Продажа доли дома с земельным участком

Самое важное по теме: "Продажа доли дома с земельным участком" с профессиональными комментариями. Если вы в процессе чтения не нашли ответ на интересующий вопрос или сомневаетесь, то его всегда можно задать дежурному юристу.

Доля в доме без земельного участка

Есть дом в совместной долевой собственности. Три доли. 1/8 доли и 6 соток в моей собственности. 1/8 доли дома (по решению суда) БЕЗ ЗЕМЛИ принадлежит моей тете. 3/4 доли дома и земельный участок принадлежит третьему лицу. После межевания и регистрации весь дом находиться на моем земельном участке. Моя тетя хочет подарить мне свою 1/8 долю дома, а третий совладелец хочет продать мне свою долю дома с земельным участком. Может ли мне тетя подарить свою долю дома без земли? Может ли мне продать совладелец долю дома, которая находиться на моем участке?

Ответ:

По закону, доля дома должна отчуждаться вместе с участком, но это в том случае, если участок (или доля) тоже в собственности. Вам должны перейти в собственность все доли дома и вся земля. Если юридически земля принадлежит не вам,а фактически дом на вашей земле, то все равно тетя и третье лицо должны вам продать эту землю юридически. Так как все сделки с долями оформляются у нотариуса, то вам лучше показать все документы нотариусу, укоторого будет проходить оформление договора купли-продажи и проконсультироваться.

Как продать часть дома

Владение домом по принципу долевой собственности не является редкостью. Жилье могло достаться нескольким наследникам или оно находится в собственности супружеской пары.

И при продаже такой недвижимости часто возникают проблемы, особенно, если только один из собственников хочет продать свою собственность.

Совершать сделку по продаже половины жилого дома, его трети рекомендуется при помощи опытного юриста или риэлтора, который знает все особенности законодательства в данном вопросе.

Ведь продажа доли должна пройти так, чтобы не были нарушены права других владельцев. В противном случае покупка дома, как операция по недвижимости, может посчитаться незаконной, недействительной.

Как продать долю в доме правильно, по всем требованиям закона, а также выгодно и в короткое время? Необходимо будет набраться терпения, изучить юридические аспекты, учитывать при подписании договора законные права других дольщиков.

Особенности

Самый выгодный и простой вариант – продать часть дома родственникам, являющимся совладельцами недвижимости. Они будут заинтересованы в быстром совершении сделки, но могут согласиться только на низкую цену. Еще сложнее будет в ситуации, когда родственники откажутся от покупки. Необходимо будет продать и часть дома, и часть участка.

Продажа части дома с землей третьему лицу разрешена законодательством. Собственник, владеющий даже частью жилого здания, может не только продать, но и обменять, подарить, завещать и даже отдать в залог.

ВНИМАНИЕ! Такое право на разные операции с собственной недвижимостью ее владельцы получают согласно статье 245 Гражданского Кодекса.

Дополнительная информация о возможностях распоряжения частью недвижимости изложена в статье 250 этого же Кодекса. Долю собственности ее владелец может продать родственнику, постороннему лицу, банку. Но остальные владельцы этой долевой собственности имеют приоритетное право покупки:

  • В первую очередь о предстоящей продаже доли в частном доме ее хозяин должен уведомить других дольщиков.
  • И только после их отказа от покупки, он может предложить купить долю других людям.
  • Уведомлять других собственников нужно будет письменно, можно это сделать заказным письмом с уведомлением.
  • При оформлении продажи части дома и части земельного участка третьему лицу, нужно будет доказать отказ других дольщиков от покупки.
  • В уведомлении указывается факт продажи, цена на часть дома, другие условия.
  • На размышление остальным собственникам дается длительное время – 30 дней.
  • Если кто-то из них решает, что куплю часть жилья за предложенную стоимость, начинается оформление сделки.
  • Но возможно за месяц никто не заинтересовался возможностью увеличить свою часть жилья. В таком случае продавец имеет полное право искать других покупателей, выставлять объявление о продаже на сайтах, на специальных досках, подавать заявку о нем в риэлтерские агентства.

Третьему лицу

Обязательное условие такой продажи – оповещение других собственников о продаже своей части. Оповещение должно производиться с помощью письменного уведомления. Для удобства подготовкой процесса продажи может заниматься нотариус, если прибегнуть к его платным услугам. Он подготовит документы по недвижимости, составит уведомления для других дольщиков и разошлет их.

Собственники дома могут месяц решать, нужна им еще доля жилья или нет. Через месяц они должны или уведомить о покупке или отказаться от нее. Не обязательно делать отказ в письменном виде, отсутствие ответа на уведомление уже будет свидетельством того, что никаких планов на покупку нет.

Если другие собственники намеренно не хотят ставить отметку об уведомлении, можно долю в доме просто подарить третьему лицу (составить дарственную).

На дарственную никаких согласий от других владельцев дома не потребуется, это выгодный и простой вариант, если только он устроит нового владельца.

Такая операция, как дарственная, не предполагает материальной выгоды для бывшего собственника, поэтому по закону он может совершать ее и без согласия других. Но для того, чтобы другие собственники не выставляли потом никаких претензий, стоит весь процесс продажи или дарения совершать под контролем хорошего юриста.

Иные варианты

Можно ли продать дом целиком, и есть ли в этом выгода? Нередко дом достается в наследство родственникам, которые уже обеспечены хорошим жильем и не нуждаются в дополнительном. В таком случае они могут договориться между собой о продаже здания целиком, одному покупателю. От такой сделки выиграют обе стороны и все собственники.

Покупатели часто ищут отдельное жилое здание, не желая делить его с другими хозяевами. Владение одним домом даже с родственниками часто приводит к конфликтам, спорам, тем более проблематично содержать его совершенно посторонним людям.

Читайте так же:  Иск на ростелеком в суд

Поэтому возможность купить целое здание и владеть им единолично – предложение привлекательное.

Выиграют от такой продажи и собственники жилья. Как единое целое объект недвижимости будет стоять дороже, чем отдельные части. Общую сумму потом можно поделить с учетом величины доли каждого. Юристы смогут помочь в проведении сделки, оформлении всех документов, чтобы операция с недвижимостью прошла быстрее и без проблем.

Еще один вариант продажи доли в доме – ее выделение. Если есть физическая возможность, часть дома выделяется, обосабливается. Например, у части дома может быть отдельный вход, в таком случае можно отделить его забором, выделить на территории участка. Эта работа потребует некоторых физических и материальных затрат, но владелец от этого только выиграет.

Также нужно будет переоформить собственность в выделенную. И тогда часть жилого здания значительно вырастет в цене. Когда части дома может быть присвоен статус отдельного жилого объекта? Определения жилого помещения установлены положениями Жилищного Кодекса РФ:

  1. Оно должно быть выделено, например, с помощью того же отдельного входа, забора.
  2. В нем должны быть все условия для комфортного и безопасного проживания.
  3. Жилое помещение – это недвижимое имущество.
  4. Выделение отдельного объекта как жилого дома не может нарушать пространство других людей.

Когда у дома есть несколько отдельных входов, несколько санузлов и кухонь, собственники без особенных проблем могут выделить свои части. Это упростит в дальнейшем распоряжение каждой частью дома.

ВНИМАНИЕ! Чтобы завершить выделение доли, следует официально зарегистрировать ее как отдельное жилье, отдельный объект недвижимости.

Объект должен получить именно свой технический паспорт, стать на кадастровый учет. После таких процедур часть дома будет продаваться как дом отдельный, со всеми вытекающими особенностями процедуры, оформления, регистрации. Потом можно жилье подарить, продать по договору купли-продажи. Но в договоре должна быть указана и цена доли, и цена всего жилого здания.

Другие собственники против

Взаимоотношения владельцев частей одного дома могут быть разные, от дружественных до конфликтных. При самом худшем положении дел другие собственники могут всячески препятствовать в продаже чужой доли.

Они не хотят ее сами покупать и не хотят, чтобы она продавалась в принципе. Как аргумент против продажи выставляется отсутствие четких границ доли в доме, границ частей участка.

Это создает массу проблем собственнику и сильно отпугивает потенциальных покупателей – кто захочет начинать жизнь в новом доме с конфликтов и споров. В такой ситуации юристы сферы недвижимости советуют официально выделять свою долю как объект недвижимости. Такое право за владельцами долевой собственности закреплено статьей 252 ГК РФ.

При отсутствии согласия на выделение отдельных частей здания у других собственников, можно сделать это через суд. Не всегда получается точно ограничить пространство выделенной доли так, чтобы оно соответствовало доле юридической. Иногда нужно компенсировать часть площади деньгами тому или иному владельцу. Компенсация также может быть выплачена в принудительном порядке, через суд.

ВАЖНО! Как бы не было сложно, продать долю всегда можно даже без согласия других собственников.

Только иногда это будет связано с решением многих дополнительных вопросов, потребует немало времени и некоторые средства.

Рекомендуется при конфликтных отношениях с другими собственниками сразу выделять свою часть, чтобы потом сразу можно было продать, завещать, обменять свое имущество. Собственник уже сам решает, кому он будет передавать права собственности и по какому документу.

Как продавать долю в доме – без выделения, с выделением – решать нужно в зависимости от обстоятельств. По цене наиболее выгодно продавать все части здания вместе, поделив потом прибыль между всеми собственниками. Также за хорошую сумму продастся и выделенная часть.

Но если другие собственники заинтересованы в расширении своей доли, выгодно можно продать дополнительную часть и им, по хорошей стоимости.

Юридические тонкости купли-продажи недвижимости: как продать долю в доме с землей

Обычно продажа части недвижимого имущества наблюдается, когда собственников жилья несколько. Тогда вопрос отчуждения долей может встать при разъезде родственников при покупке другого жилья или супругов при разводе. Дополнительные нюансы имеет правопередача в отношении недвижимости, связанной с землей. Самый простой вариант продажи частицы дома – это передача правомочий остальным собственникам, поскольку для них законодательно предусмотрено преимущественное приобретение.

Особенности сделки по продаже доли дома с землей

В действующих законодательных правилах имеются четкие указания относительно сделок, связанных с недвижимостью с участком. Предусмотрены и тонкости правопередачи долей таких объектов. И вот каковы особенности этих сделок:

  • Если вы покупаете отдельно расположенный дом, то автоматически приобретаете и возможность пользования землей, на которой стоит здание. При этом решающее значение имеет, какой именно объем правомочий был у прежнего владельца: если он был собственником земли, то и приобретатель станет им, а если собственник мог распоряжаться в полной мере только строением, то и новый владелец будет располагать только правом землепользования.
  • Соответственно правилам Земельного кодекса (пункту 1 статьи 35) объем прав пользования земельным участком, на котором располагается жилая постройка, должен быть адекватен обеспечению нормального функционирования всего объекта в комплексе.
  • В случае, когда приобретается частица строения, вместе с нею возникает и определенный объем прав (пользовательских либо собственнических) пропорционально купленному.
  • яЕсли дом находится в собственности, а вот земельный участок под ним – нет, право первоочередного приобретения имеет собственник дома (или его доли) (п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ).
  • Первыми приобрести долю в доме имеют право сособственники остальных долей в соответствии с Гражданским кодексом. Поэтому когда владелец доли задумал отчуждать свою частицу жилья, прежде чем предлагать ее посторонним лицам, он должен письменным образом уведомить об этом других собственников (п. 2 ст. 250 ГК).

Законом не предусмотрено отчуждение отдельно стоящего жилья без участка, на котором оно расположено (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Читайте так же:  Ремонт дорог во дворах многоквартирных домов

Однако в земельном законодательстве предусматривается и ряд исключений (ст. 27):

  • если продается частица объекта, для пользования которой не требуется участок;
  • если надел выведен из оборота;
  • земельный надел под приобретаемой постройкой используется на правах сервитута, то есть передать его нельзя.

В последнем случае все-таки возможно купить такую землю, но только если законом такая правопередача разрешается.

Как можно продать долю?

Для оформления сделки вначале требуется собрать пакет документов:

  • паспорта представителей сторон договора купли-продажи;
  • документы, устанавливающие право собственности продавца на дом или продаваемую его частицу;
  • письма от всех сособственников, если таковые имеются, что они не претендуют на первоочередное приобретение;
  • справка из паспортного стола о том, что все жильцы из продаваемого жилья выписаны;
  • договор купли-продажи, заверенный нотариально;
  • приемно-передаточный акт.

Все получаемые вами ответы и справки должны быть заверены нотариусом.

Общий алгоритм действий при продаже выглядит так:

  • если не оформлены бумаги на долю в имуществе, необходимо произвести оформление и получить кадастровые документы и выписку из Единого госреестра недвижимости;
  • составьте бумагу, в которой указываете условия отчуждения и цену, заверьте нотариально;

Смысл указанного действия заключается в том, что по правилам гражданского законодательства осуществлять передачу в случае отказа или отсутствии ответа в течение месячного периода других сособственников можно по цене, не меньшей, чем предлагалась владельцам в этом же доме для выкупа.

  • направьте всем сособственникам письменные уведомление о продаже вместе с бумагой об условиях и цене, получите от них ответы и заверьте нотариально, если они не ответят, через месяц вы вправе продавать свою собственность другим лицам;
  • осуществите выписку всех прописанных лиц, возьмите об этом соответствующую справку в домоуправлении (паспортном столе);
  • составьте договор купли-продажи и заверьте его у нотариуса.

После всех этих действий покупатель может регистрировать возникшее у него право собственности на недвижимость в Едином государственном реестре недвижимости.

Если доля продающего выделена в натуре, он не обязан учитывать мнение других обладателей имущества.

Как продать свое имущество банку?

По правилам, установленным п. 2 ст. 246 ГК, каждый из обладателей в долевой собственности имеет право распоряжаться своим добром, как ему угодно. Однако ст. 250 в это правило внесены ограничения: необходим отказ всех остальных дольщиков от преимущественного правоприобретения.

Продать банку свою частицу можно, если это не единственное пригодное место жительства для вас. Банки редко соглашаются на заключение договора, так как тогда их представителям придется заниматься всей документацией. Чаще всего необходимость продажи имущества банку связана с задолженностью этому кредитному учреждению. Банки предлагают другой вариант: должник продает жилище и оформляет сделку сам, а вырученные деньги вносит в счет долга.

Банк может сам заняться реализацией жилья, если происходит взыскание долга при помощи судебных приставов.

Как продать половину (треть, четверть) дома второму собственнику?

На счет продажи части дома с земельным участком законом предусмотрено преимущество сособственников перед остальными приобретателями. Поэтому ст. 250 Гражданского кодекса и оговаривается обязательное письменное уведомление всех дольщиков перед передачей части дома посторонним лицам.

У собственников есть месяц на раздумья. Если в течение этого времени они выразят желание купить еще часть в доме (например, в собственности гражданина находятся 2/3 дома, и он покупает еще 1/3, чтобы владеть целой постройкой и всем участком), то продавец обязан передать часть объекта именно сособственнику, а не кому-то еще.

Перед тем, как предлагать другим владельцам купить еще часть строения и соответствующего земельного надела, следует составить бумагу с обозначением условий продажи и стоимости покупки. Дешевле этой цены продать сторонним лицам после отказа сособственников нельзя по закону.

Как продать часть дома и земельного участка без согласия других собственников?

Совладельцы имущества могут и никак не отреагировать на предложение о выкупе. Тогда через месячный срок можно продавать имеющееся кому угодно. Однако за совладельцами остается право в течение трех месяцев оспорить такое отчуждение в суде.

Чтобы этого не произошло, а также если сособственники каким-либо образом чинят препятствия правопередаче, рекомендуется произвести выделение в натуральном выражении. Тогда владельцу не нужно будет ничье разрешение на распоряжение своим имуществом.

Как выделить свою часть собственности?

Выделение обязательно сопровождается регистраций своего права и получением соответствующей документации. Сама процедура выдела осуществляется судом. Для того чтобы затеять такое судебное разбирательство, нужно выполнение следующих условий:

  • обращающийся в суд гражданин должен иметь документально подтвержденное право собственности на земельный надел;
  • сособственники всячески мешают продать часть имущества;
  • ранее истец обращался к совладельцам с просьбой изменить порядок пользования землей, на которой расположена его доля, но они все (или хоть один из них) не дали своего согласия.

На основании вынесенного решения гражданин признается единоличным владельцем своей доли, а остальные не имеют на нее никаких прав (равно как и истец не имеет никаких правомочий в отношении остального строения и надела).

Продажа не целого дома вместе с землей под ним – не такая уж сложная задача, если соблюдать все законодательные предписания. Основное отличие долевого правоперехода земли, связанной со строением на ней, заключается в том, что он осуществляется в объеме, пропорциональном собственническим правомочиям на отчуждаемое имущество.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Договор купли-продажи доли жилого дома

Договор купли-продажи доли жилого дома

Настоящий договор купли-продажи доли жилого дома заключен между

сторонами-участниками, указанными ниже, подписан в

__________________________ ________________ 20___ года в _______________

(город, поселок и т.п.) (число, месяц) (количество)

экземпляров: по _________ для каждой из сторон договора, причем все

экземпляры имеют равную правовую силу.

Мы нижеподписавшиеся — ____________________________________________,

Читайте так же:  Раздел долевой собственности

(фамилия, имя, отчество — полностью)

(индекс и точный почтовый адрес места проживания)

паспорт серии ____________, N _____________ выдан ______________________,

именуемый далее «Продавец», с одной стороны, и __________________________

_____________________, проживающий _____________________________________,

отчество — полностью) (индекс и точный почтовый адрес места

______________________, паспорт серии ______________, N ________________,

выдан ___________________________, именуемый далее «Покупатель», с другой

стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет и общие условия договора

1.1. Предметом настоящего договора является продажа доли жилого

дома (далее — доля дома) Продавцом и приобретение (купля) ее Покупателем.

1.2. Жилой дом, доля которого отчуждается по настоящему договору

купли-продажи, находится в общей (совместной) долевой собственности.

1.3. Принадлежащая Продавцу на праве собственности (основание:

договор купли-продажи, удостоверенный ______________________ нотариальной

конторой ____________________ по реестру N __________, запись N ________)

доля дома составляет 1/2 (одну вторую), каковая и отчуждается Продавцом в

Доля исчислена из размера жилой площади дома.

1.4. Данные по дому, доля которого является предметом купли-продажи

по настоящему договору:

— бревенчатый пятистенный жилой дом, полезная площадь ________ кв.м,

жилая — _____________ кв.м, два входа, две террасы (открытая и

— жилой дом расположен на земельном участке площадью _________ кв.м,

предоставленном в пожизненное наследуемое владение для строительства

жилья и ведения личного подсобного хозяйства (государственный акт N _____

от » » ____________20___ года);

— на указанном земельном участке, кроме жилого дома, имеются: два

[1]

тесовых сарая, гараж (на 2 легковых автомобиля), баня, теплица, погреб,

колодец с электрическим насосом, участок огражден с 4-х сторон

(изложенное подтверждено — справка Бюро технической инвентаризации

администрации _____________________ района ______________________ области

от » » ________________20___ года N ____________);

— жилой дом расположен по адресу: __________________________________

1.5. Покупатель, приобретая долю дома у Продавца (см. пункт 1.3.

договора), автоматически приобретает право пользования общей долевой

собственностью, т.е. строениями, расположенными на одном земельном

участке с домом, в соответствующей пропорции.

1.6. По исполнении настоящего договора доля дома переходит

в собственность Покупателя.

1.7. Доля жилого дома передается Продавцом Покупателю после того,

как органами государственной регистрации будет зарегистрировн переход

права собственности на нее к Покупателю. После этого сторонами договора

подписывается акт передачи доли дома.

Видео (кликните для воспроизведения).

1.8. На момент заключения договора доля дома принадлежит Продавцу

на праве собственности, не заложена или арестована, не является предметом

исков третьих лиц. Указанное гарантируется Продавцом. Несоблюдение

(нарушение) изложенного является основанием для признания

недействительности настоящего договора.

1.9. На момент передачи доли дома Продавец обязуется погасить все

задолженности, если таковые имеются, по коммунальным платежам,

электроэнергии, газу, телефону и др.

1.10. Продавцом гарантируется, что лиц, сохраняющих за собой право

пользования вышеназванной долей дома после перехода ее в собственность

Покупателя, не имеется.

[2]

1.11. Продавцом предъявлены документы о согласии местных органов

опеки и попечительства на отчуждение доли дома, являющейся предметом

настоящего договора (прилагаются к экземпляру договора, подлежащего

передаче органу государственной регистрации).

2. Цена по договору и порядок расчетов

2.1. Согласно справке Бюро технической инвентаризации (см.выше)

инвентаризационная стоимость доли дома составляет — _____________________

2.2. Стоимость доли дома, согласованная (оцененная) сторонами

настоящего договора купли-продажи, составляет — ________________________

2.3. Расчет между сторонами будет осуществлен в следующем порядке: (по выбору сторон или иному их решению).

Вариант: После регистрации в установленном порядке перехода права собственности на Покупателя последний (передает наличные деньги в сумме, предусмотренной в пункте 2.2. договора, Продавцу; передает Продавцу сберегательную книжку на предъявителя с внесенной на вклад той же суммой; в течение 2-х рабочих дней переводит указанную сумму на счет Продавца в указанном последним филиале сбербанка РФ и т.п.).

Вариант: Сумма платежа (пункт 2.2. договора) передается Продавцу в присутствии работника регистрирующего органа по завершении регистрации права собственности Покупателя на долю дома и записи об этом в регистрационный реестр.

Вариант: Иные способы передачи денег (их придумано уже достаточно много): в присутствии вооруженной охраны, через арендованную для этих целей ячейку (сейф) в одном из коммерческих банков, один на один, через общих друзей и знакомых и т.д.

2.4. Продавец, сполна получивший от Покупателя причитающуюся по договору сумму стоимости проданной им доли дома, обязуется выдать об этом Покупателю расписку, подтверждающую данный факт.

3. Иные положения

3.1. С момента перехода права собственности на упомянутую выше долю дома к Покупателю последний принимает на себя бремя уплаты налога на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию общей долевой собственности — жилого дома и придомовой территории.

3.2. Продавец вправе оставить в отчуждаемой доле дома некоторые предметы быта и обстановки, которыми Покупатель может распорядиться по своему усмотрению.

3.3. Покупатель претензий к техническому и санитарному состоянию приобретаемой доли дома не имеет.

3.4. Стороны договора ознакомлены с положениями ст.ст. 209, 288 и 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР и ст. 11 Закона о приватизации жилищного фонда в РСФСР.

3.5. Расходы, связанные с заключением и исполнением настоящего договора, стороны его оплачивают поровну.

Расходы по регистрации права собственности на долю дома (переходу права собственности), возникшие у сторон в связи с реализацией данного договора, каждая из сторон его несет в своей доле (размере).

3.6. Продавцом по настоящему договору выполнено требование ст. 250 ГК РФ, и совладелец жилого дома как общей долевой собственности поставлен в известность Продавцом о намерении продать принадлежащую ему долю дома и о преимущественном праве совладельца на ее приобретение (копия заявления прилагается).

4. Ответственность сторон по договору

4.1. Сторона договора, моральные и/или имущественные интересы которой нарушены в результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору другой стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой стороной убытков, под которыми понимаются расходы, которые сторона, чье право нарушено, произвела или произведет для восстановления своих прав и интересов (реальный ущерб), а также компенсации морального вреда.

Читайте так же:  Ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства

4.2. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается стороной, нарушившей обязательства.

5. Порядок разрешения споров

5.1. Споры, которые могут возникнуть в связи с настоящим договором, стороны его будут стремиться разрешать дружеским путем в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, уточнением условий договора, составлением дополнений и изменений.

При этом каждая из сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.

5.2. При недостижении взаимоприемлемого решения стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии с действующими в Российской Федерации положениями о порядке разрешения споров между физическими лицами.

6. Правовая защита интересов сторон

[3]

По всем вопросам, не нашедшим решения в условиях настоящего договора, но прямо или косвенно вытекающим из отношений сторон по нему, затрагивающих моральные и имущественные интересы сторон договора, имея в виду необходимость защиты их охраняемых законом прав и интересов, стороны настоящего договора будут руководствоваться нормами и положениями действующего законодательства Российской Федерации.

7. Возможность и порядок расторжения договора

7.1. Стороны согласились, что настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон его при наличии к тому оснований, которые стороны сочтут достаточными для расторжения договора.

7.2. Настоящий договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон судом в случаях существенного нарушения договора другой стороной, когда такое нарушение влечет для первой стороны ущерб, при котором она в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора, а также существенного изменения обстоятельств, т.е. настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, то договор между ними вообще не был бы заключен или был бы заключен на условиях, значительно отличающихся от условий настоящего договора.

8. Государственная регистрация договора

8. Настоящий договор (переход к Покупателю права собственности на долю дома) подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

9. Действие договора во времени

9.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до момента окончания исполнения сторонами договора своих обязательств по нему.

9.2. Прекращение действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны его от ответственности за нарушения, если таковые имели место при заключении настоящего договора.

10. Регистрационному органу должно быть передано (сколько) экземпляров настоящего договора.

11. Подписи сторон договора:

__________________(Фамилия И.О.) ______________(Фамилия И.О.)

» «______________20____ года » «_____________ 20___ года

Удостоверительная надпись нотариальной конторы.

Приложения: — Акт о передаче доли дома (на 1 листе).

— Заявление о продаже части дома.

к договору от ___________

Акт передачи жилого помещения (доли жилого дома)

гор. (пос.)__________________ » «___________20___года

Во исполнение условий договора купли-продажи доли дома от » «

___________20____ года, руководствуясь требованиями ст. 556 Гражданского

кодекса Российской Федерации, мы, Продавец — (фамилия, имя, отчество —

полностью), и Покупатель (фамилия, имя, отчество — полностью), составили

настоящий акт в том, что сего числа Продавец сдал, а Покупатель принял

долю дома _____, расположенную по адресу:______________________________.

Указанная доля жилого дома является предметом купли-продажи по

договору между Продавцом и Покупателем от » » __________20___ года.

Доля жилого дома зарегистрирована » «______________20____ года в

(регистрационный орган), запись N ________ в реестре N ______ (переход

Покупатель к качеству передаваемой доли дома претензий не имеет.

Ключи от отчужденного жилого помещения — доли дома Покупателем получены.

О чем и составлен настоящий акт.

_________________(Фамилия И.О.) _______________(Фамилия И.О.)

к договору от ____________

Заявление о продаже части дома

гр. (ф.и.о. — полностью) __________________________________,

ул._____________________________________, д. N ____________,

от гр. (ф.и.о. — полностью)________________________________,

ул._____________________________________, д. N ____________.

Гр. (ф.и.о. — полностью) __________________________________________,

довожу до вашего сведения, что я продаю принадлежащую мне на праве

собственности ___________________ часть жилого дома, находящегося в

г.____________________ по ул.______________________, д. N ___________, за

Согласно ст.250 ГК РФ Вы имеете право преимущественной покупки

принадлежащей мне части жилого дома как участник общей долевой

собственности, поэтому прошу Вас не позднее ______________ месяца со дня

вручения Вам настоящего заявления сообщить в ____________________________

нотариальную контору (ул. ____________________, д. N _________) о своем

желании или об отказе приобрести указанную часть жилого дома за

В случае неполучения от Вас ответа по истечении указанного срока принадлежащая мне часть дома будет продана другому лицу.

Удостоверительная надпись нотариальной конторы.

При отчуждении части жилого дома в договоре указывается только арифметическая доля отчуждаемой части дома, за исключением случая, когда произведен раздел дома. Между тем, приобретателя всегда интересует, что реально он приобретает.

В связи с этим сторонам разъясняется порядок пользования конкретными частями дома (квартирами, этажами, комнатами, чердаками, подвалами и др.), хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями, а также земельным участком.

Порядок пользования может быть указан в специальном пункте договора либо изложен в самостоятельном договоре (соглашении):

при наличии письменного согласия всех участников общей долевой собственности;

при наличии ранее удостоверенного договора (соглашения) между участниками общей долевой собственности о порядке пользования домом, зарегистрированного в БТИ;

когда имеется судебное решение о порядке пользования конкретными частями дома.

Доли пользования могут и не соответствовать долям в праве общей долевой собственности на дом.

Перечень документов для продажи жилого дома (части дома). Обучение риэлторов

Документы для продажи жилого дома (части дома).

Не многие опытные риэлторы, специализирующиеся на продажах городской недвижимости готовы заниматься загородными объектами. Причины две, первая – это лень ездить на дальние расстояния, вторая — это нехватка знаний и опыта работы на загородном рынке.

Непростое это дело — продажа жилого дома (части дома), очень много специальных знаний требуется риэлтору о земле, о строениях, о пристройках, о документах, о строительных регламентах и так далее.

Читайте так же:  Ходатайство о привлечении третьего лица в гражданском процессе

В настоящее время главное требование к экспертизе документов – это проверка соответствия разрешенного использования земельного участка целевому назначению строения и наоборот. У земельного участка и строения должна быть « одна судьба», иначе дом подлежит сносу. Например, если земельный участок находится в категории – земля населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства жилого дома ( ИЖС), то на таком участке НЕЛЬЗЯ строить магазин или многоквартирный дом. Вариантов два, первый – изменять разрешенное использование земли или сносить дом.

Самый первый вопрос, который должен задавать риэлтор, это статус земли под домом. Может так случиться, что сначала надо оказать услугу по оформлению земельного участка под домом, а потом уже выставлять на продажу дом с участком. Ликвидность дома повышается и повышается шанс быстрее и дороже продать дом.

На основании Земельного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ – каждый дом должен иметь привязку к конкретному земельному участку, то есть должен быть какой то землеотводный документ, то есть дом не должен «висеть» в воздухе.

Ни один нотариус сейчас не будет удостоверять сделку, если не будет документа о земле, одного из:

  • Постановление Администрации о выделении земельного участка для строительства жилого дома
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок
  • Договор аренды
  • Договор бессрочного пользования
  • Право пожизненного наследуемого владения

Пример 1. Продажа дома с земельным участком.

Дом и участок находится в собственности. Имеется два Свидетельства. Для регистрации перехода права собственности предоставляется два пакета документов – первый для дома, второй для земельного участка.

Полный перечень документов для продажи жилого дома:

  • Договор купли-продажи дома и участка
  • Гражданский паспорт ( требования к паспорту подробно изложены в этой статье)
  • Правоустанавливающий документ ( если дом приобретался до 1997 года то со штампом БТИ на нем о регистрации)
  • Правоподтверждающий документ (Свидетельство)
  • Кадастровый паспорт на дом или Выписка из ГКН ( Государственного кадастра недвижимости, можно заказать в электронном виде на официальном сайте Росреестра
  • Технический паспорт, желательно соответствующий реальности
  • Выписка из ЕГРП ( Единого государственного реестра прав) об отсутствии арестов, запрещений, притязаний третьих лиц, обременений, заказывается в Росреестре, можно в электронном виде
  • Справка по форме 9 или Выписка из Домовой книги
  • Согласие супруга ( нотариальное), если дом приобретен в браке или нотариальное заявление об отсутствии супруга ( ст.34,35 Семейного кодекса РФ)
  • Постановление органов опеки и попечительства, если имеется собственность несовершеннолетнего лица
  • Отказ от преимущественного права покупки от совладельца ( для части дома — обязательно
  • Доверенность, правомочная, непросроченная ( если надо)
  • Договора на техническое обслуживание жилого дома ( вода, газ, электричество)
  • + пакет документов на земельный участок.

Пример 2. Продается дом в собственности + участок не в собственности, но имеется землеотводный документ.

Пакет документов + землеотводный документ прикладывается ( оригинал + копия). Росреестр регистрирует такие сделки до 01.01.2018 года. После этой даты сделки с неоформленной землей и неустановленными границами регистрироваться не будут. Покупателю следует после регистрации дома на свое имя заняться оформлением участка под строением, старые документы( бессрочное пользование ) имеют свойство правопреемственности и можно приватизировать землю бесплатно.

Пример 3. Продается жилой дом (часть дома). Документа на земельный участок нет.

Можно провести сделку пока еще только в простой письменной форме. Нотариусы такие сделки не удостоверяют. Выход из положения — оформление земельного участка в аренду или в собственность.

Пример 4. Продается жилой дом + земля в аренде. Пакет документов на дом + Договор переуступки права аренды земельного участка одновременно.

Нюансы:

  • С 01 января 2016 года все сделки по продажи долей удостоверяют только нотариусы
  • Технический паспорт нужен покупателю, в банк для ипотеки, нотариусу, Росреестру не нужен
  • Каждый дом должен стоять на кадастровом учете и иметь кадастровый номер, иначе право собственности не зарегистрируют
  • Господа риэлторы! Особое внимание на несанкционированные самовольные пристройки, надстройки. Продать по старым документам объект можно, но потом есть большая вероятность возврата сделки, так как новый владелец не сможет зарегистрировать дополнительную площадь, не имея Разрешения от Администрации на такие действия.
  • Если дом и земля в собственности ,то нельзя продать отдельно дом или отдельно участок, если участок большой, то надо сначала его разделить, получить отдельное Свидетельство, а потом можно продавать.
Видео (кликните для воспроизведения).

Доля в праве собственности на дом может быть продана только с долей земельного участка пропорциональной доле дома.

Источники


  1. Марченко, М.Н. Общая теория государства и права. Академический курс. В 3-х томах. Том 3 / М.Н. Марченко. — М.: Зерцало, 2002. — 696 c.

  2. Прыкин, Б.В. Компактэкономика. Курс лекций; М.: Academia, 2011. — 500 c.

  3. Исаков, Владимир Теория государства и права 3-е изд., пер. и доп. Учебник для бакалавров / Владимир Исаков. — М.: Юрайт, 2016. — 830 c.
  4. Дмитриев, О. В. Экономическая преступность и противодействие ей в условиях рыночной системы хозяйствования / О.В. Дмитриев. — М.: ЮРИСТЪ, 2005. — 400 c.
  5. Адвокатская деятельность и адвокатура в России. Часть 2. Особенная часть, специализация / ред. И.Л. Трунов. — М.: Эксмо, 2016. — 864 c.
Продажа доли дома с земельным участком
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here