Покупка квартиры на вторичном рынке

Самое важное по теме: "Покупка квартиры на вторичном рынке" с профессиональными комментариями. Если вы в процессе чтения не нашли ответ на интересующий вопрос или сомневаетесь, то его всегда можно задать дежурному юристу.

ТОП-7 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Самостоятельное приобретение жилой недвижимости у частного лица позволяет экономить на услугах риелтора, но требует особой внимательности и ответственности, поскольку в случае ошибки покупатель рискует лишиться крупной суммы денег или квартиры.

К примеру, если квартира была получена продавцом по наследству, то внезапно могут объявиться и другие наследники, претендующие на данное имущество. Даже истечение шестимесячного срока, отведенного для принятия наследства, не является гарантией последующего отсутствия споров, поскольку он может быть восстановлен по уважительным причинам. Может быть оспорено и само завещание, например, в случае выявления недееспособности наследодателя или подделки самого документа. А последствием этого может стать признание договора купли-продажи квартиры недействительным.

Подробнее об основных рисках, которые возникают при покупке квартиры на вторичном рынке, и о том, как можно их минимизировать, – в инфографике.

Документы по теме:

Читайте также:

Есть ли предел у полномочий органов прокуратуры при проверках НКО?
КС РФ постановил, что прокуроры не должны сами определять продолжительность проверок и сроки устранения выявленных нарушений.

Для жителей столицы разработана интерактивная инструкция по приватизации жилья
С ее помощью москвичи могут ознакомиться с алгоритмом действий по получению данной услуги, с комплектом необходимых для этого документов, а также узнать сроки ее предоставления.

На портале открытых данных Москвы опубликован реестр добросовестных застройщиков
Речь идет об организациях-застройщиках, привлекающих денежные средства участников долевого строительства.

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

На вторичные сделки купли-продажи в России приходится большая часть рынка недвижимости. При этом купить квартиру «с рук» несколько сложнее, чем новостройку. Мы собрали 20 текстов о том, как провести, возможно, главную сделку в вашей жизни.

Хочу купить квартиру – с чего начать?

Хотите купить квартиру и не знаете, с чего начать? Вот несколько советов для новичков, которые пытаются разбираться в предложениях на рынке недвижимости.

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Рассказываем о главных плюсах и минусах новостроек и вторичного жилья.

R.Babakin/Fotolia, Alexander Zamaraev/Fotolia

С чего начать покупку вторичного жилья?

Как подступиться к покупке квартиры на вторичном рынке? Как действовать, если вы уже нашли подходящий объект и готовитесь к покупке?

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Вы решились на покупку вторичной квартиры – как найти подходящую? На что ориентироваться? Сколько вариантов придется просмотреть?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Какую квартиру не стоит покупать на вторичке с юридической точки зрения.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Подробно о 10 главных шагах при проверке вторичной квартиры на юридическую чистоту.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Обычно покупатели стараются не иметь дело с наследственными квартирами, так как боятся, что неизвестные наследники заявят о правах. Насколько обоснованы такие опасения и как снизить риски?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Вторичный р ынок жилья многообразен: это и хрущевки , и панельные дома 70-80-х годов, и дореволюционные постройки. В последнее время появился новый сегмент : вполне современные дома, введенные с начала 2000-х годов.

Как проводить осмотр квартиры перед покупкой?

Если вас заинтересовала квартира, стоит изучить ее повнимательнее. Правило первое: приходите на показ в светлое время суток.

Покупка квартиры в хрущевке: выгоды и риски

Часть собственников панельных хрущевок планирует продать свои квартиры, рассчитывая на инвестиционный спрос. Есть ли смысл в такой покупке?

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

В течение какого срока дети, достигшие 18 лет, могут обратиться в суд о признании нарушения их прав при приватизации квартиры?

Квартиры-студии в старом фонде: главные риски

Квартиры-студии обычно продаются в новостройках и спальных районах, но недавно стали встречаться объявления о продажах студий в старом фонде. Как появляются такие предложения и какие риски с ними связаны?

Как купить квартиру на аукционе?

Электронный аукцион — новый инструмент продаж в России, с помощью которого теперь можно купить и квартиру. Основное преимущество системы аукционных торгов — возможность приобрести юридически чистую квартиру по самой низкой на рынке цене.

[3]

Покупка квартиры на аукционе: выгода или проблема?

Участие в торгах по продаже недвижимости лишь на первый взгляд кажется легким, приятным и беспроигрышным занятием.

Что нужно узнать о районе, прежде чем купить квартиру

«Город мой, район не мой» ─ эта фраза не пригодится вам после новоселья, если вы потратите пару дней на то, чтобы хорошо узнать новый район, еще перед тем как покупать квартиру.

Какое вторичное жилье стоит покупать в Москве?

Одни хотят купить квартиру в доме под снос и выиграть при расселении, другие боятся, что вложатся в жилье и ремонт и внезапно окажутся в черном списке. Как правильно выбирать вторичку в Москве?

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

У вторичной недвижимости есть свои плюсы: дом уже построен, район обжитой, инфраструктура развита. Но рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, возможно, даже больше, чем в случае с новостройками.

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Наиболее опасные мошеннические схемы при продаже квартиры на вторичном рынке.

5 вещей, которые не должны отпугнуть от покупки квартиры

Вам наверняка что-то не понравится при осмотре, однако мелочи не должны отпугнуть от покупки. Обращайте внимание только на значимые вещи, иначе вы рискуете упустить хорошее предложение.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

У вторичной недвижимости есть свои плюсы: дом уже построен, район обжитой, инфраструктура развита. Но рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, возможно, даже больше, чем в случае с новостройками.

1. Покупка по фальшивой доверенности

Черные риелторы не дремлют, их жертвами могут стать одинокие старики, люди, зависимые от алкоголя или наркотиков, дети-сироты. Это их квартиры мошенники переоформляют на подставных лиц и выставляют на продажу, в хозяев выписывают и переселяют в глухомань. Так как мошенникам надо действовать быстро, цены они обычно занижают. Хотя низкая стоимость жилья ― только первый знак для покупателя.

Второй повод насторожиться – продажа по доверенности. Мало того что она может быть фальшивой, так еще и действует документ до момента его отмены. Договор купли-продажи вступает в силу только после его регистрации в Росреестре. Если продавец отменит действие доверенности раньше, то такую сделку могут признать недействительной.

2. Незаконная приватизация

Каждая квартира на вторичном рынке имеет свою историю. Начинать проверку следует с момента приватизации жилья. Дело в том, что в этой процедуре должны были участвовать все, кто зарегистрирован в квартире. И если о правах одного из членов семьи забыли, например, мать приватизировала недвижимость, пока сын отбывал наказание, то в итоге пострадаете вы как покупатель. Сделку могут признать недействительной из-за незаконной приватизации. Насторожитесь, если на момент совершения сделки супруг или супруга собственника квартиры признаны исчезнувшими. Отсутствующий родственник может объявиться через несколько лет и заявить о своих правах на квартиру.

Читайте так же:  Претензия на некачественный товар

3. Несогласованная продажа

Выясните, сколько у квартиры собственников. На продажу должны быть согласны оба супруга (или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры). Если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние дети, то сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. Иными словами, абсолютно все собственники квартиры должны сказать решительное «да». Если кто-то из них этого не сделает и после сделки заявит о своих правах, ее признают недействительной.

4. Неучтенное наследство

Проверьте, сколько раз ту квартиру покупали и продавали, каким образом она досталась последнему собственнику. Квартира могла быть подарена или перейти по наследству. Следует четко проверить по документам, не могут ли другие родственники также оказаться наследниками этой квартиры. Если права этих людей при продаже недвижимости будут нарушены, сделку могут признать недействительной.

5. Долги по взносам за капремонт

Наконец, после покупки квартиры может выясниться, что предыдущий хозяин задолжал приличную сумму за капитальный ремонт дома. Неуплаченные взносы за капремонт моногоквартирных домов переходят на нового собственника жилья. Поэтому проверяйте наличие задолженностей до оформления сделки.

Что касается долгов по счетам за коммунальные услуги и телефонную связь, то они не распространяются на нового собственника. Однако в договоре купли-продаже и акте лучше указать, что задолженность не переходит покупателю.

Фото: Viacheslav Iakobchuk — Fotolia

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупая квартиру, следует иметь в виду ряд моментов: как правильно выбрать, как оформить документы? Иначе можно легко оказаться жертвой мошенников, потеряв деньги и возможность стать полноправным собственником жилья.

Когда выгоднее покупать

Риэлторы и юристы в этом вопросе придерживаются единого мнения – приобретать жилье на «вторичке» выгоднее всего весной и осенью. Именно в это время рынок недвижимости заметно оживляется, появляются новые предложения, поэтому можно заключить выгодную для обеих сторон сделку. А вот зимой, в разгар праздников, или летом, когда большинство проводит время в отпусках, наступает некоторое затишье.

Как покупать на вторичном рынке

Пошаговая инструкция осуществления этой сделки заключается в следующем:
  1. Поиск квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков в дальнейшем, можно обратиться в риэлторское агентство.
  2. Осмотр жилплощади. На этом этапе обязательно нужно обратить внимание на документы, а также на техническое состояние не только квартиры, но и всего здания.
  3. Проверка продавца. При покупке вторичного жилья всегда есть риск того, что продавец может оказаться не его собственником.
  4. Проведение переговоров. Стороны должны обсудить стоимость объекта недвижимость, сроки и другие нюансы сделки.
  5. Заключение договора купли-продажи. Присутствие нотариуса при подписании документа в большинстве случаев является обязательным.
  6. Регистрация договора в Росреестре.

Это стандартные действия при покупке квартиры, которые обязаны осуществить стороны сделки.

Порядок оформления

Процедура оформления сделки осуществляется на основании договора купли-продажи. Его заключение и регистрация – это завершающий этап, подтверждающий переход права собственности на имущество.

Если недвижимость находится в долевой собственности, то по новым правилам договор необходимо заверять нотариально.

Далее документ подается в Росреестр с остальными бумаги. Стороны сделки могут сделать это лично или передать их через многофункциональный центр. Что касается передачи денег, то хозяин квартиры и покупатель обязаны договориться об этом заранее. Деньги могут быть переведены на расчетный счет, переданы лично в руки или через банковскую ячейку.

Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.

Договор купли-продажи должен быть составлен по правилам, установленным гражданским законодательствам. Документ обязательно включает существенные условия:
  • адрес, по которому находится недвижимость;
  • характеристики имущества (метраж, этаж и т. д.);
  • стоимость;
  • сведения о собственнике;
  • условия оплаты.

Для оформления сделки стороны обязаны предоставить:

  • личные документы;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца;
  • доверенность (при необходимости);
  • заявление (для регистрации договора);
  • справку об оплате пошлины;
  • дополнительные бумаги.

К дополнительным документам относится согласие на сделку совладельцев или органов опеки. Покупатель имеет право потребовать от владельца жилплощади:

К сведению: если хозяин квартиры отказывается показывать эти бумаги, есть вероятность мошенничества с квартирой.

Правила покупки

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:
  1. Выплата аванса. Продавец может потребовать небольшую сумму наперед и имеет на это все основания. Для покупателя аванс является гарантией того, что сделка «не сорвется». Но юристы все же советуют заключать договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги обратно в случае непредвиденных обстоятельств. Документ также должен содержать информацию о штрафных санкциях за отказ от сделки.
  2. Если стороны решили заключать соглашение об авансе, также необходимо составить отдельное приложение о техническом состоянии квартиры. К нему прилагаются фотографии и другие документальные доказательства.
  3. Передавая аванс продавцу, покупатель должен получить расписку. Именно она подтверждает получение продавцом денег, а не договор авансирования.
  4. На следующем этапе покупатель должен начать процедуру подготовки документов. Если квартира приобретается по ипотеке, то список необходимых бумаг предоставит банк.

Далее осуществляется оформление сделки и передача всей суммы за квартиру.

Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов:

  1. Когда продавец и члены его семьи выпишутся из продаваемой квартиры?
  2. Когда они освободят жилплощадь физически (если продавец проживает в квартире)?
  3. Что в помещении продавец оставит покупателю?
  4. В какой срок бывший владелец вывезет вещи?

Все эти и другие важные вопросы должны решаться сторонами сделки до заключения каких-бы то ни было официальных бумаг.

Справка: особенно это касается выписки жильцов, так как после осуществления купли-продажи эта процедура может затянуться. И новому собственнику придется выписывать посторонних людей самостоятельно.

Сделки с недвижимостью нередко срываются по причине того, что владелец квартиры поднимает цену. У покупателя есть несколько вариантов действий:

  1. Отказаться от покупки.
  2. Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
  3. Дать согласие на повышение цены.

Риски. Как не дать себя обмануть

Такая сделка имеет некоторые «подводные камни», о которых покупатель обязательно должен знать:

Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье. Любой настораживающий факт должен заставить его перепроверить предоставленные документы или продолжить поиски квартиры дальше.

Вопросы-ответы

Как проверить историю квартиры перед ее покупкой?

Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца. Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.

Читайте так же:  Что делать, если порезали колеса машины во дворе

Как обезопасить себя при сделке по доверенности?

Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена. Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк. Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично. Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год. При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица.

Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски.

[2]

Рекомендации на видео

О рисках и правилах покупки жилья на вторичном рынке — личное мнение в блоге Романа Гринева.

Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке в 2019 году

Приобретение собственного жилья – счастливое и долгожданное для большинства россиян событие. Многие предпочитают покупать недвижимость на вторичке: выбор большой, и всегда можно найти подходящий вариант. Но не стоит забывать и про определенные риски, ведь этот рынок является очень привлекательным для мошенников. Если предстоит покупка квартиры на вторичном рынке, пошаговая инструкция в 2019 году поможет грамотно проверить жилье на юридическую чистоту и избежать ошибок.

Классификация жилья на вторичном рынке

У каждой квартиры, предлагаемой на вторичном рынке, есть определенный владелец. При ее продаже право собственности переходит к новому хозяину. Такая недвижимость подразделяется на несколько видов:

  • Бюджетное жилье. Таким считаются квартиры в домах старой постройки. Общая площадь в них маленькая, планировка тоже оставляет желать лучшего. Балкон, ванная или некоторые коммуникации могут отсутствовать.
  • Жилье стандартного типа. Это недвижимость в обычных домах высотой от 5 до 16 этажей. К продаже предлагаются квартиры из 1, 2, 3 или 4 комнат, а также небольшие студии площадью 20-25 метров.
  • Жилье повышенной комфортности. Эти квартиры расположены в новых современных домах. Они просторнее, удобнее, могут иметь больше архитектурных опций (например, возможность свободной планировки). Часто в таких домах есть ограждение по периметру, парковка, благоустроенная зеленая территория.
  • Элитные варианты. Это жилье в домах с небольшим количеством квартир, обычно расположенных в тихом центре. Такие квартиры сдаются с эксклюзивной отделкой или вообще без нее, ведь требовательные хозяева предпочитают заказывать индивидуальный дизайн-проект. Наличие парковки, видеонаблюдения, консьержа и круглосуточной охраны обязательно.

Многие покупатели считают приобретение жилплощади на вторичке самым удобным вариантом. Конечно, совсем без рисков не удается обойтись и здесь. Но все же они гораздо меньше, чем при покупке жилья на ранних этапах строительства.

Видео (кликните для воспроизведения).

Подходящая квартира уже есть, можно не волноваться, что застройщик начнет затягивать процесс сдачи или вообще обанкротится. Остается оценить состояние объекта, проверить его юридическую чистоту и личность продавца.

Варианты поиска квартиры

Заняться покупкой квартиры можно как без посредников, так и через риэлтора. Первый вариант позволяет неплохо сэкономить. Но подходит он скорее людям, которые знакомы с особенностями оформления сделок с жильем. Для самостоятельного поиска объектов можно использовать разные источники:

  1. Доски объявлений в нужном районе. Это немного устаревший способ, но и сейчас некоторые продавцы расклеивают объявления поблизости от своего дома.
  2. Интернет и печатные СМИ – огромная база данных, в которой можно найти жилье на любой вкус. Но стоит знать, что многие объявления публикуют риэлторские агентства и другие посредники.
  3. Друзья, родственники, коллеги. Сарафанное радио – великая вещь, и иногда подходящий вариант находится практически сразу.

Чтобы меньше переплачивать, некоторые предпочитают подбирать квартиру без риэлтора, а к специалистам обращаются только, чтобы оформить все документы.

Как оформляется сделка: основные этапы

Еще один важный вопрос – как происходит покупка квартиры пошагово. Когда подходящий вариант найдется, предстоит несколько этапов:

Срок, в течение которого прежние жильцы должны съехать и вывести имущество, прописывается в договоре. Как правило, он не превышает двух-трех недель. После этого въезжают новые хозяева, а когда документы будут зарегистрированы в Росреестре, можно обращаться в паспортный стол за пропиской.

Особенности покупки жилплощади у юридического лица

Процедура покупки недвижимости у физического лица и организации в общих чертах выглядит одинаково. Определенное отличие состоит в перечне документов, передаваемых для заключения сделки. Вот какие документы у продавца должны быть дополнительно:

  1. Учредительная документация.
  2. Бумаги, подтверждающие, что учредители согласны продать недвижимость.
  3. Паспорт руководителя предприятия.
  4. Приказ или другой документ, подтверждающий его полномочия.
  5. Паспорт представителя и нотариальная доверенность, выписанная на его имя.

В договоре купли-продажи соответственно указываются данные юридического лица: название, форма собственности, юридический адрес, банковские реквизиты, а также информация о директоре. Подписывает соглашение или первое лицо, или официальный представитель.

Основные риски покупателя и продавца

Будущие новоселы, которые считают, что покупка жилья на вторичном рынке – процесс менее рискованный, чем его приобретение у застройщика, правы только частично. Подводных камней достаточно как для покупателя, так и для продавца. Вот самые распространенные варианты мошенничества:

  • Квартира продается дважды или даже несколько раз;
  • Сделка заключается по поддельным документам;
  • Покупателя вводят в заблуждение относительно важных характеристик объекта;
  • Проданное помещение реально не принадлежит продавцу.

Продавцы рискуют меньше, но ситуации тоже бывают разные. Иногда встречаются потенциальные «покупатели», которых интересует вовсе не вид из окна или состояние сантехники, а наличие в квартире ценных вещей. Среди таких «контрагентов» попадаются отличные психологи, поэтому нужно быть начеку.

Еще один щепетильный момент – передача денег за квартиру. История знает немало случаев, когда по наводке приличных на вид покупателей деньги у продавца просто отбирали. Кроме того, купюры могут оказаться поддельными. Самым безопасным способом взаиморасчетов считается банковская ячейка.

Если сделка заключается через риэлторов, продавец должен соблюдать осторожность при передаче документов и составлении доверенности. Иногда посредники всячески затягивают с возвратом бумаг, если клиент вдруг отказался заключать договор.

Поэтому эксперты по недвижимости категорически не рекомендуют передавать оригиналы технических и правоустанавливающих документов. И уж последнее, что стоит делать – это оформлять на риэлтора генеральную доверенность.

На что обратить внимание покупателю

Предупрежден – значит, вооружен, и можно постараться свести риски к минимуму. Вот несколько рекомендаций, как купить, чтоб не обманули:

  1. Избегать покупки квадратных метров по доверенности. В крайнем случае стоит настаивать на личной встрече с собственником. Если есть сомнения относительно подлинности доверенности, лучше обратиться в правоохранительные органы.
  2. Желательно изучить историю сделок с понравившейся квартирой. Нежелательно, чтобы ее часто покупали-продавали люди с одной фамилией (родственники). Такие сделки нередко признаются мнимыми или притворными. Также не лучший вариант – покупать квартиру, которая до этого неоднократно продавалась госпредприятиями или юридическими лицами.
  3. Стоит проявлять бдительность и при покупке жилья, доставшегося продавцу по наследству. Нет никакой гарантии, что через некоторое время не появятся другие претенденты на недвижимость. Даже если это произойдет по истечении отведенных законом 6 месяцев, они вполне могут оспорить сделку.
  4. Если квартира куплена с учетом средств материнского капитала, каждый ребенок имеет право на долю. При ее продаже несовершеннолетним должно быть предоставлено равноценное жилье, иначе суд отменит сделку.
  5. При приобретении жилья у пожилых людей стоит убедиться в их дееспособности. Это позволит избежать претензий со стороны родственников, которые впоследствии могут появиться со справками и медицинскими заключениями.
Читайте так же:  Заявление о возбуждении исполнительного производства (образец)

Перед заключением сделки жилое помещение надо проверить на наличие обременений. Если это затруднительно сделать самостоятельно, можно заказать услугу у проверенных риэлторов или обратиться к грамотному юристу. Кроме того, у покупателя есть возможность застраховать риски. В случае утраты права собственности по разным причинам страховая компания выплатит компенсацию.

Особенности налогообложения

После продажи квадратных метров продавцу придется уплатить подоходный налог в размере 13% суммы сделки. Исключением являются случаи, когда продавец никакой прибыли не получает, а также случаи владения недвижимым имуществом дольше 3 лет.

Покупатель, наоборот, получает право на тринадцатипроцентный налоговый вычет. Он производится с суммы, которая не превышает 2 000 000 рублей. Для получения вычета нужно подать в налоговую службу по месту нахождения жилья заявление, декларацию за последний год и все документы по заключенной сделке.

Покупка квартиры на вторичном рынке требует предельной внимательности от обеих сторон сделки. Чтобы не оказаться обманутым, важно проверить каждую мелочь. Если есть сомнения в собственной юридической грамотности, лучше обратиться за помощью к специалистам.

Вторичное жилье: чем оно лучше первичного? Сравнение

Большинство людей желают решить вопрос, связанный с приобретением недвижимости. Однако зачастую нет достаточного количества денег для покупки жилья в новостройках, поэтому оптимальным решением становится выбор квартиры на вторичном рынке. Здесь всегда можно подыскать квартиру, стоимость которой будет ощутимо меньше в сравнении с новым домом.

Вторичное жилье — что это?

Представляет собой недвижимость, которая прошла процедуру государственной регистрации собственности. Под это понятие подпадают объекты, находящиеся в собственности частных лиц либо принадлежащие муниципалитетам.

Важно – муниципальное вторичное жилье никто не имеет права продавать, поскольку данная недвижимость юридически не является собственностью проживающих на данной жилплощади людей. Однако они наделены правом приватизации жилья и уже после этого, выступая в качестве собственника, могут реализовать ее на рынке недвижимости.

Единственная отличительная черта новостроек от вторичного жилья – зарегистрированное право собственности и свидетельство о праве собственности, которое уже получено «на руки» непосредственно собственником.

Самое название «вторичка» означает, что недвижимость уже была в собственности, а, следовательно, последующий переход права будет вторым по счету.

Что лучше выбрать?

Самый распространенный вопрос людей, желающих приобрести квартиру – что выбрать – первичное или вторичное жилье? Существует базовый набор показателей, согласно которым осуществляется выбор, рассмотрим их подробнее ниже:

Известный факт, что цена 1-ого квадратного метра в строящемся доме напрямую зависит от стадии его возведения. Ранний этап диктует меньшую цену, а далее цена квадратного метра будет увеличиваться по мере строительства.

Цена квартир на «вторичке» в домах аналогичного сегмента, которые находятся в пределах одного района с новостройкой, будет всегда выше в сравнении с «первичкой».

Временной фактор

Зачастую с момента подписания документов о долевом участии до момента фактического предоставления жилой площади может пройти от 3-х месяцев – когда жилплощадь приобретается непосредственно перед этапом сдачи объекта, до 1,5 лет – если договор оформляется на «нулевом цикле».
Вторичный сегмент предоставляет возможность получить ключи от жилплощади сразу после совершения сделки.

Финансовые затраты

Доминирующая часть недвижимости новостроек передается в так называемом «черновом варианте», то есть с бетонными стенами. В итоге – затраты на ремонт подобного жилья будут существенно выше в сравнении с «вторичным», даже если ему требуются капитальные ремонтные работы.
Но при одинаковых условиях, общая сумма вложений при приобретении жилплощади во вновь построенных домах будет гораздо меньше.

Свобода выбора

Самая привлекательная, доступная по цене и ликвидная недвижимость в возводящихся объектах подлежит реализации еще на первоначальных этапах застройки. В результате это приводит к тому, что к моменту завершения возведения, как правило, для приобретения остаются внушительные жилплощади, более дорогие либо те, у которых есть определенные недостатки, к примеру, непрезентабельный вид из окна.

Выбор жилплощади на «вторичке» предоставляет большую свободу выбора среди аналогичной в определенном сегменте.

Потенциальные риски

При покупке вторичного жилья они сопряжены с вероятностью расторжения договора через суд. Либо возможна ситуация, когда возникает право пользования квартирой у 3-их лиц после факта реализации недвижимости. Существует вероятность встретить мошенников, которые тщательно скроют важнейшие факты, касающиеся объекта сделки, а уже после ее завершения обратятся в суд для расторжения.

Однако данные риски можно предотвратить при взвешенном и профессиональном подходе в оценке истории жилья. Для этого следует поручить решение столь ответственного вопроса квалифицированным специалистам, которые скрупулезно проверят чистоту сделки. В действительности – «лучше синица в руках, чем журавль в небе», поскольку вероятность совсем не получить оплаченную недвижимость гораздо хуже.

При приобретении жилья в новом доме риски в большинстве своем сопряжены с работой самого застройщика. Важно – невозможно предугадать вероятное банкротство либо затягивание сроков сдачи объекта в эксплуатацию. На текущий момент законодательная база в России не способна в полной мере защитить покупателей в сегменте новостроек.

Аспект доходности

Факт – цена одного кв. метра в новом доме увеличивается прямо пропорционально возведению объекта. В случае рационального инвестирования средств в первичное жилье, есть возможность получения до 30% годовых.
Недвижимость на «вторичке» увеличивается в цене вместе с общими тенденциями в отрасли. Она способна приносить реальные деньги в случае сдачи ее в наем, однако уровень дохода рассчитать невозможно, так как каждое жилье требует индивидуальной оценки.

Размер ипотечных ставок

Важно – не все кредитные учреждения осуществляют кредитование первичного жилья. Зачастую застройщик аккредитовывает строящийся объект в нескольких коммерческих банках, что создает определенные неудобства для покупателей.

«Новая квартира»

Рынок новостроек гарантирует юридическую чистоту жилья, предоставляет возможность реализовать ремонт в полном соответствии с желаниями покупателей, а также наслаждаться осознанием того, что они действительно первые хозяева. Более того, вновь возведенный дом – залог новых и исправных коммуникаций, инженерных систем, с которыми в «несвежих» домах могут возникать ощутимые трудности.

Свидетельство о праве собственности

Неоспоримое преимущество приобретения недвижимости на рынке вторичной недвижимости – возможность приступить к процедуре прописки сразу после получения «на руки» свидетельства о праве собственности. В соответствии с действующим российским законодательством, в случае переезда прописку следует оформить в срок не позднее двух недель.

При приобретении жилья в новостройке аналогичное свидетельство можно получить не раньше, чем через 3 месяца с момента сдачи жилого дома. Существуют ситуации, когда по факту дом уже полностью возведен, жильцы въехали в квартиры, однако ввиду определенных обстоятельств, застройщик не имеет возможности официально «сдать» объект. Результат – юридически дом не зарегистрирован в соответствующих госорганах, что ведет к множеству сопутствующих трудностей, включая и прописку.

Вторичное жилье как объект инвестиций

При принятии решения о покупке недвижимости на рынке вторичного жилья, стоит оценить будущее, и рассмотреть варианты последующей ее реализации. Если стоит задача получить доход за счет увеличения стоимости квартиры, то и сам объект должен быть стоящим – хороший и благополучный район либо центр города. Важно – популярность, а соответственно и стоимость такого объекта будет всегда выше среднего уровня на рынке.
Читайте так же:  Можно ли выбрать две льготы

Если есть желание купить недвижимость на вторичном рынке для последующей сдачи в наем 3-им лицам, то лучше всего рассмотреть варианты в спальных районах либо неподалеку от крупных ВУЗов.

Анализ цен

Для сравнения цен возьмем рынок недвижимости российской столицы.

Московский первичный рынок в большинстве своем состоит из современных объектов уровня «бизнес», что составляет в общей массе почти 40% предложения. Из этого количества почти половина приходится на сегмент «элит», который соответствует всем современным требованиям в вопросах архитектуры и технического оснащения.

Объекты среднего уровня занимают около 29% рынка, а «эконом» — около 5%.

Рынок вторичной недвижимости в основном предлагает жилье класса «эконом» — 39%, средний класс – чуть больше 31%, «бизнес» — почти 29%.

Большинство экспертов в области недвижимости сходятся во мнении, что невозможно осуществить сравнение цен, не принимая во внимание специфику качества самого жилья.

В целом сейчас можно смело говорить о том, что новые дома однозначно дороже жилой площади на «вторичке». Итог — средняя цена за квадратный метр на рынке новых домов составляет чуть больше 206 тысяч рублей, а на «вторичке» – чуть более 180 тысяч рублей.

Например, продажа 2х-комнатной квартиры с «несвежим» ремонтом около 50 квадратов в стандартном блочном доме в центре столицы принесет от 11 до 12 миллионов рублей. Этой суммы вполне хватит на приобретение комфортабельной и просторной 2х-комнатной квартиры в районе 3-его транспортного кольца. Площадь новой квартиры может колебаться около 80 квадратов. В новых домах ближе к МКАДу вполне можно купить 3х-комнатную или скромную 4х-комнатную квартиру. В ЖК «Царицыно» за сумму от 11 до 12 миллионов рублей можно купить трехкомнатную квартиру в 120 квадратных метров.

Первичка или вторичка: что же все-таки лучше?

На видео ниже приведено сравнение преимуществ и недостатков каждого из этих видов жилья.

Как безопасно купить вторичное жилье в Москве?

Покупка квартиры в Москве — мечта многих. Но как сделать так, чтобы эта мечта не превратилась в кошмар? О каких нюансах приобретения жилья на вторичном рынке нужно знать, как избежать возможных опасностей и обмана?

Приобретение собственного жилья на вторичном рынке, несмотря на возросший интерес к долевому строительству, по-прежнему пользуется популярностью. Преимуществ у «вторички» много. Одно из них — вы все-таки покупаете уже готовое жилье и можете сразу въезжать в квартиру. Не нужно ждать, когда дом достроится, переживать, что у застройщика могут возникнуть проблемы. Однако вторичный рынок таит в себе не меньше опасностей, о которых следует знать.

Покупка вторичного жилья

Покупка жилья должна начинаться с выбора хорошего риелтора. Многие пренебрегают этим этапом, желая сэкономить и пытаясь разобраться во всех хитростях и тонкостях приобретения квартиры самостоятельно. Конечно, разобраться самостоятельно возможно, однако учесть все нюансы, юридические особенности и неожиданно возникающие ситуации уже в процессе выбора квартиры и оформления документов — нет.

На первой встрече со специалистом вам предстоит определиться с вашими целями, потребностями, пожеланиями и возможностями. И здесь советы риелтора также могут очень помочь — особенно, если вы не до конца уверены, какой район выбрать, какому типу жилья отдать предпочтение. Профессионал, разбирающийся в рынке недвижимости, сможет не только сориентировать вас по ценам, плюсам и минусам того или иного варианта, но и рассказать, какие возможности приобретения жилья на вторичном рынке у вас есть, исходя из вашей ситуации. А вариантов может быть множество, и каждый из них имеет свои особенности:

  • «Прямые деньги» — один из самых простых и удобных вариантов. В этом случае вы на руках уже имеете полную сумму, предназначенную для покупки квартиры. Остается только найти подходящее жилье и оформить сделку.
  • Ипотека — бывает, что полной суммы для покупки квартиры у вас нет, поэтому, возможно, вам потребуется взять кредит в банке. Здесь ситуация может осложняться тем, что требуется определенное время на ожидание положительного ответа от банка, к тому же, в итоге банк может и не одобрить кредит.
  • Одновременная продажа и покупка — к примеру, у вас уже есть комната или квартира, и вы хотите сначала ее продать, а затем, добавив нужную сумму, купить жилье большей площади. В таком случае понадобится время на то, чтобы найти покупателя для уже имеющегося жилья. И этот покупатель может, например, приобретать квартиру в ипотеку, и нет 100% гарантии, что банк его одобрит. Иногда из таких продавцов и покупателей выстраивается очень длинная цепочка из нескольких звеньев, и все они зависят друг от друга. Хорошо, когда в этом случае рядом есть профессионал, который знает особенности каждой сделки.

Это только некоторые варианты, а ведь есть еще обмен, расселение и многое другое. Что подойдет именно вам, вы и выясните на встрече со специалистом по недвижимости.

Итак, пообщавшись с агентом и удостоверившись, что вас все устраивает, вы заключаете договор с агентством на поиски жилья. Обычно для этого приходится внести в кассу агентства сумму от 10 тысяч рублей, подтверждающую, что вы настроены серьезно и будете работать именно с этим агентством. После завершения сделки эта сумма станет частью комиссионных, которые вы платите риелтору. Если по независящим от вас причинам сделка не состоится или агентство не сможет найти нужные варианты (при многочисленных просмотрах различных вариантов), сумма возвращается. Однако проговорите эти детали с вашим риелтором, в разных агентствах могут быть свои особенности.

После этого вы приступаете непосредственно к процедуре приобретения жилья.

На что надо обратить внимание при покупке вторичной квартиры в Москве

Условно весь процесс можно поделить на несколько этапов:

Этап первый: поиск и выбор квартиры

Уже на первой встрече с риелтором вы обговорили все детали и сформулировали определенные требования к жилью, которое вы намерены приобрести. Сюда относится территориальный аспект, тип строения, площадь, количество комнат, а также такие нюансы, как этаж, раздельный или совмещенный санузел, удаленность от метро, состояние подъезда, наличие лифта, балкона, куда выходят окна и многое-многое другое. Поиск жилья, соответствующего всем этим требованиям, — задача непростая. У всех агентов по недвижимости есть доступ к базам квартир, находящимся в продаже. Сначала нужно обзвонить все подходящие варианты, чтобы уточнить, насколько они соответствуют заявленному и тому, что вы ищите (нередко объявления лишь кратко описывают помещения, не обозначая возможные недостатки). Этим занимается специалист по недвижимости. Это сложная кропотливая работа, требующая огромного количества времени и знания возможных подводных камней. Агент отбирает самые подходящие варианты, которые имеет смысл смотреть. Естественно, он озвучивает их вам, и вы вместе решаете, куда стоит ехать. О просмотрах также обычно договаривается агент.

На просмотры лучше также выезжать с риелтором. От профессионального взгляда не должна ускользнуть ни одна деталь. Стоит уточнить, как давно делался ремонт, менялись коммуникации, насколько благоприятные соседи. Посетив квартиру, вы лично увидите, удобно ли вам добираться от метро, зеленый ли это район, есть ли рядом магазины, школы, поликлиники. Хороший специалист по недвижимости должен также владеть информацией, не планируется ли в ближайшем будущем рядом с этим домом строить железную дорогу, станцию метро или прокладывать магистраль — все это может повлиять в дальнейшем на условия жизни и стоимость жилья.

Читайте так же:  Ограничение права управления транспортным средством должников

Немаловажный этап — это проверка юридической чистоты квартиры. Были ли прописаны в этой квартире лица, отбывающие наказание в тюрьме или служащие в армии, приватизирована ли квартира или была куплена, есть ли несовершеннолетние собственники — все эти моменты важны. Задача риелтора — выяснить историю квартиру и убедиться, что на нее никто не сможет претендовать в будущем. Большинство ситуаций мошенничества связано именно с тем, что квартира в реальности принадлежит совсем другим лицам, и продается по подделанным документам. Либо официально все чисто, но претенденты на квартиру могут объявиться спустя несколько лет — выйдя из тюрьмы, например.

Этап второй: внесение аванса

Итак, квартира выбрана и проверена, вы решаете, что хотите купить именно нее. Теперь необходимо внести аванс, чтобы забронировать ее за собой. Однако помните, что никто не дает вам 100% гарантии, что сделка обязательно состоится, а потому от того, как вы внесете аванс, будет зависеть, сможете ли вы получить свои деньги назад, если все сорвется, а от этого никто не застрахован.

[1]

Что нужно знать:

  • Есть разница между авансом и задатком. И тот, и другой возвращаются покупателю в том случае, если сделка не состоялась по вине продавца. Однако аванс возвращается в том же объеме, что и вносился, а задаток — в двойном размере. Поэтому аванс более распространен, чем задаток.
  • Нет фиксированной суммы аванса, она зависит от условий продавца, но должна быть разумна. Обычно это 1-3 тысячи долларов. При большем авансе у продавца должно быть серьезное обоснование.
  • Аванс может передаваться собственнику или агентству. Важно убедиться, что собственник имеет все права на квартиру (проверьте его паспорт и документы на квартиру (это может быть договор купли-продажи или приватизации, свидетельство о регистрации собственности на всех собственников)), и что риелторы имеют все необходимые полномочия (для этого у них должна быть доверенность от собственника, или же эти полномочия должны быть прописаны в договоре между собственником и агентством).
  • Обязательно заключайте договор о внесении аванса! Лучше не передавать деньги под расписку.

В договоре должны быть указаны следующие моменты:

  • Данные продавца и покупателя (паспортные, контактные, телефоны, места фактического проживания);
  • Адрес и описание недвижимости, за которую вносится аванс (особенно, если квартира продается с телефоном, встроенной кухней и т.д.);
  • Сроки, в течение которых продавец и покупатель должны выйти на сделку;
  • Цена недвижимости с учетом комиссионных (прописать, что ее изменение невозможно);
  • Сумма вносимого аванса;
  • Сроки возврата аванса, на случай, если сделка будет сорвана по вине продавца.

Также прописываются форс-мажорные обстоятельства, сроки, в которых происходит физическое и юридическое освобождение квартиры, накладные расходы.

Этап третий: сделка

Собственно сделка предполагает подписание договора купли-продажи и внесения денег. В договоре должны быть прописаны все те же моменты, касающиеся участников сделки и недвижимости, что и при внесении аванса. Для заключения договора вам понадобится предоставить паспорт или другой документ, удостоверяющий личность. Если вы замужем или женаты, то необходимо предоставить свидетельство о браке, а если квартира приобретается в единоличную собственность, то потребуется еще и нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора.

Если жилье приобретается на кредитные средства (например, по ипотеке или с использованием субсидий), то потребуется предоставить еще дополнительные документы (в случае с ипотекой — кредитный договор).

Передача денег — самый ответственный момент, ведь суммы при покупке жилья немаленькие. Самым безопасным и надежным считается передача денег через аренду банковской ячейки.

Что нужно знать:

  • Ячейка арендуется на 1-2 месяца, банк может проверять деньги на подлинность за дополнительную плату;
  • Вносятся деньги в присутствии и продавца, и покупателя, а получает их продавец после регистрации прав собственности.
  • Деньги либо привозятся в день сделки, либо обналичиваются уже в банке (после перевода со счета).

В этот же день документы передаются на регистрацию (обычно в Москве на регистрацию уходит от 5 дней (в случае ипотеки) до месяца (на территории новой Москвы), а после этого подписывается акт приема-сдачи квартиры, и сделка считается завершенной.

Как видите, тонкостей приобретения жилья на вторичном рынке много, а описать все детали в одной статье невозможно. Незнанием этих нюансов и пользуются черные маклеры и мошенники, подсовывающие липовые справки и доверенности. Вариантов обмана множество: документы предоставляют на одну квартиру, а показывают другую; продают квартиру по доверенности после смерти собственника; при подсчете купюр подсовываются поддельные деньги. Нередки ситуации, когда одна и та же квартира продается сразу нескольким людям. Схемы могут быть самые разные, а обезопасить себя можно, только лишь обратившись к настоящему профессионалу.

Куда обратиться, чтобы купить жилье на вторичном рынке?

Рассказывает Леонид Муравин, заместитель генерального директора компании «Триумфальная арка»:

«Покупка квартиры через риелторское агентство — это сделка, которая призвана обеспечить получение вами юридически чистой квартиры по договору купли-продажи. «Триумфальная арка» решает для своих клиентов вопросы приобретения недвижимости с 1997 года, а наши специалисты имеют опыт работы 10–15 лет. Более чем за 20 лет существования агентства не было случаев расторжения наших сделок в судебном порядке. В 2007 году мы получили золотой Знак качества от Московской ассоциации предпринимателей.

«Триумфальная арка» найдет варианты жилья по вашему запросу, организует просмотры квартир и переговоры с продавцами, предложит удобную схему взаиморасчетов и в конечном итоге — быстрое и законное проведение сделки. Мы готовы представлять ваши интересы в переговорах с контрагентами, банками, госструктурами. Вы можете нам позвонить или написать через форму обратной связи на сайте и получить бесплатную консультацию по юридическим и жилищным вопросам».

Видео (кликните для воспроизведения).

P. S. На сайте компании в разделе «Статьи» есть советы для тех, кто собирается провести покупку квартиры самостоятельно.

Источники


  1. Радько, Т. Н. Теория государства и права / Т.Н. Радько. — М.: Академический проект, 2005. — 720 c.

  2. Радько, Т. Н. Проблемы теории государства и права. Учебник / Т.Н. Радько. — Москва: СИНТЕГ, 2016. — 608 c.

  3. Ивин, А.А. Логика для юристов; М.: Гардарики, 2011. — 288 c.
  4. Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие; Юрайт — М., 2014. — 255 c.
  5. Омельченко, О. История политических и правовых учений. История учений о государстве и праве; М.: Эксмо, 2011. — 576 c.
Покупка квартиры на вторичном рынке
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here