение

Какие сделки считаются оспоримыми:

  • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
  • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
  • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
  • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
  • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
  • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
  • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

  • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
  • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

[2]

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной. Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Читайте так же:  Список непродовольственных товаров, не подлежащих обмену и возврату

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Услуги юристов по оспариванию сделки:

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Как оспорить сделку с недвижимостью

Как правильно оспорить сделку с недвижимостью?

Видео (кликните для воспроизведения).

Деньги достаточно сложно заработать – и очень просто потерять. И для многих становится буквально катастрофой, если в силу самых разных обстоятельств недвижимость оказывается потерянной, а очень немалые деньги, потраченные на нее – утраченными. Поэтому покупать собственный дом или городскую квартиру следует с пониманием, не забывая не только о выгоде и удобстве, но и об осторожности. Юридическая консультация Законного Права может помочь вам защититься от мошенников и аферистов на рынке недвижимости.

Два золотых правила покупателя недвижимости

Чтобы не оказаться в проигрыше, любой покупатель недвижимости должен железобетонно соблюдать два ключевых правила.

Во-первых, всегда, без всяких исключений для друзей, родственников и просто хороших знакомых, следует провести полную оценку юридической чистоты квартиры или дома, проверить детально риски при покупке квартиры . Сэкономите на проверке или пойдете на поводу у продавца – потеряете и недвижимость, и деньги, а друзья и родственники отделаются сочувственными пожиманиями плеч и ни к чему не обязывающими оправданиями типа «ну я же не знал, что так выйдет!».

Во-вторых, если вдруг вы все-таки стали мишенью весьма изобретательных сегодня преступников, или же с вашей недвижимостью была за вашей спиной совершена какая бы то ни было сделка с недвижимостью – не медлите ни секунды и сразу же воспользуйтесь услугами юристов по недвижимости Законного Права, чтобы начать судебный процесс и оспорить сделку с недвижимостью. Никаких промедлений, никаких размышлений и никаких надежд на лучшее – только мгновенные действия и высококлассные профессионалы смогут помочь вам в этой непростой ситуации.

Что такое оспаривание сделки?

Кризисные тенденции последних лет сказываются даже на мошенниках – они становятся намного изобретательнее, чем в спокойные благополучные времена, а мошеннические схемы все чаще начинают встречаться в сделках с очень лакомой для них в силу своей стоимости недвижимостью. Однако впадать в отчаяние и шарахаться от каждого предложения из-за этого не следует, ведь в большинстве ситуаций есть возможности оспорить сделку с недвижимостью.

В чем суть такого оспаривания? Оно представляет собой прописанную в отечественном законодательстве процедуру по признанию той или иной сделки абсолютно недействительной. И проделать это можно не только в ситуациях мошенничества, но в многих других случаях, при которых прописанная в российских законах процедура продажи недвижимости оказалась не соблюденной.

С позиций оспаривания важно помнить, что сделка может быть признана либо ничтожной, либо оспоримой.

Ничтожная сделка

Сделка будет сочтена ничтожной, если она была изначально незаконной, или же была совершена с настолько грубыми нарушениями, что ее законность вызывает сильнейшие сомнения. Именно ничтожными, к примеру, будут сделки, в которых мошенник подделывает правоустанавливающие бумаги на недвижимость и с их помощью продает ее.

Различают пять основных разновидностей подобных сделок. В их числе — сделки:

  • — одной из сторон в которой был имеющий ментальные нарушения и в силу этого недееспособный гражданин;
  • — одной из сторон в которой был гражданин, чей возраст еще не достиг 14-летнего порога;
  • — совершенные для создания видимости и прикрывающие какие-то другие операции;
  • — с объектами недвижимости, которые в момент совершения были залогом или вообще были арестованы;
  • — сделки мошеннического типа.

Не следует упускать из виду, что оспорить сделку с недвижимостью и признать ее ничтожной можно исключительно в судебном порядке, хотя по сути она будет такой с момента своего совершения – в силу несоответствия отечественному законодательству. Оспаривание можно провести только в рамках срока исковой давности, который по ничтожным сделкам лимитирован тремя годами – правда, есть возможности увеличить этот срок до десяти лет.

Оспоримая сделка

В отличие от ничтожной, незаконность оспоримой сделки далеко не очевидна и по этой причине требует такого признания в рамках судебной инстанции. Именно там устанавливается, насколько вескими можно признать указанные в заявительных бумагах основания и можно ли вообще оспорить сделку с недвижимостью в этом конкретном случае.

Читайте так же:  Как сохранить права жены на квартиру после приватизации

Пример именно такой ситуации можно нередко встретить в повседневной жизни. Всем известно, что дележка наследства – дело непростое и далеко не приятное. И какой-то из наследников вполне может посчитать, что как раз его права в разделении наследства никак учтены не были. Именно поэтому он может обратиться в судебную инстанцию для того, чтобы признать сделку, которой является завещание, недействительной.

Оспоримые сделки делятся на четыре основных разновидности:

  • — совершение сделки было проведено без всякого согласия других собственников или выдающей разрешения на подобные сделки госструктуры;
  • — одной из сторон был гражданин, находящийся в измененном состоянии сознания по причине приема наркотических веществ или любых разновидностей алкоголя;
  • — совершивший сделку был вынужден пойти на такой шаг под давлением шантажа, угроз или морального либо физического насилия;
  • — совершивший сделку был введен в заблуждение о ее реальных последствиях.

Еще одним веским отличием оспоримых сделок от ничтожных стал предоставленный законодательством срок исковой давности – он равен всего одному году.

В чем главные отличия сделок?

Ключевых отличий – два.

Первое – в той степени, в которой та или иная сделка является незаконной. Если незаконность очевидна – сделка ничтожная, если незаконность вывляется под влиянием доказательств – сделка оспоримая.

Второе – в сроках давности. Для ничтожных лимит давности составляет три года и может быть продлен, для оспоримых он составляет всего один год.

Какие основания чаще всего позволяют оспорить сделку с недвижимостью?

Эти основания содержит 177-я статья российского ГК. Чаще всего в этом качестве выступает состояние здоровья владельца недвижимости – оно может быть поражено ментальным заболеванием, искажено психотропными веществами или подвергнуто физическому (насилие) или психическому (шантаж, манипуляции и угрозы) воздействию, в результате чего человек делает то, что в обычных условиях никогда бы не сделал.

Однако без предоставления веских доказательств оспорить сделку с недвижимостью не получится – нужно предоставить факты и свидетельства недееспособности или неадекватности заключившего ее лица. На практике чаще всего судебная инстанция для этого назначает медицинскую экспертизу.

Четыре шага процедуры оспаривания

  • — уверены, что важную для вас сделку можно и нужно оспорить;
  • — не просрочили установленные законодательством лимиты давности;
  • — располагаете вескими основаниями для такого решения.

Тогда вас ожидает четыре шага в достижении вашей цели.

  1. На первом, подготовительном шаге следует составить грамотное исковое заявление и собрать все требуемые доказательства, бумаги и факты.
  2. С этим пакетом бумаг и доказательств вы на втором этапе инициируете дело, подавая все в судебную инстанцию.
  3. Принятое заявление со всеми прилагаемыми материалами станет началом третьего этапа — судебного разбирательства, со всеми заседаниями, комиссиями и прочими формальными процедурами – до момента вынесения решения.
  4. Если итоговое решение вас не устраивает, начинается четвертый этап – оспаривание решения судебных инстанций.

Простой путь оспорить сделку с недвижимостью

Всю последовательность оспаривания можно пройти самостоятельно – если у вас настолько много сил и времени и вам настолько скучно. Но есть намного более простой, удобный и рациональный способ получить желаемое – если обратиться к опытному адвокату по недвижимости. Такой ход позволит вам получить сразу три веских преимущества.

Первое – вам не придется тратить свое время на самостоятельное и, заметим, весьма долгое прохождение всех шагов юридической процедуры. Это время вы сможете посвятить тому, что принесет вам больше удовольствия или пользы, а судебными вопросами будет заниматься адвокат.

Второе – вам не придется выяснять, какие доказательства нужны, и искать их. Ведь адвокат досконально знает, что будет нужно и полезно, и подберет полный и обстоятельный пакет всех требуемых судебными инстанциями фактических доказательств.

Третье – вам не потребуется выяснять, как грамотно составить или подать ту или иную юридическую бумагу. Потому что адвокат составит все сам, без всяких ошибок, и вы не столкнетесь из-за них с тем, что судебная инстанция отклонила ваше заявление.

Так что если вы оказались в непростой ситуации, сомневаетесь в том, что именно нужно предпринять, но хотите оспорить сделку с недвижимостью – начните с консультации у профессионалов Законного Права и воспользуйтесь преимуществами работы настоящих специалистов!

Оспаривание сделок при банкротстве физического лица

Сделки, совершенные за 3 года до банкротства, могут быть оспорены (отменены)!

Многие воспринимают этот факт без словосочетания «могут быть» и отказываются от банкротства лишь потому, что 2 года назад продали автомобиль. На самом деле, оспорить («аннулировать») сделку в процедуре банкротства физического лица не так-то просто, особенно, если сделка совершена более года назад. Дочитав статью до конца, Вы узнаете, как и какие сделки могут быть оспорены в банкротстве, а также сможете самостоятельно оценить собственные сделки на предмет оспоримости.

Уважаемые читатели, в одной статье не получится разобрать все нюансы оспаривания сделок при банкротстве. Мы постарались привести и разобрать наиболее распространенные ситуации. Если «на кону» дорогостоящее имущество, то лучше доверить анализ Ваших сделок и защиту Вашего имущества профессионалам! К сожалению, зачастую, люди обращаются к нам слишком поздно. Например, когда уже сделку оспорил суд первой инстанции, и помочь в этой ситуации довольно-таки сложно. Своевременное участие профессиональных юристов компании «Долгам.НЕТ» позволит Вам и покупателям Вашего имущества «оставить все на своих местах». Стоимость наших услуг несоизмеримо меньше суммы потерь от возможного оспаривания сделок. Не надейтесь «на авось», звоните и получите консультацию по телефону: 8-800-333-89-13.

Отмена сделок при банкротстве физических лиц

В процедуре банкротства физического лица финансовый управляющий или кредиторы могут оспорить сделки должника, совершенные за три года до принятия судом заявления о признании банкротом. Поэтому, зная о наличии каких-либо сделок с недвижимостью, автотранспортом, банк может инициировать Ваше банкротство самостоятельно, чтобы получить возможность их оспорить. Оспаривание сделок входит в непосредственные обязанности финансового управляющего в деле о банкротстве, поэтому если он работает за счет кредитора, то наверняка будет более настойчив, чем если бы его услуги оплачивали Вы. Как говорится, «кто платит, тот и заказывает музыку».

Читайте так же:  Страховая компания подала на меня в суд, что делать

Кроме того, у финансового управляющего или у кредиторов есть возможность признать недействительными сделки, совершенные после 1 сентября 2010 года (за период более 3-х лет) на основании общих норм Гражданского кодекса РФ (ст. 10 и ст. 168 ГК РФ). Сделки за 3-х летним периодом по общим нормам ГК РФ в процедурах банкротства физического лица оспариваются не часто и при условии, что:

  • На момент совершения сделки должник знал о наличии долга и невозможности его оплатить;
  • Налицо злоупотребление правами со стороны должника (в короткий промежуток времени отчуждается всё ликвидное имущество, за счет которого долги перед кредиторами могли бы быть погашены).

Кредитор, или финансовый управляющий должен доказать, что сделка совершена с единственной целью — причинить вред кредиторам. Что, как Вы понимаете, довольно-таки сложно. Примером таких сделок являются:

  • дарение, продажа по заниженной стоимости объекта собственности заинтересованному лицу (близкому родственнику) при наличии признаков неплатежеспособности (например, наличие просрочек по кредитам);
  • дарение, продажа имущества после вынесения решения суда о взыскании с Вас задолженности с целью избежать обращения взыскания на данное имущество.

На практике, указанные общие нормы Гражданского кодекса применяются при банкротстве физических лиц, задолжавших десятки, сотни миллионов рублей.

Чем больше времени с момента совершения сделки прошло, тем меньше шансов ее оспорить:

  • второй стороной сделки выступал близкий родственник или иное лицо, знавшее о том, что сделка совершается с целью причинить вред кредиторам;
  • должник на момент совершения сделки отвечал признакам неплатежеспособности (например, имелась просрочка по кредитам, неоплаченный в срок налог) или недостаточности имущества (стоимость имущества на момент сделки была меньше суммы обязательств);
  • в результате сделки был причинен вред кредиторам (вред кредиторам наносят сделки, совершенные по «заниженным ценам», договора дарения и т.п. сделки, которые привели к ухудшению материального положения должника);
  • если проданное (подаренное) имущество не входит в перечень «неприкосновенного имущества».

Бремя доказывания этих условий лежит на заявителе: финансовом управляющем или кредиторе.

Сделки с единственным жильем

Сделки должника с жильем, являющимся единственным пригодным для его проживания, не причиняют вреда кредиторам, т.к. не могут быть реализованы в рамках исполнительного производства или в процедуре реализации имущества в деле о банкротстве физических лиц. Однако, несмотря на это, на практике часто такие сделки оспариваются судами в процедурах банкротства. Смысл «разворота» таких сделок не понятен, т.к. в результате все равно вернувшееся единственное жилье в рамках процедуры банкротства не реализуется на основании статьи 446 ГПК РФ.

Пример 1. Должник продал маме дачу 1,5 года назад (после 1 октября 2015 года), у него же осталось единственное жилье — квартира. Первые просрочки у должника начались 2 года назад, и просрочка платежа начала носить регулярный характер. Должник или его кредитор подали заявление о признании его банкротом.

Финансовый управляющий имеет реальные шансы оспорить сделку по продаже дачи. Единственное, что нужно будет доказать в этом случае для оспаривания сделки — это наличие вреда кредиторам. Для этого будет исследоваться: рыночность цены сделки, реальность расчетов по сделке, дальнейшая судьба полученных должником денежных средств.

Пример 2. Должник имел 2 квартиры, одну подарил 2 года назад своему отцу. Кредиты взял уже после совершения сделки и лишь три месяца назад лишился работы и, как следствие, перестал оплачивать кредиты. Обратился в суд о признании его банкротом.

Финансовый управляющий и кредиторы не смогут оспорить сделку по дарению квартиры, т.к. на момент совершения сделки отсутствовали какие-либо обязательства перед кредиторами.

Пример 3. Должник за 8 месяцев до подачи заявления о признании себя банкротом продал свою трехкомнатную квартиру в центре Москвы за 1 000 000 рублей (цены на недвижимость в центре Москвы мы приводить не будем, но и так понятно, что один миллион – это сильно заниженная цена для трешки в центре Москвы). В банкротстве эта сделка может быть оспорена финансовым управляющим.

Именно для оценки финансовым управляющим возможности оспаривания сделок при подаче заявления о признании банкротом в перечень прилагаемых к нему документов входят копии документов о совершавшихся в течение 3-х лет сделках с недвижимостью, ценными бумагами, транспортными средствами и иных сделках на сумму свыше 300 000 рублей.

Даже если должник скрыл информацию о сделках, совершенных в 3-х летний период, финансовый управляющий узнает об этом. Ведь финансовый управляющий в обязательном порядке запрашивает сведения об имуществе и сделках должника в Россреестре, ГИБДД, ГИМС, Гостехнадзоре, ФНС и т.д.

Какие сделки оспариваются

  • брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов;
  • уплата налогов и сборов;
  • действия по исполнению судебного акта, в том числе определения об утверждении мирового соглашения, а также само мировое соглашение;
  • перечисление другому кредитору в исполнительном производстве денежных средств, вырученных от реализации имущества должника;
  • банковские операции, в том числе списание банком денежных средств со счета клиента банка в счет погашения задолженности клиента перед банком или другими лицами;
  • выплата заработной платы, в том числе премии — для индивидуальных предпринимателей.

Мы рассмотрели наиболее распространенные ситуации. Зачастую, мелкие нюансы могут сыграть важную роль при рассмотрении вопросов об оспаривании сделок при банкротстве физических лиц. Мы рекомендуем не полагаться на случай и не подходить к этому вопросу поверхностно, а доверить анализ Ваших сделок профессионалам.

В команде проекта «Долгам. Нет» работают грамотные юристы и финансовые управляющие, которые наверняка определят, какие из Ваших сделок подлежат оспариванию, и помогут защитить Ваши интересы. Банкротство физических лиц и ИП — профиль нашей компании, поэтому мы осведомлены обо всех последних изменениях в законодательстве.

Мы оказываем профессиональные услуги по анализу сделок, совершенных в преддверии банкротства (за 3 года), а также осуществляем юридическую защиту интересов должника при обособленных спорах об оспаривании сделок в процедуре банкротства. Подробности по телефону 8-800-333-89-13.

Оспаривание сделок с недвижимостью

К сожалению, сделки с недвижимостью далеко не всегда проходят гладко – можно стать жертвой мошенников или просто заключить невыгодный для себя договор по незнанию. Но отчаиваться не стоит – существует процедура оспаривания сделок с недвижимостью, которая при правильном подходе позволит признать договор купли-продажи (или любой другой) недействительным, тем самым защитив ваши интересы. И такие ситуации совсем не редкость – по статистике, до 15% всех сделок, касающихся недвижимого имущества, впоследствии оспариваются в суде.
Читайте так же:  Как составить жалобу на частное постановление суда по уголовному делу

В данной статье мы расскажем, как можно оспорить сделку с недвижимостью, какие для этого потребуются документы, основания и куда обращаться за справедливостью.

Основания для оспаривания сделки купли-продажи

Существует два сходных, но различных понятия – ничтожная и оспоримая сделка. В первом случае речь идет о сделках, которые заведомо заключались с нарушением законодательства, а значит, юридически вообще не могли быть оформлены. Для ничтожных сделок не требуются основания – они признаются недействительными по факту, если доказано нарушение закона при ее заключении. Вот примеры таких сделок:

  • нарушение прав третьих лиц – например, когда квартира продается одним из собственников без согласия других совладельцев;
  • одна из сторон сделки недееспособна – имеет серьезные психические отклонения, страдает наркотической или алкогольной зависимостью, и это подтверждено соответствующими документами;
  • одна из сторон сделки не достигла возраста совершеннолетия – дети в возрасте до 14 лет вообще не имеют права ставить подписи под договором купли-продажи недвижимости, а в возрасте 14-17 лет – только при наличии письменного согласия родителей;
  • сделка является мнимой или притворной – в первом случае договор не имеет реальных юридических последствий, во втором – прикрывает другую сделку (очень распространённый вариант: формально квартира передаётся по договору дарения, а фактически продается, но ее стоимость нигде не фиксируется);
  • если сделка совершается с имуществом, распоряжение которым запрещено или ограничено – например, если владелец находится в процессе банкротства, недвижимость арестована решением суда и т.д.

В отличие от ничтожных, оспоримые сделки требуют признания их недействительными в суде, и только после этого они теряют свою юридическую силу. Основания для оспаривания сделок с недвижимостью могут быть следующими:

  • сделка была проведена без согласия третьего лица или государственного органа – например, квартира, находящаяся в пользовании по договору ренты, была продана без согласия рентополучателя, или один из супругов продал дом без согласия другого;
  • одна из сторон договора не осознавала своих действий – лицо находилось в состоянии алкогольного/наркотического опьянения, в состоянии аффекта, в болезненном состоянии, которое мешало осознавать собственные действия (более подробно об этом можно прочитать в статье 177 ГК РФ с комментариями относительно ее трактовки);
  • сторона договора была введена в заблуждение, против нее использовались шантаж, угрозы, насилие, обман – сделки должны заключаться по доброй воле всех сторон, и малейшее давление на одну из сторон – основание для оспаривания;
  • сделка признается кабальной – одна из сторон вынуждена была ее заключить на крайне невыгодных условиях из-за тяжёлого экономического состояния, например, владелец продал квартиру существенно дешевле среднерыночной стоимости из-за болезни родственника, которому нужны деньги на лечение.

Процедура оспаривания сделки с недвижимостью

Оспаривание сделки купли-продажи квартиры или других действий с недвижимостью возможно исключительно в судебном порядке – только суд имеет право вынести вердикт о признании того или иного договора недействительным. Порядок действий в этом случае такой:

в иске, помимо стандартной информации об истце и ответчике, наименовании суда, указывается его суть, обстоятельства заключения сделки, включая основания для оспаривания, доказательства своей позиции, требование – признать сделку недействительной. Среди дополнительных документов стоит упомянуть копию оспариваемого договора, бумаги, подтверждающие вашу позицию (например, справка из больницы о состоянии здоровья стороны сделки, претензия третьей стороны и т.д.), а также квитанцию об оплате судебного сбора.

Заявление подается в суд общей юрисдикции по месту регистрации ответчика. Подать иск можно как лично, так и по почте – заказным письмом с описью вложения. Также копии иска нужно отправить ответчику и всем другим заинтересованным лицам. Если иск составлен правильно, он будет принят к рассмотрению, и назначена дата слушаний.

В назначенное время заявитель или его представитель должны прийти в суд, озвучить позицию, приведенную в иске, привести доказательства и убедить судью своей правоте. Если это удастся, сделка будет признана недействительной. В противном случае можно подать апелляцию в вышестоящий орган.

Сроки процедуры

Подавая иск в суд, обязательно нужно учитывать срок исковой давности. И в этих сроках кроется еще одно различие между оспоримыми и ничтожными сделками. Так, для первых из них срок оспаривания сделки с недвижимостью составляет 1 год с момента вступления договора в законную силу, а для ничтожных – увеличивается до 3 лет.

Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, если сроки пропущены, и иск не подан вовремя, признать сделку недействительной будет невозможно. Однако есть один нюанс: если срок давности оспаривания сделки с недвижимостью пропущен по уважительной причине (например, из-за тяжёлой болезни, срочной службы в армии, отбывания тюремного заключения и т.д.), его можно восстановить через суд, после чего воспользоваться стандартной процедурой оспаривания сделки.

Источники


  1. Осиновский, А.Д. Акционер против акционерного общества; СПб: ДНК, 2013. — 352 c.

  2. Безуглов, Анатолий Встать! Суд идет: моногр. / Анатолий Безуглов. — М.: Детская литература. Москва, 2014. — 224 c.

  3. Мазарчук, Д. В. Общая теория государства и права. Ответы на экзаменационные вопросы / Д.В. Мазарчук, Н.А. Глыбовская. — М.: ТетраСистемс, 2011. — 144 c.
  4. Тихомиров, М. Ю. Незаконное увольнение. Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 673 c.
  5. Макаров, Ю.Я. Рассмотрение мировыми судьями уголовных дел / Ю.Я. Макаров. — Москва: ИЛ, 2015. — 302 c.
Оспаривание сделок с недвижимостью
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here