Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома

Самое важное по теме: "Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома" с профессиональными комментариями. Если вы в процессе чтения не нашли ответ на интересующий вопрос или сомневаетесь, то его всегда можно задать дежурному юристу.

ЖК РФ содержит прямое указание о направлении копии решения о смене управляющей организации в действующую управляющую организацию

Согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в МКД подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников помещений в МКД.

На основании Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, в случае принятия общим собранием решения о смене способа управления МКД, истечения срока договора управления МКД или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля, уведомления о принятом на собрании решении с приложением копии такого решения.

[2]

Организация, ранее управлявшая МКД и получившая такое уведомление, передает техническую документацию на МКД, иные документы, связанные с управлением МКД, а также иные необходимые документы и сведения организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом по акту приема-передачи не позднее срока, установленного ЖК РФ.

Порядок смены управляющей компании

В соответствии с ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации право на расторжение договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке принадлежит собственникам помещений в данном доме. Основанием является неисполнение управляющей организацией условий договора управления.

Решение о расторжении договора управления принимается общим собранием собственников.

В случае принятия такого решения собственникам надлежит избрать иную управляющую организацию либо изменить способ управления многоквартирным домом.

Для смены управляющей компании необходимо провести общее собрание собственников помещений в МКД. Процедура регламентирована Жилищным кодексом РФ (ст. 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Инициаторами общего собрания выступают один или несколько собственников помещений МКД.

Форма собрания: очная (совместное присутствие собственников). Заочное голосование можно провести только в случае, если на очном собрании присутствовали собственники, общее число голосов которых составило менее 50% от общего числа голосов в МКД (то есть отсутствовал кворум для признания собрания правомочным принимать решения по повестке дня).

Инициаторы общего собрания в срок, не позднее, чем за 10 дней до дня проведения собрания, уведомляют всех собственников помещений в МКД о проведении общего собрания.

Повестка дня должна быть хорошо продумана и спланирована, ведь общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по иным вопросам, не обозначенным в повестке дня.

При одностороннем досрочном отказе собственников от исполнения договора управления МКД рекомендуем вынести на повестку дня следующие вопросы:

а) О расторжении договора с управляющей организацией с «____»_____20__г. в связи с невыполнением (ненадлежащим выполнением) ею условий договора управления.

б) Выбор новой управляющей организации.

Если инициаторы общего собрания хотят предложить конкретную УК, то повестка дня может звучать так: «Выбор в качестве новой управляющей организации «____» (ее наименование)»

Следует обратить внимание на то, что в действующем законодательстве не предусмотрена обязанность собственников на одном собрании принимать решения и расторжении договора с предыдущей УК, и о выборе новой. Конечно, указанные вопросы можно разделить и провести два отдельных собрания. Однако из анализа совокупности норм жилищного законодательства и исходя из экономической выгоды (проведение общих собраний может обойтись достаточно дорого, особенно если невозможно уведомить всех собственников лично под роспись), можно сделать вывод, что эти два вопроса лучше включить в повестку дня одного собрания. Более того, желательно поставить вопрос о конкретной дате расторжения договора управления с управляющей организацией, а также о дате, с которой новая управляющая организация приступит к исполнению обязательств по договору управления. Это позволит в последующем избежать проблем с определением срока для передачи технической и иной документации на МКД, перезаключения договоров с РСО.

Решение по вопросам повестки дня о расторжении договора с прежней УК и о выборе новой принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД.

Оформление протокола собрания. Необходимо быть внимательными и правильно отражать площадь дома, количество голосов собственников и результаты голосования (считаем не по количеству человек, а по площади). При досрочном расторжении договора управления, как говорилось выше, стоит указать причины расторжения договора с прежней УК (факты невыполнения условий договора).

Сообщение о результатах голосования и принятых решениях. Инициаторы общего собрания не позднее 10 дней со дня принятия общим собранием решений по вопросам повестки дня доводят результаты голосования до собственников путем размещения соответствующего сообщения в помещении МКД, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ТЕХНИЧЕСКОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ НА МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ И ИНЫХ ДОКУМЕНТОВ, СВЯЗАННЫХ С УПРАВЛЕНИЕМ ЭТИМ ДОМОМ

Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом регламентируется Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в Управление Госжилстройтехинспекции по Пензенской области, Управление жилищно-коммунального хозяйства города Пензы, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения. Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом.

Читайте так же:  Апелляционная жалоба на решение мирового судьи (образец)

Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая уведомление, передает в порядке, техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, а также сведения о собственниках и нанимателях помещений, организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме по акту приема-передачи за 30 дней до расторжения договора управления. Техническая документация на многоквартирный дом и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, подлежат передаче в составе, предусмотренном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491. Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Как поменять управляющую компанию или ТСЖ в доме, выбор новой УК

Если собственников квартир в многоквартирном доме не устраивает управляющая организация, то они могут ее сменить. Однако, могут ли они сменить не одну управляющую компанию на другую, а, например, создать свое ТСЖ? Или наоборот, перейти с УК на ТСЖ? Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, и многие другие вопросы рассмотрим в данной статье.

Можно ли сменить управляющую компанию на другую

Собственники вправе выбрать способ правления: так, они могут организовать товарищество владельцев жилья, либо же отдать правление в руки управляющей организации.

Начиная с 2015 года правила ведения деятельности для управляющих компаний сильно ужесточились: так, они обязаны проходить лицензирование. Однако их работа не всегда приносить удовлетворение владельцам квартир, тем более, что они платят за обслуживание дома приличные деньги. Именно поэтому так остро стоит вопрос о том, как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме.

Можно ли сменить УК на ТСЖ и наоборот

Если вас интересует краткий ответ, то он положительный: можно!

Самыми распространенными причинами, почему собственники решают сменить УК на ТСЖ являются ненадлежащее исполнение услуг, а также завышенные тарифы. Завышенные тарифы – это та причина, которая может быть объяснима. УК – это коммерческие организации и значит они не могут работать не получая прибыли. Ненадлежащее оказание услуг доказать достаточно сложно, однако, все реализуемо, если собственники знакомы с нормами, которых УК должна придерживаться.

Некоторые управляющие организации не выполняют все свои обязательства указанные в договоре с собственниками, и тогда перед владельцами жилых помещений также встает вопрос и том, можно ли поменять управляющую компанию, и если можно, то лучше ее поменять на другую подобную или же создать товарищество собственников жилья. Создать товарищество после работы с УК можно, и даже иногда просто необходимо.

Для того чтобы поменять УК на ТСЖ, нужно принять решение о создании товарищества собственников жилья, а также набраться терпения, ведь на практике большинство управляющих компаний не спешат передавать бразды правления товариществам собственников жилья.

Также возможна смена и ТСЖ на УК.

Вопрос о том, как поменять ТСЖ на другое товарищество не имеет большого смысла. В доме, который доверил бразды правления ТСЖ, обычно есть только одно товарищество собственников и перейти в другое не получится. Однако, можно переизбрать председателя товарищества собственников жилья, если работа предыдущего вас не устраивает.

Чтобы сменить председателя ТСЖ по всем правилам, необходимо разослать каждому собственнику уведомление о собрании заказным письмом. Можно и просто оповестить всех в доме о предстоящем собрании. На собрании для его легитимности должны присутствовать не менее 50% членов ТСЖ и также не менее 50% собственников жилья.

В ходе собрания должен состоятся избирательны процесс по форме открытого или закрытого голосования, по результатам которого и будет выбран новый председатель. Обязательный элемент любого собрания ТСЖ – это протокол. После назначения нового председателя необходимо разослать уведомления в ФНС и прочие инстанции о смене председателя. ИНФС также должно внести корректировку в ЕГРЮЛ товарищество касаемо его руководителя.
Также на собрании может быть принято решение о переводе обслуживания дома к какой-либо управляющей компании.

Вам также может быть полезно ознакомиться с данной схемой:

Законодательная база

Смена управляющей компании в многоквартирном доме – это вопрос, которым задавался каждый второй собственник жилья. Однако сменить УК на деле может оказаться намного сложнее и поэтому владельцы жилья должны разбираться в законодательной базе данного действия. Основным нормативным актом, выступающим в качестве регулятора деятельности управляющих компаний, является Жилищный кодекс РФ. По действующему жилищному кодексу можно узнать обязанности УК, а также причины, по которым собственники могут сменить УК.

Владельцы квартир в многоквартирном доме могут сменить управляющую компанию по следующим причинам:

  • по желанию большей части собственников, выраженному в ходе общего собрания (в данном случае уместно говорить о невыполнении УК своих обязательств или завышении УК тарифов на обслуживание);
  • отсутствие лицензии у УК;
  • если УК не выполняет свои обязательства или выполнение, но ненадлежащим образом.

Даже одной причины будет более чем достаточно для того чтобы собственники могли перейти в другую управляющую компанию или полностью сменить тип правления.

Порядок действий по смене УК в многоквартирном доме

Порядок смены одной УК на другую предусматривает прохождение нескольких этапов. Рассмотрим их:

  1. Принятие владельцами квартир решения о том, что пора сменить управляющую компанию.
  2. Выбор новой управляющей компании.
  3. Передача протокола собрания старой и новой УК.

Кроме этих шагов подразумеваются и промежуточные этапы, а именно проведения собраний собственников квартир жилого дома. Может быть проведено несколько промежуточных собраний, а также одно основное в ходе которого будет принято решение об отказе услуг предыдущей компании, а также по результатам которого будет принято решение о выборе новой организации.

Уведомление

Для того чтобы основное совещание считалось законным, уведомление о смене управляющей компании должно быть направлено каждому собственнику дома заказным письмом не ранее чем за 10 дней до ожидаемой даты собрания.

Если не уведомить хотя бы одного владельца квартиры, то и само совещание, и его результаты могут считаться незаконными. Также для того чтобы результаты собрания были законными на нем должно присутствовать не менее половины от общего числа собственников жилья.

Читайте так же:  Когда не надо платить налог при продаже автомобиля

Порядок передачи документов

Выбранное уполномоченное лицо, либо же избранная УК или председатель ТСЖ должен обратиться в старую УК с заявлением о передаче документации. К заявлению следует приложить паспорт, протокол о смене УК, а также свидетельство о регистрации (если в старую УК обращается представитель от ТСЖ или новой УК).

Если совещание, на котором было принято решение выбрать управляющую компанию, было заочным, то помимо всего прочего к заявлению прикрепляется реестр владельцев помещений в нежилом доме, документ, который подтверждает их оповещение о предстоящем собрании, а также документы, подтверждающие проведение голосования и набор достаточного количества голосов.

Согласно действующему законодательству (2017 год) старая УК может продолжать выполнять свои функции не более двух месяцев после принятия собственниками решения о ее смене.

Проверить документы от представителя новой УК или ТСЖ старая УК обязана в течение 2 дней со дня их приема. Если старая УК обнаружит в них ошибки, то она обязана уведомить о них отправителя.

Если же с документами все в порядке, то старая УК приступает к процессу передачи документов новой УК или ТСЖ. Документы должны быть переданы новой УК или ТСЖ в течение месяца до того, как у нового правления наступит обязанность по управлению многоквартирным домом.

Еще не все поняли? Посмотрите видео, в нем тоже все рассказано как следует:

Порядок смены ТСЖ на УК

Для того чтобы сменить товарищество на УК необходимо, также как и в случае со сменой УК, организовать собрание собственников, в ходе которого необходимо рассмотреть вопрос ликвидации товарищества, а также определится с управляющей компанией. Алгоритм действий похож на уже выше описанный.

  1. Первое, что необходимо сделать, это оповестить всех собственников о проведение собрания. Когда кворум собран, можно начинать собрание.
  2. По его результатам должен быть составлен протокол, который в последствии играть важную роль в при передаче документов от товарищества собственников жилья УК.
  3. У первого также имеется два месяца на то чтобы завершить все дела и передать их в руки новой управляющей организации.

Как видим, перейти из ТСЖ в управляющую компанию не сложно.

Особняком стоит такой вопрос, как отказ предыдущей УК от передачи документов новой УК. В таком случае можно обратиться с исковым заявлением в суд.

Выбор новой управляющей компании

Выбор новой УК состоит из нескольких этапов. Рассмотри каждый из них:

  1. Подготовительные мероприятия. Так, необходимо еще до проведения собрания примерно знать какую управляющую организацию стоит выбрать, на какую желаете сменить существующую. Также в подготовительные мероприятия входит рассылка уведомлений о предстоящем собрании и его повестке дня.
  2. Проведение собрания. Для того чтобы совещание считалось законным на нем должны присутствовать как минимум 50% от общего числа собственников. Выходным материалом считается протокол. Решение принимается просто большинством голосов.
  3. После проведения собрания необходимо сделать копии протокола и выслать и в старую и новую УК.
  4. Заключение договора с новой УК.
  5. Передача документов от старой УК к новой.
  6. Заключение новой УК договоров с ресурсоснабжающими предприятиями.

Собственники помещений vs управляющая компания: кто кого?

После 1 мая не допускается осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии (ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ). А что, если с получением лицензии качество оказываемых по управлению домом услуг не стало выше? Портал ГАРАНТ.РУ расскажет, как сменить управляющую компанию, и какие проблемы могут возникнуть во время этой процедуры.

Решение о смене управляющей компании

Способ управления многоквартирным домом определяется решением общего собрания собственников помещений, при этом такое решение является обязательным для всех собственников помещений (ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ). Несмотря на наличие решения общего собрания, с управляющей организацией заключается договор управления (п. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом на основании решения общего собрания в одностороннем порядке собственники помещений вправе, только если управляющая организация не выполняет условий такого договора, например, не оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества, не информирует собственника о заключении договоров о предоставлении коммунальных услуг, не раскрывает информацию о своей деятельности и др. (п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Безусловно, такой подход представляется оправданным с точки зрения стабильности рынка управления. В то же время, доказать, что управляющая компания не выполняет условий заключенного с ней договора, бывает непросто даже в ситуациях полного бездействия с ее стороны (Определение ВАС РФ от 28 апреля 2009 г. № ВАС-4755/09 по делу № А75-1432/2008).

[3]

В Жилищном кодексе РФ описан и еще один способ смены управляющей компании. Собственники помещений в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора. Для этого собственники помещений должны до истечения срока действия такого договора провести общее собрание и принять решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (п. 8.1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Напомним, открытый конкурс по отбору управляющей организации проводится органом местного самоуправления сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а также в случаях, если собственники помещений в многоквартирном доме за год не смогли выбрать способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (п. 4 ст. 161, п. 13 ст. 161 Жилищного кодекса РФ). Кроме того, открытый конкурс проводится в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (п. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).

Вновь избранная управляющая организация обязана приступить к управлению многоквартирным домом не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом (письмо Минрегиона России от 20 декабря 2006 г. № 14314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом»). При этом сам договор управления многоквартирным домом вступает в силу в день его подписания сторонами.

Читайте так же:  Что делать, если соседи курят в подъезде

Передача документации от одной управляющей компании к другой

Управляющая компания за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы организации, которая выбрана для управления многоквартирным домом (п. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ). На практике управляющие организации часто не имеют технической документации либо просто не желают ее передавать, в связи с чем заинтересованным лицам приходится обращаться в суд. При наличии у управляющей организации технической документации суды, как правило, выносят решение об ее истребовании, а при отсутствии – о восстановлении утраченных документов и передаче их вновь избранной управляющей компании (Постановление Президиума ВАС РФ от 30 марта 2010 г. № 17074/09 по делу № А40-73182/08-19-483). При этом следует помнить, что по правилу о замене исполнения «новая» управляющая компания может сама восстановить утраченную техническую документацию, взыскав понесенные убытки.

Суд не указывает, как надлежит поступать организации, у которой требуют передать документацию, в случае, если такой документации она никогда не имела. Обычно отсутствие документации можно доказать с помощью подписанных актов приема-передачи дома на управление. «В таких ситуациях суды поступают по-разному, но я считаю, что если ответчик доказал, что у него никогда не было таких документов, понуждать его к их передаче бессмысленно», – считает доцент Российской школы частного права, магистр частного права Михаил Церковников.

Если вновь избранная управляющая организация обратилась с требованием о передаче документации по прошествии трех лет со дня прекращения договора управления, то прежняя управляющая компания может сослаться на истечение общего срока исковой давности. Однако в случае с передачей карточек регистрационного учета граждан на квартиры – документов, оформляемых при регистрации граждан в жилые помещения государственного, муниципального и частного жилищного фонда – этот срок не действует, поскольку данные документы носят публичный характер (Постановление Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2011 г. № 1089/11 по делу № А60-5559/2010-С3).

Достаточно сложным является вопрос исполнения судебного акта с требованием восстановить и передать утраченную техническую документацию вновь избранной управляющей компании. Для ускорения этой процедуры многие юристы рекомендуют истцам заявлять ходатайство об установлении судом астрента – денежной суммы, которую придется заплатить ответчику в случае неисполнения решения суда в течение определенного срока в добровольном порядке (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. № 22). При этом данная сумма подлежит уплате в пользу истца, а не государства. Многие юристы рассматривают астрент как своеобразную ответственность за неисполнение судебного акта и активно применяют его.

Конкуренция управляющих компаний

Принятие собственниками решения о выборе новой управляющей компании еще не означает, что прежняя не будет искать возможности вернуть управление себе. Многие лишенные полномочий на управление домом компании подают заявления в суд на вновь избранную управляющую компанию, однако такие иски остаются без удовлетворения (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2014 г. № 17АП-13995/2014-ГК по делу № А60-24773/2014). Суды отмечают, что поскольку между управляющими компаниями отсутствуют договорные отношения, оснований для заявления требования о признании или утрате права управлять домом тоже нет. ВАС РФ ориентировал судебную практику на то, что в данной ситуации управляющим компаниям надлежит заявлять требование об оспаривании конкретного решения собрания (Постановление Президиума ВАС РФ от 22 ноября 2011 г. № 7677/11 по делу № А65-11798/2010-СГ3-14). Соответственно, доказывать законность своего решения необходимо собственникам жилья.

Некоторые управляющие организации, желающие вернуть себе управление многоквартирным домом, обращаются в антимонопольную службу с заявлением о воспрепятствовании их деятельности со стороны «новой» управляющей компании (например, при распространении ею листовок с лицевым счетом, на который необходимо вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения). ВАС РФ в этом случае занял однозначную позицию: если решение собственников жилья о смене управляющей компании никем не оспорено, значит, такая управляющая компания считается действующей и не может воспрепятствовать чьей-либо работе (Постановление Президиума ВАС РФ от 5 июня 2012 г. № 17635/11 по делу № А50-1710/2011).

***

Как видно, сменить управляющую компанию не так уж и сложно, как может показаться на первый взгляд. Главное здесь – единодушное желание и стремление всех собственников помещений сделать управление их домом качественнее.

Как происходит процесс передачи дома от старой управляющей компании к новой?

Итак, вы решили сменить управляющую компанию. Следуя нашему руководству вы подготовили документы и провели собрание, после чего подписали договор управления.

Что происходит потом?

Выбранная вами управляющая организация при заключении договора управления многоквартирным домом должна в течение трех рабочих дней направить соответствующие документы в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) для внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ (часть 2 статьи 198 Жилищного кодекса РФ) и внести изменения в списки обслуживаемых домов на сайте Реформа ЖКХ.

Документы, передаваемые в ГЖИ:

— Надлежащим образом заверенные копии протокола собрания и решений собственников,

— Надлежащим образом заверенные копии договоров управления.

Это обязательный перечень документов, необходимых для подачи в ГЖИ, чтобы МКД включили в лицензию управляющей компании. Более подробно список передаваемых документов описан в Приказе Минстроя РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр.

Необходимо отметить, что в зависимости от региона местные ГЖИ могут предъявлять иные требования к лицензиатам.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если ГЖИ просит управляющую организацию предоставить не только надлежащим образом заверенные копии, но и оригиналы документов, то необходимо выполнить это требование. В данном случае ГЖИ сверят все данные и возвратят УК оригиналы документов.

Отдельно отметим то, что касается сайта ГИС ЖКХ, определенном как сайт обязательный для раскрытия информации всеми управляющими компаниями. Новая управляющая компания в течение трех дней после проведения собрания указывает на данном сайте, что она теперь управляет вашим домом.

Однако фактическое управление вашим домом она начнет тогда, когда жилищная инспекция завершит внесение вашего дома в лицензию выбранной управляющей компании.

После получения документов от управляющей компании органы государственного жилищного надзора проводят необходимые проверки. Проверяется правильность проведения собрания, наличие кворума, соответствие договора управления Жилищному кодексу.

Читайте так же:  Можно ли выписаться из квартиры в никуда

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Если органы государственного жилищного надзора найдут противоречия или несответствия в предоставленных документах, либо в указанный 10-дневный срок к ним поступят аналогичные документы от другой управляющей организации в отношении того же многоквартирного дома, внесение изменений в лицензию может быть приостановлено на срок до 30 рабочих дней для проведения дополнительных проверок.

Порядок передачи технической документации закреплен в Постановлении Правительства РФ № 416 от 15.05.2013, а ее состав описан в Постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006

Если старая УК не передаст всю техническую документацию в данные сроки, то ей грозит крупный штраф. Если старая УК утратила что-то из технической документации, она обязана в течение трех месяцев восстановить ее за свой счет.

После получения технической документации от старой УК, новая УК заключает договора с ресурсоснабжающими организациям (РСО). При этом, договора старой управляющей компании с РСО считаются расторгнутыми с того дня, когда внесены изменения в реестр и дом исключен из лицензии старой управляющей компании.

Перечень того, что входит в техническую документацию:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

а.1) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о их ремонте, замене, поверках, информацию об индивидуальных, общих (квартирных) приборах учета;

б) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

в.1) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме (для домов веденных в эксплуатацию после 1 июля 2007 года), установленной федеральным органом исполнительной власти.

Кроме того, с технической документацией в новую управляющую организацию передаются:

а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (при наличии);

г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

д.1) списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме, а также лиц, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров, составленные с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;

д.2) договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

д.3) оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме (если решением собрания определено место хранения таких документов в управляющей компании);

е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Если у старой управляющей компании остались какие то накопленные собственниками средства

После того, как договор управления со старой управляющей компанией будет считаться официально расторгнутым (после исключения дома из ее лицензии), собственники имеют право потребовать возврата остатков средств, полученных старой управляющей компанией. Речь идет о остатках денег, уплаченных собственниками по графе содержание и текущий ремонт, старых накоплениях на капитальный ремонт, доходах от использования общедомового имущества.

Эти деньги должны быть переданы новой управляющей компании, если решением собрания собственников не установлено иное.

Также, бывают случаи, когда собственники наоборот должны управляющей компании, то есть она провела какие-то работы в долг, с согласия собственников, не дожидаясь накопления необходимой суммы. В таком случае уже собственникам придется заплатить старой управляющей компании.

Подводные камни

Новая управляющая компания может начать выставлять платежки уже с того момента, когда на сайте Реформа ЖКХ будет сделана запись, что именно она управляет данным домом.

Это незаконно. Выставлять счета на оплату она имеет право только тогда, когда дом уже включен в ее лицензию.

Точно также и старая управляющая компания имеет право требовать оплаты до того момента, когда ваш дом исключат из ее лицензии.

Оставить комментарии к данному материалу вы можете на наших страницах в социальных сетях ВКонтакте, Facebook и Одноклассники.

Смена управляющей компании в многоквартирном доме

Частью 8 ст. 163 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Договор управления может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

[1]

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

В соответствии с частью 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора, общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В соответствии с частью 8.2 этой же статьи, собственники помещений в многоквартирном доме, на основании решения общего собрания собственников помещений, в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Читайте так же:  Как составить генеральную доверенность на недвижимость с правом продажи

Необходимо начинать с того, чтобы подтвердить факт неисполнения управляющей организацией надлежащим образом своих обязательств, то есть необходимо актировать.

Надлежащим образом необходимо уведомить управляющую организацию, пригласить ее для проведения комиссии обследования, например, уборки подъезда.

Она не выполняется. Комиссия собирается, подписывает акт. Если управляющая организация уклоняется от подписания акта или представитель управляющей организации не явился, тогда в присутствии собственников – потребителей услуг, по договору управления, подписываем, что представитель управляющей организации надлежащим образом был уведомлен, но не вышел.

Под актом ставится подпись. Если представитель управляющей организации отказывается подписать акт, подписываются свидетели.

Управляющая компания отказывается от дома.

Как выбрать способ управления МКД, читайте тут.

Как результат этой первой встречи, обозначается срок, в течение которого управляющая организация обязана выполнить, например, уборку подъезда.

Следующая встреча происходит через определенное время, которое уточнили с управляющей компанией, уборка не была осуществлена.

В данном случае, составляется второй акт. Составили акт по уборке подъезда, например, потому что коммунальная услуга оказывается ненадлежащим образом.

Например, открывается кран с горячей водой, а течет холодная вода. Это также актируется. Все эти акты собираются, и с ними выходят на общее собрание собственников, уведомив их о предстоящем собрании, что в одностороннем порядке предлагается расторгнуть договор с управляющей организацией.

Обязательно в повестке дня указывается, с какой именно управляющей организацией конкретно, не со всеми предыдущими компаниями или со старой управляющей организацией, а именно конкретной управляющей организацией, указывается ее юридическое название.

В течение всего этого времени, готовятся переговоры с управляющей организацией, которую собственники хотели бы видеть в качестве обслуживающей, о самом собрании уведомляется за 10 дней.

Далее проводится собрание, и в течение 10 дней составляется протокол собрания. Уже на основании этого решения, старая управляющая организация и новая управляющая организация уведомляются о решении собственников.

На все это уходит, по разным обстоятельствам, так как многие люди заняты, работающие и не всегда могут посвятить этому время, получается где-то в пределах трех месяцев.

Следующий этап – это уже действие от собственников, заинтересованных в заключении договора управления с новой управляющей организацией.

Нужно договориться о месте, где это произойдет, то есть или выход в домоуправление, или управляющая сама подъедет. Собственники будут выходить и подписывать договор управления.

Этот договор должен быть подписан на 50+1 % голос. Тогда договор управления считается заключенным, а способ управления управляющей организацией реализован.

И уже новая управляющая организация, в течение 3 рабочих дней (п. 2 ст. 198 Жилищного кодекса РФ), обязана поместить сведения о новом многоквартирном доме в системе интернет, и также передать сведения в Государственную жилищную инспекцию.

Аналогично, старая управляющая организация также в течение трех рабочих дней (это тот же пункт ст. 198 ЖК РФ) обязана передать в жилищную комиссию, что она уходит из дома по решению общего собрания собственников, и поместить сведения в системе интернет, то есть на официальном сайте реформ ЖКХ она должна исключить этот дом из своего реестра.

Следующий момент – это жилищная инспекция, которая должна рассмотреть решение собственников, то есть протокол, договор управления, что подписан, и перейти к проверке данных переданных сведений, убедиться, что на официальном сайте реформы ЖКХ тоже все необходимые действия сделаны, и внести уже после проверки данный многоквартирный дом в реестр лицензий управляющей организации.

Таким образом, если так, не напрягаясь, все спокойно сделать, получается, на все уходит 4,5 месяца. Это значит, и это важно, когда составляется повестка дня, собственникам необходимо смотреть, что не должно быть так, например, 31 декабря была старая управляющая организация, а с 1 января будет уже новая.

То есть, чтобы избежать момента управления двух управляющих в доме, срезания замков, несколько дворников, работающих одновременно, еще что-то, а впоследствии, собственники получают двойные, а то и тройные квитанции, нужно выполнить эти необходимые условия.

Обращаем внимание, если одновременно проходят несколько собраний по смене управляющей организации, то, естественно, будут проводиться проверки Жилищной инспекцией.

А Жилищная инспекция сейчас такими полномочиями наделена. То есть в течение пяти дней после проведения общего собрания собственников, должны передать в Жилищную инспекцию протокол собрания.

Это делает или управляющая организация, или председатель совета дома. При поступлении в Жилищную инспекцию других протоколов, естественно, будут проводиться внеплановые проверки Жилищной инспекцией. Это тоже необходимо учитывать.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

Видео (кликните для воспроизведения).

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Источники


  1. 20 лет Конституции Российской Федерации. Актуальные проблемы юридической науки и правоприменения в условиях совершенствования российского законодательства. Четвертый пермский международный конгресс ученых-юристов (г. Пермь, 18-19 октября 2013 г.): моногр. . — М.: Статут, 2014. — 643 c.

  2. CD-ROM. Лекции для студентов. Юридические науки. Диск 1. — Москва: Высшая школа, 2016. — 251 c.

  3. Левенфельд, Л. Гипнотизм. Руководство к изучению гипноза и внушения (особенно в медицине и юриспруденции) / Л. Левенфельд. — М.: Типография «Саратовского Дневника», 2016. — 438 c.
  4. Грот, Н.Я. О нравственной ответственности и юридической вменяемости / Н.Я. Грот. — Москва: ИЛ, 2017. — 144 c.
  5. Англо-русский юридический словарь с транскрипцией / ред. И.В. Миронова. — М.: СПб: Юридический центр Пресс; Издание 2-е, испр. и доп., 2015. — 697 c.
Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here