Продажа доли земельного участка

Самое важное по теме: "Продажа доли земельного участка" с профессиональными комментариями. Если вы в процессе чтения не нашли ответ на интересующий вопрос или сомневаетесь, то его всегда можно задать дежурному юристу.

Как продать участок в долевой собственности

Содержание:

Продажа земельных участков, находящихся в общедолевой собственности, регулируется Земельным Кодексом и несколькими статьями Гражданского Кодекса Российской Федерации. Каким бы законодательным актом не руководствоваться, обязательным фактом для совершения сделки по продаже доли земли является то, что участок должен быть разделен и все его границы должны быть учтены в кадастровом паспорте на эту долю. Продавец земли должен является законным собственником данной доли, и иметь свидетельство, подтверждающее его право собственности на данный участок.

Сложность совершения сделки по продаже земельного участка, находящегося в долевой собственности, очевидна, поэтому для правильности заполнения всех документов и подтверждения правомерности лиц на распоряжение долями земельных участков наиболее оптимальным вариантом будет получение консультации юриста. Только после этого, будучи уверенным в правильности своих действий, можно заключать договор купли-продажи земельного участка, находящегося в долевой собственности. Если у вас есть потребность разрешить проблемы, связанные с земельным участком, наши специалисты всегда помогут найти оптимальное решение.

Продажа доли земельного участка

Содержание статьи

Последние вопросы по теме: «Продажа доли земельного участка»

Как оформить в собственность землю

здравствуйте!мне в наследство осталась усадьба 1га земли.документ на право собственности имеется только на 0.25 га земли,а на остольную часть имеется только план.Как мне оформить в собственность остальную части земли?в данный момент наследство еще оформляю

Добрый день, Ирина!

Вот когда у Вас окажется на руках свидетельство от нотариуса о праве на наследство на землю именно на 1 га земли и Вы сделаете все работы ( с помощью кадастрового инженера) чтобы получить кадастровый! паспорт на весь участок площадью 1 га или на остаток — 0.75 га, то тогда обращайтесь в Росреестр с просьбой зарегистрировать Ваше возникшее унаследованное право, которое Вам определит нотариус. А у Вас есть документ, где сказано что Вы являетесь наследником земельного участка площадью 1 га? Почему Вы решили, что он достался Вам в наследство? Есть завещание? Или свидетельство о праве собственности на этот 1 га на имя Вашего покойного родственника? Если у Вас есть подобные документы, тогда всё хорошо.

Директор ООО «Центр земельного права»

Ольга Викторовна Плутаева

Продажа 1/2 доли земельного участка

здравствуйте. после смерти отца досталась 1/2 доля земельного участка 4 сотки. Вторая доля у чужой женщины по завещанию. Все документы на участок тоже у нее. На мое предложение выкупить у меня 1/2 долю не отказывается, но и не покупает. у меня на руках только свидетельство о государственной регистрации. Нашла покупателя на весь садовый участок, но сегодня дама заявила по телефону, что подарила свою долю несовершеннолетнему внуку. Как продать мне свою долю?

живу не в Москве. Татьяна г.Самара

Свою долю Вы можете продать любому желающему, не забывая при этом, что:

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Известили — отказ/молчание — продажа.

Также необходимо учесть, что продавать долю «на сторону» необходимо на тех же условиях, которые предлагались сособственникам.

Как продать 1/2 долю участка земли, если покупатель находится в другом городе?

Добрый день! Хочу продать 1/2 участка земли. Документы на обе доли в порядке. От хозяина второй полови участка при оформлении документов купли-продажи нужны какие-то документы? И ещё вопрос по этой теме. Покупатель с другого города, приезжает в выходные. А органы по оформлению документов в выходные не работают. Мы можем оформить у нотариуса какой нибудь документ, типа дарственной ? И пусть покупатель сам в своё свободное время приезжает или у себя в городе переоформляет документы на землю.

Здравствуйте, Сергей! Договор купли-продажи доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению, после чего покупатель сможет в любое удобное время подать в МФЦ или Росреестр документы на регистрацию права. От хозяина второй доли нужно будет оформить у нотариуса отказ от преимущественного права покупки в соответствии со статьей 250 ГК РФ.

Статья 250 ГК РФ:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Как выделить и продать 1/4 дома и земли?

– Есть 1/4 доля дома, стоящего на земельном участке 9 соток, земля не оформлена. Три собственника против того, чтобы оформлять в собственность, и отказываются выделять четвертого. Я являюсь четвертым собственником и хочу продать свою долю, которая досталась мне в наследство. Есть кадастровая цена на землю и на дом. Могу ли я просить сумму за землю или только за дом? Не знаю, что и делать с этой одной четвертой.

Отвечает юрисконсульт компании «Мой семейный юрист» Роман Азатян:

Отчуждение доли в праве собственности на такой дом притом, что земельный участок в собственности не находится, все же возможно. Законодательство предусматривает такую возможность в ст. 35 Земельного Кодекса. При этом объем прав пользования земельным участком переходит к покупателю в том же объеме.

Читайте так же:  Как составить жалобу в миграционную службу на нелегальное проживание

При таком отчуждении необходимо предусмотреть порядок преимущественного права покупки доли другими дольщиками, который регламентирован в ст. 250 Гражданского Кодекса РФ. Что же касается цены, то собственник доли на дом вправе указывать любую цену при продаже, главное, чтобы она была не меньше той, которая предлагалась другим дольщикам, имеющим преимущественное право покупки доли.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

У Вас есть два пути, и оба связаны с судебными решениями. Итак, первое, что Вы можете сделать, – подать исковое заявление и отстаивать свое право на выделение имущества в натуре, то есть определение права пользования домом и землей. По большому счету у Вас должна получиться коммунальная квартира, в которой у каждого есть доля и право пользования определенными помещениями. Это уже можно продать. С землей же действительно сложно, но теоретически тоже возможно разделить право пользования и определить границы каждой доли. Если стороны не пришли к согласию, то это делает суд. Второй путь – посредством судебного решения Вы можете принудить сособственников к выкупу у Вас доли имущества в этом доме.

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В соответствии со ст. 37 ЗК, для отчуждения объекта недвижимости земельный участок должен стоять на кадастровом учете. Распорядиться Вы можете лишь теми объектами, которые находятся в Вашей собственности и право на которые зарегистрировано в реестре. Ст. 35 Земельного Кодекса говорит об одновременном отчуждении земельного участка и расположенных на этом участке строений, если они принадлежат одному лицу. Поэтому в данной ситуации необходимо будет отчуждать участок и часть дома одновременно.

Для сделки купли-продажи потребуются правоустанавливающие документы на участок и строение, а также выписка из ЕГРН (как подтверждение регистрации права собственности на существующий объект). То есть если право на наследство не зарегистрировано, то необходимо обратиться со свидетельством о праве на наследство в Россреестр через сервис «Мои документы» и подтвердить право собственности.

Если необходим выдел в натуре, то в случае отсутствия согласия сторон Вы вправе решить вопрос в судебном порядке. На практике решение вопроса в судебном порядке лучше регламентировано, следовательно, у Вас больше шансов получить положительный результат.

Отвечает адвокат, партнер «Беркшир Адвайзори Групп» Сергей Копейкин:

Право на наследование не есть оформленное право собственности. Получение доли в порядке наследования предоставляет право и необходимость для оформления собственности на наследника: как в части строения, так и в части земли. Наследнику никто не может чинить препятствия в оформлении прав собственности, даже если иные владельцы не желают этого.

Если собственник хочет продать имеющуюся у него долю, он обязан первоначально оформить права собственности на долю строений и долю в земельном участке, получить правоустанавливающие документы, закрепляющие это право, и в первоочередном порядке предложить приобретение этих долей (1/4 в строении и 1/4 в земле) остальным собственникам этого имущества.

Цена в данном случае устанавливается, исходя из действующей кадастровой стоимости, но может быть и выше. Ниже кадастровой стоимости продавать рискованно, поскольку могут возникнуть вопросы со стороны налоговых органов относительно занижения налогооблагаемой базы.

Продавец должен в письменной форме предложить остальным собственникам свою долю, установив срок ответа (по закону – в течение месяца), и получить письменный отказ других долевых собственников от этого письменного предложения о покупке оформленного права. Предложение может быть оформлено в такой форме: «Предлагаю купить имеющуюся у меня оформленную долю в строении и в земле за цену в размере. В случае, если в течение месяца ответ на мое предложение не будет мной получен в письменном виде, я рассматриваю молчание как отказ».

Цена предложения, которое продавец сделал остальным собственникам, при их отказе от приобретения не может быть изменена в сторону уменьшения, если это предложение делается третьим лицам. Такая сделка будет недействительной и подлежит оспариванию.

Отвечает адвокат Анастасия Брайчева:

Поскольку автору вопроса принадлежит 1/4 дома, то и продать он может тоже только ее, и не более. Предварительно перед продажей необходимо направить сособственникам предложение по выкупу этой доли, поскольку они имеют преимущественное право на ее покупку. Если в отношении земли нет договора, позволяющего ею пользоваться (аренды, бессрочного пользования или другого), то никакие деньги за землю брать нельзя, поскольку есть только абстрактные права на нее, никак не определенные и ничем не закрепленные. В таком случае продать землю невозможно.

Продавая долю, автор продает собственность с проблемой, которую предлагается решить новому собственнику. Тем не менее запретить собственнику такую продажу нельзя, вопрос только в цене. В то же время, если дом позволяет выделить 1/4 долю автора в отдельную квартиру, с отдельным входом (путем небольших перестроек, к примеру), и аналогичным образом поделить участок (в пользование), то этот вопрос и при отсутствии согласия остальных сособственников можно решить через суд, с обязательным проведением судебной экспертизы, где эксперт должен подтвердить такую техническую (в отношении дома) и землеустроительную (в отношении земли) возможность выдела доли в натуре. Такое судебное дело при наличии положительного заключения экспертизы и соответствующего решения суда позволит собственнику 1/4 доли стать единоличным собственником конкретно определенной части этого дома, а также определить ту часть земельного участка, который будет его обслуживать.

Если автор вопроса хочет именно продать, то нужно подумать, какой из вариантов ему больше подходит и более выгоден. Если хочет оставить долю себе, возможно, стоит рассмотреть второй вариант.

Отвечает руководитель компании TORestate Александр Петров:

Не совсем понятно, что Вы имели в виду под фразой «Три собственника отказываются выделять четвертого». Сделаю предположение, что идет речь о выделении отдельной комнаты или нормальном пользовании Вашей собственностью.

Это достаточно распространенная проблема, которую можно решать только тремя путями:

  1. Продажа своей части недвижимость «за дешево» кому угодно (не сособственникам). В этом случае Вы лишаетесь возможности получить достойную сумму при продаже или вовсе дарении. Кстати, во втором случае, если дарение будет использоваться как скрытая продажа, то это мошенничество, так как не является безвозмездным. Сама же сделка может быть признана притворной и может быть обжалована в суде.
  2. Ведение переговоров с сособственниками о выкупе ими Вашей доли. В этом случае, как говорится, и волки сыты, и овцы целы. Когда обладатели большей доли в недвижимости чинят препятствия в пользовании недвижимостью, то они как раз и становятся самыми заинтересованными покупателями.
  3. Совместная продажа. Это, как правило, самый прибыльный вариант при продаже доли. В этом случае при делении денег каждый собственник получит соответственно своей доле. Но, как и во втором случае, договориться об этом достаточно сложно, поэтому привлекайте профессионалов. Речь здесь, кстати, не идет о простых риелторах: нужны люди, разбирающееся именно в долевых сделках.
Читайте так же:  Строительство жилого дома на землях сельхозназначения

Вы можете либо продать долю сособственникам, либо сделать предложение на открытом рынке, предварительно получив отказы от преимущественного права выкупа своих совладельцев. Без этих отказов Вы не сумеете совершить сделку, тем более что с 2016 года все сделки с долями заключаются только нотариально.

«Могу ли я просить сумму за землю или только за дом?» К сожалению, Вы можете претендовать только на то, что Вам принадлежит на данный момент. В Вашем случае это только дом.

«Не знаю, что и делать с этой 1/4». Все достаточно просто: либо дарите безвозмездно и закрываете для себя этот вопрос, либо идете договариваться с Вашими совладельцами. Удачи в решении этого вопроса!

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Продажа доли земельного участка, общая и долевая собственность на землю

Наличие права собственности, пусть и не целым недвижимым объектом, а его долей, предполагает возможность осуществлять весь объем полномочий в отношении своей доли по владению ей, пользование и распоряжением, под которым понимается возможность отчудить долю в любой желаемый собственником момент, одним из предусмотренных гражданским законодательством способом.

Как продать часть земельного участка с максимальной пользой для собственника, не нарушая прав других сособственников и действующего законодательства?

Что такое земельная доля, часть земельного участка

Земельная доля – это доля (пай), входящая в состав общей собственности на надел, назначение которого ведение сельского хозяйства. Выражается в баллогектарах.

Понятие земельной доли перекликается с термином общедолевая собственность, хотя имеет качественно отличие:

  • Более узкое понятие. Доля входит в общую собственность;
  • Появлению доли предшествовала приватизация;
  • Доля полученная гражданином может отойти муниципалитету или хоз. субъекту только после ТОО, как гражданин ее отчудит;
  • Размер надела определяется не простой правильной долей, а гектарами или баллогектарами.

Общая долевая собственность на земельный участок

Общая долевая собственность земельного участка – нахождение земельного надела у двух и более собственников одновременно.

Такая собственность возникает, когда имеет место:

  • Сделка, когда на стороне приобретателей два и более лица;
  • Наследование любым из способов;
  • Судебное установление права собственности на землю (на долю в праве);
  • Приватизационный процесс участка.

Как разделить земельный участок на два

Как разделить земельный участок на два регламентирует отечественное земельное и гражданское

законодательство. В частности, гражданским и земельным законодательством РФ предусмотрена градация земельных участков на делимые и неделимые.

На отнесение участка к той или иной категории влияет его специфика, отраженная в целевом назначении участка, что находится в зависимости от специфики территории, ландшафта и т.д. Разделение участка на два и более должно сохранять их характеристики, в соответствии с первоначальным назначением цельного участка.

Если участок после раздела свою сущность не поменял, то участок является делимым.

Если же следствием раздела является нарушении режима использования, вследствие которого необходимо изменять целевое назначение участка, последний является неделимым.

Возможность выдела земельного участка из общей долевой собственности в достаточно большой степени зависит от установленных в отношении него правообременений. Таковые могут устанавливаться как в отношении всего участка, так и в отношении отдельной ее части. Если таковые существуют, участок в большинстве своем будет признаваться неделимым, до тех пор, пока обременения не будут сняты.

Процедура раздела участка и выдел доли в натуре, если между двумя собственниками достигнуты договоренности, осуществляется поэтапно:

  • Запрашивается выписка из ЕГРН, поскольку требуется установить осуществлена ли регистрация участка и права на него;
  • В землеустроительной службе истребуется тех.документация. Инженер по кадастру произведет определение границ участка земли, его координаты по геодезии, составит кадастровый план и закрепит межевые знаки;
  • Дубликаты документов, относящихся к землеустроительным, должны остаться у обратившегося за разделом лица;
  • Заключительным этапом является регистрация нового недвижимого объекта и правах на него. Для регистрации потребуется иметь при себе и представить регистратору: личность удостоверяющий документ и копии страниц с идентификационными данными, в бумажном и электроном исполнении землеустроительные документы, подтверждение уплаты пошлины, дубликат бумаги, в которой содержаться сведения о закреплении налогового номера.

Соответствие документов всем требованиям, регистрация производится в двухнедельный срок. За это время участку будет присвоен номер кадастра, после следует регистрация прав на вновь созданный объект.

Когда таких договоренностей нет, порядок раздела земельного участка осуществляется через суд в порядке искового производства.

Цена вопроса

Стоимость раздела обойдется достаточно дорого.

Потребуется дважды уплачивать госпошлину: за регистрацию самого участка и за регистрацию прав по отношению к нему.

Основную сумму составит услуга по изготовлению межевого плана. Цена по ее оказанию зависит от расценок выбранной организации. Так, компания «Гео Тайм» предлагает свои услуги по межеванию за 2 500 рублей и более, при этом срок выполнения работ составит 1 месяц. Компания «Гибрид» выполнить работу за 10 дней, но ее стоимость составит 8 900 рублей и более.

Межевание участка в долевой собственности производится организацией по землеустройству, имеющей соответствующую лицензию. От собственников потребуется написать заявление и заключить подрядный договор с такой организацией.

Целью межевания является определить границы участка, если сведений в ГКН недостаточно, а при нескольких собственниках произвести условный раздел общего участка и установить границы для новых.

Межеванию предшествует подготовка, в рамках которой инженер по кадастру из выбранной организации:

  • получает выписку из ГКН на первоначальный цельный участок сособственников;
  • получает кадастровый план площади;
  • изучает документацию, которой установлены права сособственников на общий участок;
  • оценивает, как размещены близлежащие земли, граничащие с участком, чтобы определить точное размещение точек исходной зоны и не допустить накладывания границ;
  • устанавливает, что имеется необходимость в проведения полевых работ (основанием к такому решению служат результаты геодезической экспертизы).

Полевыми работами:

  • устанавливаются конкретные границы, координаты поворотных точек и площади создаваемых наделов;
  • подготавливается предварительный межевой план, которым демонстрируются возможные варианты площадей и конфигурации созданных наделов.
Читайте так же:  Образец заявления в фссп о привлечении к уголовной ответственности должника по алиментам

Как продать часть земельного участка

Продажа части земельного участка, требует его деления. Для этого все также требуется разделить на 2 части исходный надел. Сделать это возможно посредством обращения в специализированную компанию, оказывающую землеустроительные услуги. Предварительно, потребуется согласовать свое намерение продать часть участка с остальными сособственниками, и если те не против, можно заниматься оформлением землеустроительной документации.

Свои услуги организация оказывает на основании подрядного договора. Перед заключением договора потребуется предоставить ряд документов, среди которых и соглашение совладельцев участка (если таковые имеются, для единоличного собственника такой документ не требуется).

Когда документация готова, производится регистрация созданных участков, потом и прав на него. Когда произошло фактическое образование части земельного участка – новый надел, который становится самостоятельным полноценным недвижимым объектом, последний может свободно участвовать объектом сделки.

Если реальный раздел невозможен, то объектом купли-продажи может выступать доля в праве собственности, при наличии уведомлении заблаговременно остальных совладельцев. Они могут приобрести эту долю на преимущественном праве, до тех пор пока собственник доли не заключил уже договор с третьим лицом.

Если сособственники не могут договориться полюбовно, обращаться стоит в суд.

Без межевания

Продать половину участка свою можно провести без проведения процедуры межевания. От хозяина участка потребуется иметь у себя кадастровый паспорт, но целесообразнее всего заблаговременно определить границы продаваемой части исходного участка

Без выделения

Как продать часть земельного участка, когда его раздел невозможен в реальности? Продажа участка без выделения доли земельного участка в натуре возможна в случае согласия второго сособственника, который имеет преимущественное право покупки этой доли. Отсутствие согласия предполагает судебное урегулирование конфронтации сособственников. Судебным решением суд обяжет осуществить выкуп доли, вторым собственником.

Если второй собственник против

Когда один из собственников желает распорядиться своей частью земельного участка и продать его, то при определении долей в натуре сделать это можно в любое время без учета мнения второго собственника.

Не редко бывает так, что в натуральном виде доля не выделена, т.е. у одного участка два хозяина (они являются сособственниками без установления долей), и при этом второй не дает своего согласия на продажу доли земельного участка. Такая ситуация требует судебного урегулирования. Собственник, желающий распрощаться с долей, обращается в суд и выделяет ее в натуре, после чего регистрирует вновь созданный участок земли, затем права на него и свободно продает.

Когда в натуре выделить долю не представляется возможным, суд рассматривая исковое заявление может обязать второго собственника (не дающего разрешения на отчуждение) выкупить долю сособственника.

Продажа доли земельного участка сельскохозяйственного назначения

Продажа доли земельного участка сельскохозяйственного назначения имеет специфику. Так, продаже должно предшествовать уведомление территориальные органы управления и самоуправления не позднее чем за 90 дней о желании произвести сделку по возмездному отчуждению сельхоз.надела.

Уведомление должно содержать информацию о:

  • месте, где расположен участок;
  • сроке;
  • цене.

Адресату дан месяц на то, чтобы дать ответ на уведомление. Если ответ не пришел, то в течение года участок может быть продан любому желающему. Если принято решение об изменении цены в любую сторону, то требуется дополнительно уведомлять власти.

Если доля сельхоз. земли выделу не подлежит, продажа не запрещена, но купить ее может только другой дольщик либо гражданин, пользующийся наделом.

Отчуждение земельной доли осуществляется в соответствии с договором, примерный вид которого можно скачать по ссылке: договор купли продажи.

Как составить договор купли продажи ДОЛИ земельного участка и дома?

Купля-продажа части земельного участка с домом – весьма распространенная сделка. При ее заключении необходимо учитывать целый ряд особенностей, присущих такого рода операциям с недвижимостью.

Земельный участок с домом может продаваться в двух вариантах:

  1. Из общедолевой собственности – с обязательным уведомлением со стороны продавца других собственников о желании провести сделку (статья 250 ГК РФ).
  2. Если доля в собственности выделена в натуре и поставлена на учет как отдельный объект недвижимости, то можно продавать ее без согласия остальных владельцев.

По закону запрещается отчуждать земельный участок отдельно от недвижимости, которая на нем располагается. Поэтому доля участка может быть продана только с долей дома на нем.

Договор купли продажи доли ЗУ с ДОМОМ

Основная особенность продажи части участка с домом в общедолевой собственности заключается в необходимости уведомления продавцом всех совладельцев о своем желании продать принадлежащую ему долю. Связано это с тем, что другие собственники по закону обладают преимущественным правом покупки его доли. Если продавец реализует свою долю без ведома других собственников, то такая сделка может быть легко оспорена и будет признана недействительной.

Видео (кликните для воспроизведения).

Продавец должен предварительно направить другим владельцам уведомление о желании продать свою часть недвижимости с указанием цены продажи. Вручить его можно лично, либо направить по почте с описью вложения. Если один из совладельцев согласится с предложенными условиями, то продавец обязан заключить сделку именно с ним.

Только после получения от других собственников оформленного в письменной форме отказа можно приступать к подписанию договора и заключению сделки на свободном рынке с третьим лицом. Лучше всего заверить полученный отказ у нотариуса. Но если другие собственники препятствуют подписанию отказной, то после 30 дней, прошедших со дня получения ими уведомления, продавец вправе приступать к продаже недвижимости.

Еще один нюанс: цена, указанная в договоре купли-продажи с третьим лицом, не может быть ниже той, которая была прописана в предложении другим собственникам.

Продавец также может выделить свою долю и зарегистрировать ее как отдельный объект недвижимости. Такой вариант имеет несколько важных преимуществ: во-первых, не требуется уведомлять других собственников и получать от них разрешение на продажу. Во-вторых, если дом с участком выставлен как самостоятельный объект недвижимости, то цена продажи будет гораздо выше.

При этом выделение доли в натуре не всегда возможно как с юридической, так и технической точки зрения. Для этого часть дома должна полностью отвечать требованиям к жилым помещениям, иметь отдельный вход и быть пригодной для постоянного проживания.

[2]

Текст договора составляется по усмотрению сторон. Но в договор желательно включить следующие пункты:

  1. Сведения о сторонах сделки, их паспортные данные. Если сделка подписывается доверенным лицом, то в договоре необходимо прописать реквизиты доверенности.
  2. Подробная характеристика предмета договора, а именно земельного участка и дома: размер отчуждаемой доли, адрес дома, кадастровые номера дома и земли, технические сведения о жилом помещении и участке (в частности, этажность, материал постройки, категория участка и его возможное использование).
  3. Договорная стоимость части имущества, порядок взаиморасчетов (можно предусмотреть наличие задатка или аванса, а основную часть покупатель передаст после регистрации прав собственности в Росреестре). При безналичной оплате в договоре прописываются реквизиты банковского счета продавца.
  4. Сведения об обременениях и ограничениях в использовании. При непредставлении покупателю полной информации об этом он в дальнейшем вправе требовать уменьшения цены договора или его расторжения.
  5. Информация о долгах по коммунальным и налоговым платежам со ссылкой на подтверждающие документы.
  6. Количество зарегистрированных лиц в доме, а также в течение какого времени собственник обязуется выписать зарегистрированных в доме людей.
  7. Права/обязанности сторон, ответственность участников сделки.
  8. Порядок разрешения спорных ситуаций и действий при форс-мажорных обстоятельствах.
  9. Подписи сторон и дату договора.
Читайте так же:  Как оплатить налоги без квитанции

Договор составляется в письменной форме. Указаний на его обязательное письменное заверение у нотариуса законом не предусмотрено.

К договору обязательно прикладываются документы по отчуждаемой недвижимости: кадастровый план участка и техпаспорт на дом, а также документы, позволяющие распоряжаться недвижимостью на правах собственника. Это может быть договор купли-продажи, постановление о передаче участка в безвозмездное пользование, свидетельство о праве на наследство, дарственная, договор мены и пр.

Если стороны не имеют возможность подписать договор в настоящий момент, они могут заключить предварительное соглашение, которым зафиксируют серьезность своих намерений по оформлению сделки в определенный срок.

Стоит обратить внимание, что некоторые пункты в договоре могут стать причиной признания его недействительным. Например, если ограничиваются права покупателей на свободную эксплуатацию участка после получения статуса полноправного собственника или здесь прописана прерогатива продавца выкупить участок в перспективе.

Регистрация: где и как происходит

Отдельная регистрация договоров купли-продажи была упразднена в 2013 году. Но после подписания договора нужно оформить его вступление в юридическую силу и передать права собственности в пользу покупателей.

Для переоформления прав собственности на покупателя обе стороны сделки должны прийти в региональное отделение Росреестра или МФЦ с комплектом документов:

  • паспорта сторон или доверенностью на представление интересов;
  • техпаспорт на дом;
  • договор купли-продажи в 3 экз;
  • правоустанавливающие документы на долю недвижимости;
  • квитанция с оплаченной госпошлиной (в 2017 году она составляет 350 руб. за переход прав собственности на земельный участок и 2000 руб. – за частный дом);
  • выписка из ЕГРН;
  • справка о зарегистрированных лицах по данному адресу;
  • письменное согласие других собственников или супруга на отчуждение имущества (если участок с домом были получены в собственность после заключения брака).

После внесения изменений в реестр прав покупатель становится полноправным собственником. В подтверждение этого в Росреестре ему выдадут выписку из ЕГРН (выдача свидетельств в настоящий момент не производится).

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Продажа доли земельного участка

Если у земельного участка несколько владельцев, то при проведении любых финансовых сделок с ним и в частности продажи доли земли обязательно нужно следовать правилам, которые установлены в Земельном и Гражданском Кодексах Российской Федерации.

Стоит учесть и тот факт, что при продаже подобного участка придется оформить доли между собственниками и провести межевание.

На каждую долю обязательно должны быть подписаны документы, которые подтверждают права собственности.

Что делать, если межевание не было проведено?

Нередко владелец земельного участка хочет его часть продать или сдать в аренду под нужды, но можно ли провести подобные операции без установленных границ?

Простой пример: у собственника земельный участок и он его хочет разделить на несколько частей, одну из которых будет продавать или сдавать в аренду. Как продать долю земельного участка в таком случае, чтобы все было по закону?

Согласно законодательству, первым делом придется лично обратиться в специализированную компанию, которая занимается вопросами землеустройства.

Она поможет провести разделение участка на доли, после чего на руки обязана выдать пакет документов, которые будут это подтверждать. Затем владелец может свободно распоряжаться долями земельного участка, в том числе и продать одну из них.

Но провести сделки по купле-продаже собственности разрешается и без межевания участка. Для этого потребуется наличие кадастрового паспорта на землю. Но чтобы избежать конфликтных ситуаций в будущем, рекомендуется заранее провести процедуру раздела участка.

При обращении к квалифицированным специалистам, можно ее провести в кратчайшие сроки, ведь согласно правилам, нельзя выполнить межевание самостоятельно.

[1]

Продажа земельного участка без выполненного межевания

Земельный участок, права на который были получены в результате приватизации различных сельскохозяйственных угодий, является паем и проводить на нем можно только сельхоз работы.

Поэтому законодательством регулируется оборот подобных земель в четких рамках.

Согласно законодательным актам, собственник земельного участка может распоряжаться им как ему будет угодно. В ситуациях, когда у земельного участка несколько собственников, то один из них может его подарить или продать второму владельцу без ограничений.

Собственник также имеет право передать права владения долей от своего земельного участка лицу, которое постоянно его арендует.

Но если земельный участок имеет нескольких собственников и не проведена процедура раздела границ, то законом запрещается совершать любые финансовые сделки с этой недвижимостью в пользу лиц, которые не имеют к ней никакого отношения.

Также может случится ситуация, когда земля просто была выделена из общего поля, иными словами создали отдельный участок земли. Затем была проведена процедура межевания и изменения были зарегистрированы в кадастровом учете.

В таком случае разрешается продать или подарить его третьему лицу, при этом соблюдая процедуру продажи доли земельного участка.

Обязательно следует учесть тот факт, что согласно законодательным актам субъекты РФ или местные муниципалитеты имеют право купить земельный участок на особых преимущественных условиях.

Отдельным пунктом можно выделить такой термин, как «невостребованная доля». Это земельный участок, на котором не проводилось никаких работ полных 3 года с момента его формирования и передачи в пользование определенному гражданину.

Также обязательным условием признания подобного земельного участка «невостребованным» является отсутствие записи в государственном реестре о наличии прав собственности на него. В судебном порядке будут определены права собственности на подобные участки.

Можно ли проводить сделки, если другие собственники против?

Если у земли несколько собственников и границы их долей не расчерчены, то при продаже одной из них могут возникнуть некоторые недопонимания и конфликты с новым владельцем части земли.

Чтобы этого избежать, рекомендуется обсудить этот вопрос с другими собственниками и провести процедуру межевания перед осуществлением сделки, а также собрать все документы для продажи доли земельного участка.

Поскольку у других дольщиков есть права на первоочередное приобретение участка земли, то они должны быть предупреждены о намерениях его продать.

Стоит заметить, что они не имеют права запрещать продавать участок постороннему лицу, но могут предложить свою цену. В таком случае проще всего согласится и провести сделку.

Читайте так же:  Лишается ли права на жилое помещение осужденный гражданин

Также другие собственники могут просто отказаться от совершения сделки по купле-продаже вашей доли и только в этом случае можно будет его продать другому лицу.

Во избежание подобных конфликтных ситуаций рекомендуется оповещать их либо заказным письмом, либо записать на диктофон телефонный разговор. Помните, уведомление о продаже доли земельного участка обязательно.

В таком случае будут доказательства того, что дольщики знали о намерениях продать участок и предъявить дополнительных претензий больше не смогут.

При проведении подобных сделок также нужно учитывать интересы семьи собственника, чтобы их права не были ущемлены. Поскольку продажа недвижимости является делом сложным, то обязательно следует учитывать все факторы и соблюдать регламент проведения сделок.

Продажа доли дома и земельного участка

Продажа доли дома и земельного участка, на котором он расположен, часто сопровождается определёнными рисками и осложнениями.

Процедура отчуждения лишь части имущества имеет некоторые особенности, которые следует принять во внимание, чтобы будущая сделка не была признана недействительной.

Можно ли продать долю в доме?

Гражданин, владеющий частью жилого дома, имеет полное право продать принадлежащую ему долю имущества другим собственникам или третьему лицу.

Однако в этом случае важно понимать, что совладельцы объекта недвижимости обладают правом преимущественного выкупа, на основании 250 статьи ГК РФ.

Таким образом, для отчуждения доли дома гражданин обязан соблюсти требования законодательства, регулирующего процедуру купли-продажи.

В первую очередь собственник должен оповестить прочих совладельцев в письменном виде о своём намерении продать принадлежащую ему часть совместной недвижимости.

Если кто-либо из адресатов пришлёт положительный ответ на предложение о преимущественном выкупе доли, её владелец обязуется:

[3]

  • продать её ответившему участнику долевой собственности (если на предложение откликнулся один человек);
  • продать её любому из адресатов, ответивших согласием на выкуп части имущества.

Особенности процедуры отчуждения

Продажа части жилого дома, расположенного на земельном участке, обычно сопровождается отчуждением и доли данной земли. Согласно 35 статье ЗК РФ, гражданин, выкупивший долю здания, получает право на использование части территории, на которой построено это сооружение.

Продажа доли в доме без согласия прочих совладельцев невозможна, действительность такой сделки легко оспаривается в суде.

Хозяин части имущества обязан оповестить всех собственников самостоятельно, с помощью законного представителя или нотариуса, отправив письменное уведомление по почте или лично вручив в руки каждому адресату.

Специалисты рекомендуют использовать почтовые отправления с описью вложения, чтобы иметь возможность доказать факт оповещения собственников в случае разбирательства в суде.

Участники долевого владения вправе:

  • согласиться на преимущественный выкуп в письменном виде;
  • отказаться от предложения в письменном виде;
  • не отвечать на оповещение.

Осложнения, сопровождающие отчуждение части жилого дома

Специалисты рекомендуют выделять долю перед осуществлением её продажи, так как не выделенная доля стоит на рынке недвижимости гораздо меньше.

Часть имущества должна выражаться в процентном или долевом соотношении.

Продажа доли в доме может сопровождаться следующими осложнениями:

  • один из совладельцев – недееспособный или несовершеннолетний гражданин, поэтому его отказ от доли должен сопровождаться письменным согласием органов опеки (иначе ООП);
  • претендент на преимущественный выкуп доли неожиданно передумал, а третье лицо, согласное на приобретение части дома, уже не заинтересовано в сделке (таким образом гражданин теряет двух возможных покупателей);
  • владелец доли не может уведомить всех сособственников частного дома, так как не знает (или не может узнать) их адреса проживания.

Как продать долю в доме?

Процедура отчуждения части жилого дома с земельным участком не отличается от стандартной. Если собственник нашёл потенциального покупателя и обговорил с ним условия будущей сделки, первым делом он должен оповестить прочих совладельцев о намерении продать свою часть имущества.

Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры — подробнее тут.

После получения письменного ответа от всех адресатов или окончания месяца с момента отправления уведомлений гражданин вправе заключить договор о продаже доли жилого дома с третьим лицом.

Для осуществления сделки продавцу стоит иметь на руках следующие бумаги:

  • свой паспорт и удостоверение личности покупателя;
  • правоустанавливающий документ на долю недвижимости;
  • технический паспорт на дом;
  • выписку из ЕГРН;
  • справку о лицах, зарегистрированных по данному адресу;
  • письменное согласие супруга на отчуждение имущества (если доля является совместной собственностью мужа и жены).

Этот же перечень документации понадобится сторонам сделки при обращении в Росреестр для перерегистрации права на владение долей частного дома.

С момента внесения изменений в единую базу данных государственной инстанции покупатель становится полноценным хозяином купленной им части имущества.

Составление договора о продаже доли дома

Договор купли-продажи части жилого помещения и участка земли, на котором оно расположено, должен оформляться в простом письменном виде. Нотариальное заверение документа осуществляется на усмотрение сторон сделки, но не требуется по закону.

Для обращения в Росреестр с целью регистрации перехода прав на долю граждане должны иметь на руках 3 экземпляра договора (по одному для каждой из сторон, третий остаётся в реестре государственного органа).

Типовой договор обязан содержать в себе следующие пункты:

  • паспортные данные всех сторон сделки;
  • характеристику предмета договора (размеры доли, адрес частного дома, технические данные жилого помещения и участка земли);
  • стоимость отчуждаемой части имущества;
  • порядок осуществления расчёта;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность участников сделки;
  • порядок перехода прав на имущество;
  • действия на случай наступления форс-мажорных обстоятельств;
  • подписи сторон;
  • дату подписания договора.
Видео (кликните для воспроизведения).

Документ может содержать и иные условия по желанию участников сделки.

Источники


  1. Правоведение. — М.: КноРус, 2010. — 472 c.

  2. CD-ROM. Лекции для студентов. Юридические науки. Диск 3. — Москва: РГГУ, 2014. — 621 c.

  3. Кабинет для девочки. Объемная аппликация. — М.: Проф-Пресс, 2014. — 10 c.
  4. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 1. — Москва: Высшая школа, 2001. — 528 c.
  5. Медведев, М. Ю. Аукционы. Проведение, участие, судебные споры. Справочник инвестора / М.Ю. Медведев, А.М. Насонов. — М.: Юстицинформ, 2013. — 224 c.
Продажа доли земельного участка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here