Закон о сдаче квартиры в аренду

Самое важное по теме: "Закон о сдаче квартиры в аренду" с профессиональными комментариями. Если вы в процессе чтения не нашли ответ на интересующий вопрос или сомневаетесь, то его всегда можно задать дежурному юристу.

Как правильно сдавать в аренду муниципальное жилье

Каждый собственник квартиры в попытке подзаработать денег начинает искать ответ на вопрос: как сдать квартиру в аренду? Впрочем, сдавать в аренду можно не только недвижимость, которая находится у вас в собственности, но и муниципальные квартиры, которыми владеет город. Эти две процедуры серьезно отличаются. Если вы являетесь собственником квартиры или дома, вам предстоит заключить договор найма с арендаторами. Если же вы занимаете муниципальную площадь, вы сами являетесь нанимателем, поэтому, сдача муниципального жилья может произойти только посредством субаренды.

Процедура сдачи муниципального жилья

Процесс сдачи в аренду муниципальной собственности подробно описан в ст. 76 ЖК РФ. Он предполагает сбор документации, а также получение согласия владельца муниципальной собственности – управления недвижимости района, в котором располагается квартира или комната. Итак, что рекомендуется сделать, если вам необходима сдача в аренду муниципального жилья?

Сдача в наем муниципального жилья может осуществляться как на короткий, так и на длительный срок. Сроки прописываются в договоре аренды. В случае если срок не указан, по умолчанию он составляет один год. В дальнейшем арендные обязательства можно продлить. Помимо этого, рекомендуется указать в договоре информацию об инспекционных визитах.

Возможные риски при сдаче муниципального жилья в аренду

Стоит обратить внимание, что если вы хотите сдать аренду муниципальное жилье, вам предстоит столкнуться с большим количеством возможных рисков. Прежде всего, ответственность за эту недвижимость перед государством будете нести именно вы, а не ваш арендатор, если вам предстоит столкнуться с какими-то социальными катаклизмами, например, если ее зальют соседи.

Также, если источником этих катаклизмов будет ваш арендатор, ответственность по выплатам ляжет на вас, если документально никак не зафиксировано, что жилец сам обязан уплачивать ущерб. Постарайтесь заранее учесть все возможные неприятные ситуации и прописать их в договоре.

Почему не рекомендуется сдавать квартиры в обход администрации

Многие из вас могут подумать, что обращение к государственным служащим не обязательно и понадеяться на то, что они вряд ли узнают о вашей деятельности. Помните об административной ответственности – вас могут обязать выплачивать штраф в размере от двух до четырех тысяч рублей. А еще ожидайте санкций со стороны налоговой инспекции, которая обяжет вас выплачивать не только положенный подоходный налог, но и штраф за его неуплату.

Законодательство о сдаче квартиры в аренду

В Российской Федерации год от года госорганы все жестче наказывают граждан, нарушающих правила миграционного законодательства.

Особенно это касается приезжих из других государств. В результате теневого бизнеса, осуществляемого гражданами без оформления бумаг, бюджет недополучает средства.

Во избежание проблем с налоговой инспекцией следует изучить и соблюдать действующее законодательство Российской Федерации. В частности, при сдаче квартиры в аренду, заключать с клиентом договор и отдавать процент от прибыли государству.

Что говорит закон о сдаче квартиры в аренду

Вопросы предоставления в аренду жилого помещения за денежное вознаграждение регламентируется 34 и 35 главами Гражданского кодекса. В данных разделах содержатся ключевые моменты взаимоотношений между сторонами сделки.

[3]

Собственник помещения и квартирант заключают между собой договор о возмездном пользовании помещением. На основании этого факта, должны учитываться нормы Налогового кодекса.

В зависимости от юридического статуса владельца недвижимости, доход облагается:

— НДФЛ (23 глава НК);

— Налогом на прибыль юридических лиц (23 глава НК);

— По «упрощенке» или патентной схеме (26.2 и 26.5 главы НК).

Какие обязанности несут налогоплательщики

В 19 статье Налогового кодекса дано определение лицам, относящимся к налогоплательщикам. К данной категории причислены граждане, ИП и организации, которые обязаны в соответствии с действующим законодательством платить сборы и налоги.

Граждане

Физлица, которые имеют доход от предоставления в пользование принадлежащего им помещения, должны в срок до 30.04 подать налоговую декларацию за прошедший год. Документ по форме 3-НДФЛ подается в ИФНС по месту прописки.

Непосредственно перечислить полагающуюся сумму государству гражданин обязан в срок до 15.07 того же года, когда была подана декларация.

Налоговая база — совокупность всех полученных средств за сдачу в наем квартиры. Закон позволяет снизить ее на сумму налогового вычета.

Правом на данную операцию имеют физические лица, которые:

— Пожертвовали частью полученной прибыли на благотворительные цели. Вычет в данном случае равен сумме перечисленных средств, не превышающих четверти всего дохода;

— Оплатили образовательные услуги для себя или лиц, находящихся на иждивении. Вычет равен перечисленной сумме в пределах 50 тысяч руб.;

— Приобрели лекарственные средства по назначению врача или воспользовались платными медуслугами. Вычет равен потраченной сумме;

— Внесли на свой пенсионный счет дополнительные средства. Вычет равен перечисленной сумме;

— Потратили деньги на покупку или строительство жилого помещения. Вычет не может быть больше двух миллионов рублей;

— Заплатили проценты по целевому кредиту, выданному на строительство или приобретение жилья. Вычет предоставляется в пределах трех миллионов рублей.

ИП

Для индивидуальных предпринимателей, сдающих в аренду жилую недвижимость, существует несколько вариантов уплаты налогов.

Они могут выбрать любую из предложенных схем, исходя из удобства или выгоды для своего бизнеса:

— Упрощенная система уплаты налогов предусматривает выбор способа, которым формируется налоговая база. Если она состоит только из прибыли, то устанавливается ставка, равная шести процентам. Если из приходной части вычесть фактические расходы, то ставка увеличивается до 15%. Предприниматель обязан каждые три месяца подавать в ИФНС декларацию;

— Патентная система в случаях со сдачей в аренду жилых помещений для предпринимателей более предпочтительна. Каждый регион России на законодательном уровне рассчитывает и публикует информацию о потенциальной прибыли от каждого рода деятельности. Данная величина и лежит в основе налоговой базы. При выборе патентной системы, ИП не подает в ИФНС декларацию о доходах, а просто уплачивает взносы в размере шести процентов от рассчитанной государством налоговой базы.

Читайте так же:  Перечень документов для поступления в автошколу

Организации

Юридическим лицам предоставлено право выбора вида налогообложения: общий режим или «Упрощенка». В первом случае, организации, получающие прибыль от сдачи жилых площадей постояльцам, обязаны платить в государственную казну пятую часть полученной прибыли.

Какая ответственность за неуплату налогов

НК РФ предусматривает штрафные санкции за незаконную предпринимательскую деятельность, связанную со сдачей жилого помещения в аренду:

— Умышленное уклонение от уплаты налоговых взносов согласно 122 статье НК грозит штрафом в сумме 20 – 40% от их величины;

— Непредоставление в ИФНС декларации согласно 119 статье НК влечет наложение штрафных санкций в сумме 5% за каждый месяц задержки. Минимальная величина равна 1000 рублей, а максимальная 30%.

Граждане, причинившие государству материальный ущерб в значительном объеме, привлекаются к уголовной ответственности по статьям 198 и 199 УК.

К таким последствиям приводит сокрытие налогов на сумму свыше 600 тысяч рублей в течение трех лет для физических и 2 млн. руб. для юридических лиц.

Наказание за данные преступления зависит от тяжести совершенного деяния и выражается в:

Куда жаловаться на соседей, сдающих квартиру в аренду незаконно

В большинстве случаях, предприимчивых граждан заботит лишь получение максимальной выгоды из жилой недвижимости, сдаваемой в аренду.

Они не стремятся грамотно оформить договор с постояльцем и соблюсти все нормы законодательства. В результате, государственный бюджет недополучает средства, а жильцы соседних квартир мучаются от поведения квартирантов.

Куда подавать жалобы на «теневых» арендодателей?

Разрешить сложившуюся ситуацию обязаны соответствующие госорганы, куда любой заинтересованный человек вправе направить жалобу.

Сначала стоит уведомить о незаконных действиях собственника участкового. В его обязанности входит проверка оснований нахождения лиц в жилом помещении.

Если квартиранты проживают по проблемному адресу без прописки, то полицейский вправе выписать им административный штраф за нарушение миграционного законодательства на основании ст. 19.15.1 КоАП.

[2]

Если граждане, проживающие в жилом помещении, приехали из другого государства, то стоит передать информацию непосредственно в УФМС.

Налоговая инспекция также заинтересована в легализации бизнеса по сдаче домов и квартир. Жалобу направляйте в ИФНС по месту нахождения жилья или в территориальное управление.

По данному обращению проведут проверку поступившей информации. Владельца квартиры вызовут в налоговую инспекцию для дачи пояснений.

Если вина собственника будет доказана, то его обвинят в сокрытии налогов и непредоставлении декларации. Предприимчивого гражданина обяжут выплатить начисленные взносы в казну, пени за просрочку и административный штраф за уклонение от уплаты налогов.

Если ФМС, ИФНС и полиция не реагируют на ваши обращения или результат не привел к разрешению сложившейся ситуации, то пишите жалобу в Прокуратуру. Как правило, это позволяет сдвинуть дело с мертвой точки.

Как официально сдать квартиру в аренду

Собственник квартиры, который действует в соответствии с действующим законодательством, избежит проблем с налоговой, полицией и избежит возможных убытков от действий недобросовестных квартирантов.

Договор — главный инструмент, который регулирует взаимоотношения между владельцем жилья и вселяющимися в него гражданами.

Если квартирантом является физлицо, то с ним собственник заключает договор найма жилого помещения. С организацией он заключает договор аренды. Оба документа должны быть составлены в письменном виде. Если срок аренды меньше 12 месяцев, то договор в государственных органах не регистрируется.

Сократить издержки в процессе сдачи в аренду квартиры или дома можно путем указания в договоре срока не больше одного года.

Для того чтобы не пришлось каждый раз заключать новое соглашение, укажите в тексте возможность пролонгации. В этом случае, не придется платить госпошлину за регистрацию договора.

Право заключения договора найма жилого помещения есть у владельца и доверенного лица. По возможности, используйте первый вариант, поскольку клиенты больше доверяют сделкам, совершенным напрямую с собственником. Оформление доверенности потребует дополнительных денежных вложений.

Для получения максимальной выгоды от сдачи пустующего жилья в наем, заблаговременно просчитайте варианты налогообложения и выберите оптимальный вариант.

Главными факторами, влияющими на результат расчета, являются следующие:

— Число сдаваемых объектов недвижимости;

— Особенности налогообложения в вашем регионе;

— Возможный доход от деятельности;

— Класс сдаваемых квадратных метров (эконом или люкс);

— Величина расходов на содержание квартиры или дома;

— Юридический статус владельца (ИП, физическое или юридическое лицо).

Остановиться на конкретном варианте можно только после тщательных расчетов. Не забудьте учесть величину налоговых отчислений и время на подачу декларации в ИФНС. За нарушение НК грозит не только крупный штраф, но и снижение вашей репутации в глазах клиентов.

Риски арендодателя при незаконной сдаче квартиры в аренду

За незаконную деятельность, связанную со сдачей недвижимости в наем, в законодательстве РФ предусмотрена ответственность. Однако это далеко не полный перечень проблем, с которыми может столкнуться собственник в данной ситуации.

Чем же рискует арендодатель, не заключивший договор:

— Крупный штраф и уголовная ответственность в виде тюремного срока минимум на полгода за долги перед государством до 0,5 миллиона рублей и максимум до трех лет за сокрытие налогов на большую сумму;

— Испорченное имущество и отделка. Если с квартирантами не заключался договор, то доказать их вину в пропаже и порче бытовой техники будет проблематично. Также маловероятно взыскать с них компенсацию испорченных дверей, окон или стен;

— Незапланированные расходы. В качестве них могут быть счета за коммуналку. Например, после освобождения квартиры, вам придет счет за телефонные разговоры на большую сумму. Как правило, они приходят за международную связь или пользование платными телефонными услугами;

— Обман со стороны недобросовестного квартиросъемщика. Случается это таким образом: владелец жилья сдал его одному человеку, а впоследствии обнаружил другого. Оказывается, постоялец пересдал его третьим лицам на длительный срок, не уведомив собственника. Квартирант может организовать на ваших квадратных метрах притон или бордель. Еще один вариант — заселение множества мигрантов.

Незаконная сдача квартиры в аренду без уплаты налогов, чем это грозит владельцу?

Актуальность статьи: март 2019 г.

В последние годы в России ужесточается деятельность государственных органов, направленная на борьбу с незаконным проживанием граждан, в том числе мигрантов. Государственный бюджет не пополняется средствами, полученными от легализации укрываемых гражданами и организациями доходов.

Читайте так же:  Увольнение работника на испытательном сроке

Для того чтобы избежать проблем, неизбежно возникающих при незаконной сдаче жилых помещений, следует оформлять отношения с учетом требований норм законодательства.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

[1]

Закон о сдаче квартиры в аренду (наем)

Главами 34 и 35 ГК РФ регламентируется базовый комплекс отношений, возникающих при возмездном предоставлении во временное пользование (аренду и наем) недвижимости жилого назначения.

Видео (кликните для воспроизведения).

Поскольку данные виды договорных отношений носят возмездный характер и арендодатель получает доход, то следует учитывать и требования налогового законодательства.

Исходя из правового статуса собственника квартиры, полученный доход облагается:

  • Налогом на доходы физических лиц (глава 23 НК РФ);
  • Налогом на прибыль организаций (глава 25 НК РФ);
  • Налогами в рамках специальных режимов налогообложения – упрощенной и патентной систем (главы 26.2; 26.5 НК РФ).

Обязанности налогоплательщиков

Согласно ст. 19 НК РФ налогоплательщиками признаются организации и физические лица, на которых в соответствии с НК РФ возложена обязанность уплачивать соответственно налоги и (или) сборы.

Физические лица

Физические лица получающие прибыль от сдачи в аренду (наем) квартиры, обязаны до 30 апреля, следующего за отчетным годом, подать в налоговую инспекцию по месту своей постоянной регистрации декларацию по форме 3-НДФЛ.

Перечислить рассчитанный в декларации за налоговый период (год) налоговый платеж налогоплательщики обязаны до 15 июля, следующего за отчетным периодом.

Налоговую базу (сумма всех полученных платежей за жилое помещение) можно уменьшить на размер налогового вычета.

Право на такие вычеты имеют граждане:

  1. Перечисляющие часть дохода на благотворительность (вычет предоставляется в размере пожертвования, но не более 25% от полученного дохода);
  2. Оплачивающие собственное обучение или образование детей (в размере понесенных расходов, но не более 50 тысяч рублей);
  3. Приобретавшие за собственный счет медицинские услуги или назначенные врачом лекарства (в размере фактически понесенных расходов);
  4. Вносящие дополнительные взносы на пенсионное страхование (в размере уплаченных взносов);
  5. Понесшие расходы на приобретение или строительство жилья (вычет не превышает 2 млн рублей), в том числе за счет кредитных средств (вычет предоставляется в размере уплаченных по кредиту процентов, но не более 3 млн рублей).

Если вы хотите узнать, как передать имущество при сдаче квартиры, советуем вам прочитать статью.

Индивидуальные предприниматели

Индивидуальные предприниматели получающие доход от сдачи в аренду жилых помещений, исполняют свои налоговые обязательства, выбрав один из специальных режимов налогообложения:

  • При упрощенной системе налогообложения (УСН) налогоплательщик выбирает способ формирования налоговой базы. Если в базу включается исключительно прибыль, то применяется ставка 6%. Доходы за вычетом понесенных расходов, облагаются 15% налогом. Необходимо предоставлять ежеквартальную декларацию.
  • Более предпочтительным вариантом для предпринимателей, источником прибыли которых являются доходы от сдачи жилья, является патентная система. Для реализации этого режима в каждом субъекте РФ законодательно определяется потенциальный размер дохода за год для конкретных видов предпринимательской деятельности. Эта величина и является налоговой базой. Ставка налога составляет 6%. Предоставлять налоговую декларацию не нужно.

Организации

Организации могут осуществлять свою деятельность как в режиме общего налогообложения, так и применяя УСН.

При общем режиме у юридических лиц, предоставляющих услуги по аренде жилья, возникает обязанность уплатить налог на прибыль. Базовая ставка составляет 20%.

Ответственность за неуплату налогов

Налоговым законодательством закреплена финансовая ответственность за незаконную сдачу квартиры в аренду в виде штрафа за:

  1. Неисполнение обязанности по уплате налога (статья 122 НК РФ) – от 20 до 40% (если правонарушение совершено умышленно) от суммы неуплаченного налогового платежа;
  2. Непредставление декларации (статья 119 НК РФ) – 5% от взноса, подлежащего перечислению за каждый месяц задержки, но не более 30% и не менее тысячи рублей.

За значительные нарушения требований налогового законодательства, выразившиеся в неуплате налогов в крупном размере (более 600 тысяч рублей в пределах 3 лет – для граждан и 2 млн рублей – для юрлиц) и исходя из степени тяжести преступления, введена уголовная ответственность (статьи 198, 199 УК РФ) в виде:

  • Штрафа;
  • Принудительных работ;
  • Ареста;
  • Лишения свободы.

Возможно Вас заинтересует статья, альтернативная сделка с недвижимостью при купле продаже квартиры, прочитать об этом можно здесь.

Куда жаловаться?

Зачастую собственники, сдавая жилье, озабочены лишь извлечением максимальной прибыли и не слишком разборчиво относятся к оформлению договорных отношений и личности нанимателя. Вследствие такой беспечности страдает не только бюджет от недополученных налогов, но и соседи из-за поведения съемщиков.

Куда жаловаться на соседей, сдающих квартиру в аренду незаконно?

Для разрешения ситуации заинтересованные лица (соседи) могут обратиться с жалобой в соответствующие государственные органы.

В первую очередь рекомендуется обратиться с заявлением к участковому, который уполномочен проверить основания проживания граждан в квартире.

При выявлении факта проживания граждан без регистрации сотрудник полиции выносит постановление о наложении административного штрафа (статья 19.15.1 КоАП РФ).

Если в квартире незаконно проживают иностранные граждане имеет смысл написать жалобу в Управление Федеральной миграционной службы.

Читайте статью, как узнать можно ли выписать человека из квартиры без его согласия тут.

В сообщениях о нелегальной сдаче жилья заинтересованы налоговые органы. Жалобу можно подать в местную инспекцию Федеральной налоговой службы или в ее территориальное управление.

По факту этого обращения орган проведет проверку, предполагающую вызов для дачи пояснений собственника квартиры.

В случае если вина владельца квартиры в неуплате налогов и непредставлении декларации налоговым органом будет доказана, то собственника обяжут выплатить начисленные налоговые платежи, пени и штрафные санкции.

Если возникает ситуация, когда вышеуказанные структуры уклоняются от исполнения своих обязанностей по пресечению правонарушений (преступлений), результат может возыметь направление жалобы в прокуратуру.

Как законно сдать квартиру?

Правильные действия арендодателя позволят не только избежать проблем с законом, но и всецело защитить свои интересы и избежать непредвиденных убытков.

Основным документом, регулирующим отношения между собственником и предполагаемыми жильцами квартиры, является договор.

Если пользователем жилья будет физическое лицо, то оформляется договор найма жилья.

Читайте так же:  Апелляционная жалоба на решение мирового судьи (образец)

С юрлицом заключается договор аренды. Для любого из этих документов необходимо соблюсти письменную форму.

Договора, заключенные на срок, равный или превышающий один год, подлежат государственной регистрации.

Для минимизации затрат лучше заключать договора на срок меньше года и с возможностью пролонгации. В таком случае не требуется оплачивать пошлину за регистрационные действия.

Сдавать квартиру может собственник либо лицо им уполномоченное. Если есть возможность, предпочтительнее действовать самостоятельно, так как доверие населения к сделкам через представителя значительно ниже, а также за оформление доверенности нотариусом взимается плата.

Чтобы получить максимальную сумму дохода от предоставления жилья в аренду (наем) необходимо заранее определиться с системой исчисления и оплаты налоговых платежей.

Такой выбор зависит от многих факторов:

  1. Количество сдаваемых объектов;
  2. Налоговая политика субъекта РФ;
  3. Потенциальный доход;
  4. Категория недвижимости (жилье экономкласса или элитные апартаменты);
  5. Сумма расходов на содержание жилья;
  6. Статус арендодателя (физлицо или индивидуальный предприниматель).

Окончательный выбор можно сделать, только предварительно рассчитав все возможные варианты.

Нельзя забывать и о непосредственной уплате налога и предоставлении декларации, поскольку нарушение требований налогового законодательства грозит значительными расходами в виде штрафов и неприятными последствиями для репутации.

Предлагаем вам посмотреть видеоролик на тему данной статьи:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !
Поделиться с друзьями:

Также рекомендуем к прочтению:

Новый закон об аренде/сдаче жилья: плюсы и минусы

Цель этих изменений — стимулировать строительство новых доходных домов, поскольку сегодня именно из-за отсутствия нормального законодательного регулирования инвесторы в этот вид недвижимости не вкладывают деньги совсем. Как на самом деле будет работать закон и что он поменяет?

Сейчас сдача жилья в аренду не обременена бюрократическими процедурами. Как правило, арендатор и владелец квартиры просто подписывают соглашение сторон, в котором подробно указаны условия сдачи квартиру в аренду. Чаще всего, даже у нотариуса такой договор не заверяется. Но если новый законопроект будет принят — каждый такой договор нужно будет регистрировать в Земельной книге.

«У владельцев квартир будет меньше рисков. Они смогут не беспокоиться о том, что кто-то въедет в их жилье, не будет платить деньги, а выселить их будет трудно и долго. И только через суд, который порой годами длится. Именно этот порядок и пугает потенциальных инвесторов. Именно из-за этого у нас не развивается рынок аренды жилья. А регистрация в земельной книге этот вопрос решит, — в суд больше подавать будет не нужно. Чтобы выселить неплательщика, достаточно будет заключения земельной книги», — рассказывает директор департамента политики жилья министерства экономики Мартиньш Аудерс.

В Министерстве экономики не скрывают, что законопроект в большей степени направлен на защиту интересов владельца недвижимости.

Если сегодня выселить жильца, не соблюдающего договор, не так-то просто, то впредь его будут выставлять за дверь в два счета. Без суда. Это явный плюс для развития рынка аренды жилья.

«Наша цель — оживить рынок аренды. Мы не хотим, чтобы он представлял собой только лишь рынок вторичного жилья, где в наем сдают старые разбитые квартиры. Мы хотим, чтобы приходили инвесторы и строили у нас в стране доходные дома», — говорит Мартиньш Аудерс.

Сами представители отрасли не считают, что это нововведение поможет рынку недвижимости. По мнению главы Ассоциации домовладельцев Дмитрия Трофимова, стремление упорядочить отношения владельца и арендатора — это плюс, но способы, какими этого пытаются добиться, вызывают сомнения.

«Во-первых, занесение в Земельную книгу каждого договора найма. Если, например, договор найма заключается на три месяца, или на два месяца — все это тоже будет заноситься? Если да, то опять же, вроде как было сказано, что это будет делаться бесплатно; но где гарантия, что это будет делаться бесплатно все время?

Чтобы упорядочить рынок жилья, были приняты изменения к закону подоходном налоге с населения о том, что человек, получающий доходы со сдачи жилья, будет платит 10% налог. Люди на это вполне согласны, готовы платить, и зарегистрировались. С нового года этот налог поднимается в два раза, до 20%. [. ] Где гарантия, что, например, через год не примут решение, что за каждое такое занесение в Земельную книгу не нужно будет платить госпошлину», — задается вопросом Трофимов.

Однако остается главный вопрос — как достичь того, чтобы владельцы жилья обязательно бы заносили договоры аренды в Земельную книгу? Ведь они могут работать по старинке, и ничего не предпринимать. Авторы законопроекта полагают, что сами участники рынка оценят выгоды и начнут официально регистрировать договоры, чтобы снизить свои риски.

«Я, как квартиросъемщик, точно выберу договор с регистрацией в Земельной книге, поскольку он даст мне гарантии, что если вдруг у дома поменяется владелец — меня не выселят на улицу просто так. А владелец жилья сможет быстро выселить жильца, если тот не платит за квартиру. Не нужно будет подавать в суд. Эта система удобна для всех», — уверен Мартиньш Аудерс.

Согласно законопроекту, все заключенные договора аренды будут с конкретным сроком, то есть бессрочных договоров больше не будет. Это, в свою очередь, защищает квартиросъемщиков, которые очень часто сталкиваются с ситуацией, когда у владельца квартиры вдруг меняются планы и он просит жильцов съехать через пару месяцев после заселения. Или же меняет плату за аренду.

Однако не все квартиросъемщики довольны этим пунктом. Жильцы денационализированных домов, у большинства из которых именно такие бессрочные договоры, считают, что это предложение оставит их без крыши над головой. Ведь каждый раз, перезаключая договор, владелец будет менять арендную плату, опасается глава Общества жильцов денационализированных домов Ausma Клементий Ранцанс.

«Там не указан точный срок, но не более десяти лет. Поэтому домовладелец может заключать договор на один год; через год он может ставить любые условия. [. ] Людей, которые не будут согласны на новые условия, смогут просто выселять через суд. Договор кончился — можно подписывать решение о выселении, и все, никакого предоставления жилья и так далее. Это депортация. Самая настоящая депортация», — считает Клементий Ранцанс.

Представители отрасли считают, что эта норма как раз таки очень нужна. Сегодня договоры с жильцами денационализированных домов калечат рынок, их условия совершенно неадекватны для сегодняшнего дня.

«Простой пример с бессрочными договорами. Буквально вчера я видел документы, где жильцы до сих пор платят 7 сантимов за квадратный метр. То есть, понимаете, 25 лет прошло, а они платят 7 сантимов! Ну, теперь уже 10 евроцентов. И в результате это очень сильно искажает картину рынка жилья и снижает у людей интерес к рынку жилья как к инвестиции. Если ты знаешь, что ты можешь попасть в такую ситуацию, зачем тебе вкладывать в это свои деньги. Соответственно, квартир мало, цены растут и все прочие прелести того самого дефицита, от которого мы вроде как ушли», — отмечает Дмитрий Трофимов.

Жильцы денационализированных домов собираются противостоять грядущим изменениям и написали письма премьеру и президенту. Законопроект только начал свой путь по коридорам власти и возможно будет еще переработан.

Читайте так же:  Что делать, если банк продал долг по кредиту коллекторам

Четыре правила, которые должен знать собственник, сдающий жилье в аренду

Перед тем, как сдавать свои квартиры в аренду, собственники должны усвоить несколько нехитрых правил «арендной безопасности» и вооружиться советами экспертов, чтобы не стать жертвами недобросовестных нанимателей или даже мошенников.

Изучите правовые аспекты

Говоря о рынке жилого найма, все эксперты без исключения отмечают тот факт, что большая часть всех сделок по аренде заключаются, как говорится, на словах, то есть без подписания каких-либо договоров. Кто-то боится бумажной волокиты и походов в инстанции, кто-то не хочет «светить» дополнительные доходы перед налоговой, а кто-то просто не хочет «заморачиваться». Каждый владелец может объяснять это по-разному, но совершенно ясно одно, что без официального заключения договора найма собственник сдаваемого жилья ставит себя в очень уязвимое положение. Но если уж наймодатель предпочитает действовать на свой страх и риск, то ему все же неплохо будет знать некоторые правовые аспекты найма жилья.

В частности, старший юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической фирмы «Клифф» Вадим Черданцев напоминает, что граждане (физические лица) могут заключить именно договор найма, а вот договор аренды предусмотрен только для юридических лиц. Разница в том, что найм жилья предназначен для проживания граждан, тогда как аренда недвижимости необходима организациям преимущественно для осуществления предпринимательской деятельности, указывает юрист. Поэтому правовой режим, а также условия договоров аренды и найма различаются. «Например, нельзя просто так расторгнуть договор найма. Если нет согласия между сторонами, он может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке. Другими словами, просто так нанимателя не выгнать на улицу», — объясняет Черданцев.

Он также замечает, что если в договоре найма не установлен срок действия, то он считается заключенным на пять лет. Кроме того, договор аренды недвижимости, заключенный на срок один год и более, требует государственной регистрации в Росреестре, а договор найма – нет, добавляет эксперт.

Организуйте контроль за нанимателями

Итак, каким образом собственники сдаваемых квартир могут пострадать от действий недобросовестных «постояльцев»? Как отмечают эксперты, наниматель может, не предупредив хозяина, пересдавать квартиру третьим лицам. Причем арендная ставка в данном случае больше той, что установлена хозяином квартиры. Такая схема работает, если владелец квартиры живет в другом городе или даже стране и не может длительное время лично наведываться к нанимателям. Получается, что мошенник получает деньги с новых «постояльцев», а затем передает настоящему владельцу ту сумму, на которую они договорились, кладя разницу себе в карман. На первый взгляд, кажется, что собственник квартиры в данном случае и не страдает вовсе, ведь свои деньги он получает. Но в любом случае мошенник действует незаконно, практически воруя деньги из-под носа хозяина жилья. Плюс ко всему, мошенник вряд ли будет сильно следить за состоянием квартиры и ограничивать число нанимателей. Например, кто мешает ему сдать квартиру десятерым мигрантам за бешеные деньги? Так что, приехав однажды с визитом, владелец может вместо уютной квартирки увидеть грязную дыру.

Чтобы этого избежать, собственнику жилья необходимо лично отобрать нанимателя из кандидатов, переговорить с ним и подписать все необходимые документы. Если же потом хозяину квартиры придется уехать в другой город или даже страну, то неплохо бы оставить вместо себя доверенное лицо, например, друга, родственника, который мог бы постоянно быть на связи с нанимателем и наведываться к нему «с проверками». В некоторых агентствах недвижимости таким собственникам предлагают заключить договор доверительного управления недвижимостью, отмечает руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья» Мария Баскова. В этом случае риелтор несет ответственность за выполнение всех пунктов подписанного договора, прежде всего, за своевременные платежи и сохранность имущества, поясняет она. Более того, агентство в данном случае может заниматься и решением всех житейских вопросов. Стоимость подобных услуг, по данным эксперта, составляет примерно 10-15% от арендной ставки.

Оформляйте акт приема-передачи помещения

Бывает и такое, рассказывает Баскова, что собственник квартиры может прийти «в голые стены». Наниматель просто вывозит из квартиры всю мебель и бытовую технику и исчезает в неизвестном направлении.

Чтобы избежать подобных неприятностей, Баскова советует собственникам проверить и получить копию паспорта всех лиц, кто собирается проживать в его квартире, подписать с нанимателем договор найма, в котором будут прописаны основные пункты, а также оформить акт приема-передачи жилого помещения, зафиксировав в нем переданное нанимателю имущество. Собеседница агентства также советует выбирать в качестве нанимателей одиноких мужчин или женщин, или семейные пары, у которых стаж знакомства не менее 3 лет и брак официально зарегистрирован.

К акту приема-передачи не помешает приложить фотографии квартиры, сделанные собственником на момент подписания договора, советует руководитель агентства аренды «Аделия» Аделия Веролосимова. Они послужат неоспоримым доказательством в случае кражи или порчи имущества.

Расспрашивайте кандидатов «с пристрастием»

Впрочем, обман со стороны арендатора может быть и условно безобидным. «Например, среди нанимателей, встречаются те, которые при заселении скрывают наличие домашнего животного, так как собственник категорически против. Или наниматель-одиночка приводит подставного гражданского супруга или супругу, так как собственник строго хочет видеть в качестве своих будущих нанимателей семейную пару», — поясняет Баскова.

Читайте так же:  Жалоба в жилищную инспекцию на управляющую компанию

Жильцы могут также без ведома собственника устроить в квартире настоящий питомник по разведению собак на продажу, делится опытом риэлтор агентства недвижимости DOKI Алена Гуцу. После такого «испытания» привести в порядок квартиру очень проблематично, а, соответственно, сдавать ее следующим нанимателям будет тяжелее.

Плюс ко всему «постояльцы» часто скрывают количество проживающих человек, отмечает риелтор. Иногда это делается для того, чтобы не испугать заранее наймодателя. Например, по словам Гуцу, не каждый собственник согласится на проживание престарелой бабушки с сиделкой, так как просто побоится, что она может умереть в этой квартире. Нанимателям приходится идти на обман и говорить, что с бабушкой будет жить сын или внук. В данном случае универсальных советов эксперты не дают, это уже чисто человеческий аспект, который преодолевается только путем честного и адекватного общения.

Гуцу советует собственнику быть смелее и как следует расспросить кандидатов в наниматели об их роде занятий, месте работы, образе жизни, не боясь показаться нетактичным. «Дело даже не в полученной информации, а в том, как человек будет ее доносить, насколько искренне и отрыто. Сдающим квартиру сам разговор может многое открыть о человеке, прочувствовать его», — подчеркивает риелтор.

Что требует закон при сдаче жилья в аренду без посредников

Съем жилья всегда являлся неразрешимой проблемой, поскольку связан он не только с финансовыми, но и с морально-правовыми аспектами, требуя от участников процедуры найма кристальной честности и добропорядочности в отношении друг друга, чего добиться удается далеко не всегда.

В целях защиты собственных интересов лица, занимающиеся сдачей жилья в аренду по закону, а также те, кто планирует снять жилье, либо не знает, как сдать квартиру в аренду, прибегают к помощи, так называемых, риэлторов – граждан, занимающихся поиском и юридическим оформлением сделок по аренде и продаже жилой площади. Естественно, что за свои услуги посредники требуют плату, которая иногда столь высока, что составляет, чуть ли не все вознаграждение за сдачу, либо съем квартиры.Поэтому работать с посредниками могут позволить себе далеко не все, многие по-прежнему распоряжаются своим, либо чужим имуществом исключительно на доверии.

В том же случае, когда доверительные отношения между сторонами вопроса, в силу недостаточного знакомства их между собой, невозможны, возникает необходимость в поиске иного пути решения вопроса, к примеру, составления обычного договора аренды, не требующего присутствия юриста, но, тем не менее, позволяющего юридически оформить такую непростую процедуру, как сдача квартир в аренду по закону.

Содержание договора аренды жилья

Для составления договора о съеме-сдаче жилья в аренду юридического образования не требуется, достаточно знаний о том, что он заключается исключительно в письменной форме. Договор гарантирует сторонам, вступающим в сделку в отношении аренды жилья, защиту от посягательств, выполняя при этом своего рода роль свода правил по поводу того, что разрешено, а чего допускать не рекомендуется договаривающимся сторонам. Занимаясь поиском того, как официально сдать квартиру в аренду, как раз таки стоит особое внимание уделить упомянутому договору.

Что должен включать в себя договор аренды жилья, заключаемый арендатором и арендодателем без каких-либо посредников:

Такое подробное содержание договора аренды не позволит арендодателю, либо арендатору причинить моральный и имущественный вред друг другу, поскольку исключает наличие у них такой возможности и решает вопрос с тем, как законно сдать квартиру в аренду.

Регистрация договора, налогообложение

Боятся заключения договора, не следует, поскольку он оформляется исключительно для личного спокойствия и регистрируется по желанию одной из сторон. Регистрация, то есть уведомление соответствующих органов о том, что квартира находится в аренде, не несет никаких финансовых нагрузок, являясь лишь официальным подтверждением состоявшегося факта.

Важным аспектом сдачи жилья в аренду является необходимость уплаты налога на получаемый доход. Размер налога составляет 13% от общей полученной в качестве арендной платы суммы. Обойти подобное правило, сотрудничая с посредниками практически невозможно, поскольку риэлтор имеет дело исключительно с юридически чистыми операциями, получая с этого доход, что еще раз говорит не в пользу использования посредников, вновь подымая вопрос о том, как по закону сдать квартиру в аренду, не причинив себе убытков.

Другое дело, что вполне легально можно сдавать квартиру не заботясь о заполнении налоговой декларации, поскольку узнать о том, что собственник жилья, использует его не для собственного проживания, налоговая инспекция может только от недоброжелателей, служащие налоговой инспекции по квартирам не ходят и опрос по поводу того, в чье собственности находится квартира не проводят, главное чтобы у съемщиков было все в порядке с документами.

Видео (кликните для воспроизведения).

Еще одним выходом является регистрация арендодателя в качестве индивидуального предпринимателя, для которого сумма налога понижается до 6%. Получив патент, собственник жилья может смело сдавать его в аренду, никоим образом не нарушая при этом закон.

Источники


  1. Смоленский, М. Б. Теория государства и права / М.Б. Смоленский, Л.Ю. Колюшкина. — М.: Дашков и Ко, Наука-Пресс, 2009. — 288 c.

  2. Шнитенков, А. В. Глава 23 УК РФ. Преступления против интересов службы в коммерческих и иных организациях. Постатейный комментарий. Судебная практика: моногр. / А.В. Шнитенков. — М.: Юстицинформ, 2018. — 917 c.

  3. История политических и правовых учений / Н.М. Азаркин и др. — М.: Норма, 2007. — 900 c.
  4. Щепина, Анастасия Петровна Римское право. Шпаргалка / Щепина Анастасия Петровна. — М.: РГ-Пресс, Оригинал-макет, 2016. — 757 c.
  5. Миронов Иван Суд присяжных. Стратегия и тактика судебных войн; Книжный мир — М., 2015. — 672 c.
Закон о сдаче квартиры в аренду
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here